房贷新政三箭齐发，释放什么信号？

最低首付款比例降低、取消全国层面房贷利率下限、下调公积金贷款利率

文 | 辛晓彤 王颖 罗艾敏 王文彤

编辑 | 余乐 杨秀红 王博

5月17日下午，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行还宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。

通知发布后，很快冲上了热搜前两名。

“此次央行对首付比例的调整，属于国内按揭贷款历史上最宽松的首付政策，首套和二套房首付比例均是历史最低。”有分析师告诉《财经》，过去全国购房首付比例最低为20%，此次房贷首付比例历史性地下调到15%，对提振房地产市场有非常积极的作用，“支持房地产的各类组合拳在逐步落地，楼市去库存的力度未来也会越来越大。”

受上述政策提振，房地产板块5月17日午后直线拉升，Wind房地产指数收盘上涨7.31%。与此同时，有20只房地产股涨停，其中特发服务上涨20%，我爱我家、绿地控股、荣安地产、金地集团等涨幅超10%。大市值个股中，保利发展、万科A两家千亿巨头双双涨停，招商蛇口逼近涨停，收盘时涨幅为9.3%。

热门ETF方面，地产主题ETF领涨，银华中证内地地产主题ETF上涨9.49%，华宝中证800地产ETF上涨9.09%。债券市场上，多只万科债、旭辉债涨幅居前，“22万科07”上涨11.53%，“20万科08”涨近10%。

当天早些时候，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰称，要继续坚持因城施策，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

中央各部门在金融、政策领域的调整，也是落实“4.30政治局会议”重要部署。

4月30日，中央政治局会议对房地产提出新定调：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”这意味着，消化市场上待售的住房库存将成为本轮房地产政策导向的下一步发力点。

“政治局会议对于房地产的表述是行业未来的风向标之一。”有分析师对《财经》表示，“这次新提法中，消化存量库存是重中之重。上一次高层提出房地产库存问题还在九年前。房地产整体进入‘去库存’时代。”

4月以来，多地密集出台了一系列楼市新政，集中在进一步解除限购、松绑限价、放开落户、推动商品房“以旧换新”等。

5月9日，杭州和西安先后出台房地产新政，提出全面取消住房限购等一系列政策，引起广泛关注。至此，全国范围内只剩北上广深四个一线城市以及海南省和天津市尚未完全放开限购。

房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济复苏、民生就业和金融健康。近期密集出台的地产行业政策无异于给这个行业打入了一剂强心针。股票市场也给出了积极的反应，A股、港股地产板块同频上涨，多只地产股在短期内股价翻倍，上演强势反弹。

但是，就目前来看，政策的温度和股市的热度尚未完全传导到房地产市场层面。多位杭州当地房产经纪人告诉我们，楼市新政发布之后，咨询量和带看量显著提升，二手房挂牌量也有明显增长，但房产交易量并未看到持续性快速增长，房价也尚未呈现明显涨跌。

其他放开限购的城市情况类似，例如南京、郑州、合肥、厦门、无锡等，自2023年8月的取消、放松限购潮以来，这些城市的房价并没有显著回升。

5月17日发布的三条政策，第一条是降低房贷首付款比例。央行联合国家金融监督管理总局发布通知称，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

此前，二三线城市一套房首付比例最低降至两成，二套房最低降至三成。北上广深的一套房贷款首付比例不低于30%，二套房不低于40%。不少城市的贷款比例有条件限制例如住房面积、是否公积金贷款等等。

58安居客研究院院长张波认为，降低购房门槛，尤其是降低二套房门槛更值得市场关注，二套房目前主要就是改善，对于改善需求，此前更多只是在税费减免层面给予一定政策，首付和利率的要求都明显高于首套房。

首付降低之后的金融侧风险会同步增加，但要关注到，由于房价当下已经进入到低谷，后续持续下行的空间非常有限，尤其是不少城市已经开始出现“价跌量升”，也说明市场已经处于底部。在这一背景下，当下入场购房者断供或弃房的可能性大大减少。

有行业专家对《财经》表示，首付政策的降低预计会持续较长一段时间，直至房地产市场恢复到平稳水平。

第二条是下调个人住房公积金贷款利率。央行提出，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

公积金政策是配套类发挥作用，配合首付和商业利率下调，共同发挥作用。张波表示，从当下来看，公积金和商业贷款利率之间的差距越来越小，“预计这一政策对于市场的影响力度在中小城市会表现得更为明显。”

