A股情绪再次点燃，地产连招下该怎么投？丨智氪

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2024-05-19 09:05

3100点稳了？

文｜范亮

编辑｜丁卯

来源｜36氪财经（ID：krfinance）

封面来源｜视觉中国

本周，A股在周五尾盘突击，带动三大指数齐涨超1%。

一般来说，周五尾盘的市场表现，是判断市场未来交易预期的重要指标。尾盘拉升一般对应两种情况，一是押注周末的增量利好政策；二是对下周市场表现有足够的信心。

本次的拉升则大概率是第二种。

五一节后第一周，在热点城市“限购松绑”的消息驱动下，房地产板块大幅反弹并带动A股情绪基本释放完毕。因此可以看到的是，本周前几个交易日，A股市场的表现比较乏味，并开始等待周五关于4月份经济数据的发布。

周五上午统计局公布各项数据后，A股表现比较平淡，但是下午关于房地产的又一系列重磅政策公布后，市场情绪则正式被点燃。地产、银行再次成为主力军，带动大盘整体上行。

根据Wind数据，本周房地产板块累计上涨12.42%、保险板块上涨5.04%、银行上涨2.9%、消费者服务上涨1.54%，医药、电信、能源、汽车、半导体则下跌超1%。

此外，本周港股市场也继续保持牛市状态，恒生指数上涨3%，恒生科技指数上涨3.79%，地产、金融、零售板块表现亮眼。

政策大招才刚开启？

具体来看，这次的房地产政策主要围绕去库存展开，主要包含两大类:

一是需求端针对个人购房，(1）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。(2）自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。(3）调整个人住房贷款最低首付款比例。首套房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

二是在供给端，央行官员在国务院政策例行吹风会上表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。保障性住房再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款。

这个政策力度有多大？

一是首套房首付比例为历史最低水平。长江证券统计，历史来看，国内首套、二套首付比例区间上下限分别是20%-30%、20%-60%。2023年8月，监管将首套、二套最低首付比例统一降为20%、30%，而此次则分别调降5%来到15%、25%。

二是执行多年的房贷利率下限政策被取消。2007年，央行针对二套房提出“贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍政策”