第三条是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房价格环同比连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。

根据央行公布数据，截至3月末全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。中指研究院监测，目前已经有超过20座城市宣布四月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

张波认为，二套房房贷利率水平的同步下调，有两条好处值得关注：其一是利好改善需求入市，其二是减少提前还贷。近两年提前还贷的一个重要原因也在于，二套房的利率明显高于不少经营贷，甚至消费贷的利率，但房贷本身就是银行类的优质资产，原先并没有自主定价权，调整之后，预计房贷利率下调的空间会明显增大，尤其二套房由于首付高，银行放贷的意愿度更高。

陈文静认为，这三条政策体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，配合各地逐步放开的限购政策，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

东吴证券表示，央行在5月17日午间中午的快速出手，印证了当前“稳地产”的紧迫性。其认为，5月17日发布的经济数据显示，国内经济生产强、出口稳、消费软， 但核心矛盾还在地产。

国家统计局当日发布的数据显示，今年1月-4月，房地产开发投资下降9.8%。全国新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。此外，今年4月70城二手房价同比悉数下跌，已持续四个月。

东吴证券称，虽然解决房地产的下行并非朝夕之功，但就政策应对而言，当前显然已进入到一个更刻不容缓的阶段，且近期各地住房“以旧换新”、限购放开的种种迹象已经表明中央层面的政府收储“呼之欲出”。在政治局会议明确住房去库存后，地产政策的“分水岭”已比较清晰，后续的关键在于“钱从哪来” “多大规模”这些问题的逐一解决。

杭州楼市新政为什么值得关注？

在此前放开限购的各个城市中，杭州是最重要的样本城市之一，尽管在新一线城市中，杭州搭乘的是放开限购的末班车，但此次新政发布仍然备受瞩目。

从经济体量和人群吸引力来看，杭州在新一线城市中明显排在前列。同时，受前几年受亚运会的利好加持，城市基础设施得到了很大程度的改善和提高。杭州在2021年前多年占据全国土地出让金第一的位置，可以看出其本身也很受房地产开发企业青睐。

“这些强一线城市、强二线城市或者新一线城市，它们取消限购比二、三线城市取消限购的意义更大。”前海开源基金首席经济学家杨德龙对《财经》表示，住建部已经将房地产调控政策交给各地方自主制定，为地方政府因地制宜、采取适合当地实际房地产供求情况的政策打下基础，“最近多个城市取消限购，市场的预期发生了一定的改变，投资者信心得到一定程度的提振。”

按照自然资源部的要求，商品住宅去化周期超过36个月的城市要暂停新增宅地出让。目前杭州房地产整体库存24个月，在全国所有城市中排名前列，库存相对健康。

“杭州作为整个中国房地产市场的重点模范生，我认为它的政策调整值得其他城市学习。”

克而瑞浙江区域市场咨询部项目经理沈力表示，此次“楼市新政”的出台，体现出杭州政府整个房地产政策较高的延续性。从2023年开始，杭州就在陆续放宽限购政策，从主城区以外的行政区开始，由外向内，从二手房到一手房，最后主城四区全部放开。

政策的延续性还体现在时间上。沈力提到，对杭州而言，政策刺激力度大约在两个月到三个月之间，之后趋于平稳。2024年3月，政府放开了二手房交易限制，楼市出现一波热度，二手房成交量远超新房成交量。到4月末，二手房交易已经逐渐趋于平稳，而此时出台新政有望刺激新房成交量的提升，“从时间和做法上我们认为都是比较合理的。”沈力表示，五月初，市面上就开始有了全面放开限购的传闻。

（图片来源：杭州贝壳研究院《4月楼市市场月报》）

从具体政策来看，此次杭州发布的新政总共七条，力度较大。讨论最热烈的自然是全面取消在全市范围内购买住房的条件和套数现制，消费者买房不再审核购房资格。

杭州的住房限购政策可以追溯到2010年10月，此后经历了一系列收紧和放宽。此次楼市新政发布之前，杭州已经于3月在全域范围内取消二手房限制，只有主城四区（上城、西湖、滨江、拱墅）的一手房仍执行限购——本市户籍限购两套，外地户籍需缴纳一个月社保，可购买一套。

此次新政意味着全国人民均可在杭州购买房产，无需持有杭州户籍，且大多数情况下无需提供任何杭州社保或纳税证明。

这里的少数情况针对的是购房摇号。杭州西湖区一家中介机构的房产经纪人陈波向我们介绍，主城四区新房购置需要通过摇号公证，摇号会对购房者的条件做出限制，例如本地户籍者在购房所在行政区拥有的住房小于等于一套、外地户籍者要有社保缴纳记录等。楼盘分配也有条件，例如20%的房源供高层次人才优先摇号、无房家庭优先于有房家庭摇号等等。

“楼市新政”出台对摇号售房做出优化。对于购房意向登记数量不超过房源套数的楼盘（一般称为“流摇楼盘”），开发商可以自主销售，消费者直接购买，不再进行公证摇号。

陈波表示“流摇楼盘”直接出售，有利于对住房有刚需、但一直摇不到号的这部分人群，在一定程度上会促成交易。但是，他认为主城四区的优势楼盘仍需继续摇号。“需求量可能只增不减，好的楼盘中签率从来不会特别高。”

此次新政还恢复了“买房落户”条款。这一政策曾在2016年9月暂停，且此前对购房价格和面积均有要求。过去几年，外地户籍人士落户杭州，大多走的是人才落户和积分落户两条途径。

沈力认为，买房落户政策主要利好两类房型，一是学区房——吸引省内其他城市家长落户，让孩子在杭州读书；二是低价房——有助于外来务工人员等落户杭州，此前人才落户的学历要求是大专及以上。

再者，楼市新政对“首套房”“无住房”等概念做了重新认定。只要消费者在所购住房行政区内没有住房，那么在该区买房的按揭贷款即可以按首套房认定；倘若在该行政区有一套住房，但正在挂牌出售，再买住房也按首套房认定。

这一条意味着绝大多数购房者都可以享受首套房的首付比例和按揭利息。中原地产首席分析师张大伟提到，全国范围内目前只有杭州采取了这种操作方式，并称这是杭州史上最宽松的信贷政策。

杭州贝壳研究院院长上官剑也表示，此次楼市新政，杭州政府给出了最大诚意，政策支撑力度大于市场降温的速度，也有一定创新性。“楼市政策的优化调整节奏感非常好，实现精准施策；多项政策优化调整叠加，很好地对症下药，至少短期内预期得到较大改善。”

放开限购能否吸引消费者买房投资？

58安居客研究院院长张波表示：“目前来看，杭州即使限购放开，也并不会吸引太多的投资性需求，而是会吸引更多潜在自住需求入场。一些热门板块的新盘将更受关注。”

高院生认为，全面取消限购主要是因为新房市场相对低迷的表现。根据中指监测数据显示，2024年1月-4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降，再度放开限购的目的在于激发更多潜在需求。但高院生也表示，杭州新房市场受限于供应规模和结构，成交规模难以大幅回调。

这一点在新政发布后得到部分证实。一位售楼顾问告诉我们，新政发布后，主城区内核心楼盘的看房热度只增不减，这部分楼盘基本都需要验资摇号。而主城区边缘的刚需新盘咨询量提升不明显，这部分楼盘存量多，无需验资摇号，且有较大的优惠力度。

新政一定程度上激发了消费者看房热情。根据我爱我家提供的数据，杭州楼市新政发布后五天（5月9日-13日）的带看量比前五天（5月4日-8日）上涨近23%，日均带看量环比四月上涨31.2%；新增客源增长28.7%，环比四月日均新增客源增长36.1%。根据贝壳找房提供的数据，5月12日，贝壳杭州站下定量创下自2021年以来最高单日下定量。

刘瑶就职于杭州西湖区一家房产中介，她提到新政出台之后咨询量和看房量明显增多，有的门店单日成交量突破近两三年来的成交纪录。

接触的客户一多，刘瑶明显感受到对方的纠结：不买怕房子涨价，买了又怕年底房价下跌。尽管实际看房人不少，但大多抱着博弈和观望的心态。

一位杭州上城区贝壳找房的房地产中介告诉我们，这两年杭州限购一直在放松，但大家还是很理性，都是按需购房；另一位拱墅区链家的房产中介提到，2024年开年之后前来咨询的人很多，但一般都是有硬性购房需求的，例如孩子上学等，以投资为目的的购房者非常少。

新政发布后，杭州二手房挂牌量有了显著增长，源于新政其中一条鼓励消费者在同一城区“卖旧买新”。我爱我家研究院数据显示，杭州新政发布后五天，新增房源数量是之前五天涨幅43%，日均新增房源环比四月涨幅26%。杭州贝壳研究员数据显示，对比四月，仅新政首日，二手房新增买卖房源增长91%。

根据手边买房小程序，5月12日杭州二手房成交375套，达成了近几日来的一个高点。不过沈力提醒说，12日售出的300多套成交的二手房或许是三四月尚未签约成功的，在这一天集中释放。新政发布后，二手房网签不会反应这么迅速，交易量是否提升还需再观察一段时间。

（数据来源：手边找房小程序）

西安的情况也类似。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，从监测的新建商品住宅项目成交情况来看，西安全面放开限购后成交端出现了一定的积极变化。数据显示，继5月9日西安全面取消限购后，5月10日西安新建商品住宅成交迅速迎来上升态势，单日成交超700套，但如此较高位的成交量业绩仅维持一天，其中也不排除有假期滞缓的购房需求恢复释放的影响，因此新政效果还有待进一步观察。

龙湖西安区域相关负责人在接受媒体采访时表示，其项目在西安相对分散，情况不一，新政出台后，有两个项目在电话咨询和看房量上有小幅提升。大明宫金茂府相关人士接受媒体采访时表示，从目前情况来看，新政对项目影响暂时还不明显。

在此之前，这一轮取消限购潮已持续将近一年，其间经历两次小高潮，均为政策推动。

2023年7月24日，中央政治局会议释放相关信号，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，此后两个月，全国共有14个城市全面取消限购，包括7个省会城市和几个经济强市。

2024年1月26日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上强调，支持各城市因地制宜调整房地产政策，“充分赋予城市房地产调控自主权”。此后又有五座城市全面取消限购，北上深限购政策多次松动。这一波涉及城市数量虽然不如前者，但“分量”更重。

观察此前放宽限购的城市，大都经历一段时间的热闹，但后续房价或交易量都没有明显变化。有观点认为，如果全面放开一线城市限购，可能会对其他城市产生极强的虹吸效应。对此，如是金融研究院院长管清友表示，此轮多数非一线城市房价已经经历了连续深度调整，价格基本回归基本面，与一线城市的价格差距进一步拉大，虹吸效应影响应该在有限范围内，可控。

太盟投资集团（PAG）执行董事长单伟建认为，目前应该考虑立即全面松绑，恢复市场自我调节的功能，以避免因供需两端都过度修正而导致长期的复苏乏力。

“这样才能快速稳定市场，恢复这个支柱产业的作用，并使民众找回对房产价值的信心和消费的意愿，从而推动经济增长。”

单伟建认为，中国房产潜在需求依然巨大。中国人从来都视房产为财富积累的首选资产类别，因此房产占家庭财富的比重高达59%。根据央行统计，城镇居民住房自有率逾90%，可能超过世界上任何国家（美国自有率为66%、日本为62%）。

落户政策结合放松限购

杭州的几位房产经纪人都提到，新政发布之后，非本地户籍客户明显增多，主要咨询购房落户问题。这其中又以家长居多，大多围绕孩子落户上学的问题。

作为浙江省唯一一所985大学，浙江大学每年新生的本省录取率几乎都超过50%。2023年录取的3105名学生中，杭州生源占三分之一。这对家长而言很有吸引力。刘瑶提到，小套型的学区房更为抢手，已经有多套交易出现竞价购买现象，超出房东原售价预期。

“经过3、4月份的一波消化，目前部分片区处于低价房源稀缺状态，且在议价空间上较新政前有所降低。”我爱我家研究院表示。

杭州市住保房管局房地产业发展处副处长何陈煜表示，此次新政不能片面地理解为购房即落户，只是在目前现有的积分落户框架内大幅提高自有产权住房的赋分权重，后续以实施细则出台的相关规定为准。

越来越多的城市放宽了购房落户政策。根据中指研究院统计，近几年约有20个城市实行了购房即可申请落户的政策，既有天津、南京、武汉、杭州、成都、苏州、青岛、佛山这些新一线城市，也包括厦门、南昌、济南、大连、无锡、哈尔滨、沈阳这些核心二线城市，以及金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市。另有部分城市还出台了租房即可落户的政策，例如青岛、郑州等。

热点城市落户政策放松背后是日趋激烈的“抢人大战”。2024年4月之后放开限购的长沙、成都、杭州、西安均为人口净流入城市，2023年底人口增量环比分别增长9.25万人、26.7万人、14.6万人、8.23万人。放宽落户政策有助于加大对人才的吸引力度，扩大城镇居民购房需求，从而促进楼市库存的消化。

2024年1月，公安部公布的消息显示，2023年户口迁移政策全面放开放宽，城区常住人口300万以下城市的落户限制基本取消，300万以上城市的落户条件有序放宽。东部地区除极少数超特大城市、中西部地区除个别省会（首府）城市外，全面放开放宽落户限制。

以旧换新，消化存量房产

4月30日，中央政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。当天北京、河南、广东、天津纷纷推出房产政策，旨在消化存量房产。

北京市住建委当天发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这是北京2024年所做的第三次房产政策调整，也是北京限购政策迎来的最大力度的调整。

政策发布后，北京五环外市场有小幅升温，多家机构的监测显示，较之新政前，新房、二手房的看房量都有所增加，但成交规模并未明显扩大。

新政虽然针对五环外，但对内城部分区域也起到了积极影响。合硕机构首席分析师郭毅表示，新政发布后，内城一些去化压力大的项目也开始走量。比如，丽泽周边区域的部分新房项目销售情况有所提升。相比之下，二手房市场受政策影响相对较小。

四月以来，多地发布了新的楼市政策——例如长沙、成都全面取消限购，南京买房即可落户。天津虽然尚未完全放开限购，但4月30日发布新规规定，天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

部分城市从金融领域入手，减轻消费者购房贷款压力，例如青岛扩大商转公贷合作银行，职工可享受低息贷款福利；南京都市圈九城公积金互认互贷等。一线城市中，深圳（4月23日）和上海（5月3日）均发布了商品房“以旧换新”的政策。

截至目前，全国已经有大约50个城市开展了住房“以旧换新”活动。从操作模式来看，根据克而瑞统计，代售模式最为常见，例如深圳、上海等29座城市推行代售模式——购房者缴纳订金锁定新房后，中介挂牌出售旧房，在一定期限内卖出则新房合同生效，反之则退还新房订金；其次是旧房换购模式，在南京、郑州等19城已落地——由国企或其他第三方收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。

市场普遍认为，商品房“以旧换新”，可以减轻居民换房负担，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

从克而瑞的报告看来，代售模式效果一般，深圳的绿景白石洲项目参与“以旧换新”政策后一周，项目来访量环比增长50%，但认购只增加一套。相比之下，消费者对国资房企项目认购的积极性更高一些。

地产股的底部到了吗？

自4月24日地产板块启动反弹以来，截至5月17日，Wind（万得）房地产指数（A股）上涨28.33%，恒生中国内地地产指数上涨36.81%，其涨幅均远超大盘。同期，上证指数涨幅为4.37%，恒生指数涨幅为15.14%。

个股方面，上述统计区间内，港股有19只地产股涨幅翻倍，其中，世茂集团上涨333%、易居企业控股上涨222%、花样年控股上涨206%、时代中国控股上涨199%，佳兆业集团、中国奥园、华南城、远洋集团涨幅均超160%，另有23只地产股涨幅在50%以上。A股有41只地产股的涨幅在30%以上，7只个股涨幅超50%，其中，我爱我家上涨84%、特发服务上涨76%、滨江集团上涨74%、南国置业上涨68%、天地源涨58%。

具体来看，这轮地产股上涨主要分为“五一”节前、节后两波行情。

4月29日，A股房地产板块集体涨停，超20只个股涨停，Wind房地产指数上涨6.44%。申万房地产板块的116只成分股中，近七成个股涨幅超5%。港股涨幅比A股还高，当日，世茂集团上涨61%，易居企业控股、时代中国控股涨幅超30%，汇景控股、融创中国、佳兆业集团、正荣地产等11只个股涨幅超过20%。

“五一”节后，地产板块经历了短暂盘整。在5月9日杭州、西安等城市密集出台取消住房限购政策后，地产板块开启第二轮反弹。

5月10日，A股房地产板块表现强劲，Wind房地产指数上涨3.62%。滨江集团、中交地产、招商蛇口等多股涨停，另有13只地产股涨幅超5%。此后，Wind房地产指数震荡上扬，短期内涨幅超10%，同期，上证指数则微跌0.19%。

港股地产股也成为资金追捧的对象。5月9日-10日，世茂集团上涨113%，华南城上涨65%，花样年控股、弘阳地产、珠光控股、中国奥园涨幅超40%，另有多只地产股涨幅在25%以上。

“港股内地房地产股此前存在超跌的情况，是其强势反弹的原因之一。”有投资人士对《财经》表示。

“房地产上游有50多个行业，房地产市场出现回升或者向好预期之后，大家对于经济复苏的预期势必也会增强。这不仅会带来房地产板块以及房地产产业链相关股票的反弹，也会带来整个市场的回升。最近资本市场出现上行态势，尤其是很多港股内房板块大幅上涨，带动了市场的人气。”杨德龙称。

事实上，地产股也曾是资本市场的明星股。但随着政策收紧和市场遇冷，部分房企出现了资金链紧张、债务违约，地产股经历了一场空前危机。

以Wind房地产指数为例，自2015年6月15日创下历史高点6352点以来，该指数已连续数年震荡下跌，今年4月24日创下本轮调整的新低，至1711点，与2015年的高点相比下跌超70%。

率先喊出“活下去”口号的行业龙头万科，股价也经历了长时间的下跌。今年4月24日，万科A股价盘中跌至6.45元/股，创下近五年来新低，距2018年1月41.13元/股的高点下跌超八成。自2023年初以来，截至5月16日，A股上市的万科A下跌53%，港股上市的万科企业则下跌61%。

今年一季度，万科曾被传出偿债风波，受其影响，该公司在短时间内遭遇股债“双杀”。Wind数据显示，截至5月15日，万科境内存续债务为620.16亿元，其中51.49亿元将于2024年2月到期；境外存续债务为25.94亿美元，其中6.14亿美元将于今年6月到期。

碧桂园亦陷入债务违约风波。3月12日，碧桂园对外表示，由于销售恢复不达预期，资金调拨面临压力，导致“H1碧地01”债券的0.96亿元利息资金未能全额兑付。目前，该债务展期方案已获债券持有人会议通过。

5月9日，碧桂园再度表示，公司因销售恢复情况不达预期、资金调拨困难等原因，“23碧桂园MTN001”和“23碧桂园MTN002”无法在利息兑付日2024年5月9日按时支付。不过，5月11日，相关利息已完成偿付。

从财报数据上，也可窥见房地产企业的艰难处境。此前几年业绩曾持续高增长的地产行业，2023年业绩下滑明显。

2023年，申万房地产板块的116只成分股中，有36%的上市房企录得亏损，其中14家为近五年来首次亏损。绿地控股是A股市场亏损规模最大的房企，净亏损95.56亿元。另外，*ST世茂、*ST金科、华侨城A、首开股份、华夏幸福、ST中南的净亏损均超50亿元。

绿地控股表示，亏损主要受制于行业低迷等客观因素，原因包括：房地产市场持续下滑，导致资产价格下跌，计提了超百亿元的资产减值准备；房地产行业及基建等关联行业深陷低迷，持续三年的行业困难未得到有效改观，导致营业收入同比下降，结算毛利率也同比下行，业绩持续承压。

2023年，有五家房企的销售额超千亿元。其中，万科以4657亿元拔得头筹，保利发展、招商蛇口以3469亿元、1750亿元排名第二、第三位。在净利润方面，万科、保利发展、招商蛇口分别以122亿元、121亿元、63亿元排名前三位。

从一季报来看，有超五成的房企亏损，三成房企归母净利润下跌。保利发展以22亿元归母净利润位居首位，同比下滑18%。公司表示，全国两会等定调房地产政策持续宽松的主基调不变，限购、限价等限制性政策加速调整退出，房地产融资协调机制等陆续推进落地，多地优化设计标准利好产品品质提升、出台“以旧换新”政策支持置换和改善需求。

地产股在经历了此前的深度调整后，这次的反弹是否可持续？业界又如何看待房地产业的未来发展？

国金证券认为，当前行业基本面已经处于底部区间，后续下降空间已经有限，且地产板块估值处于历史低位水平。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，因此地产股的底部已基本明确。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。

华泰证券表示，预计后续调整政策的城市范围将进一步扩大，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。

中信建投认为，2024年以来，房地产支持政策持续出台。需求端，北上广深四个一线城市相继放松限购，成都、长沙等核心二线城市取消限购；融资端，房地产城市融资协调机制快速推进。在政策的支持下，高能级城市市场有望率先修复，而重点布局于高能级城市的房企将优先受益。

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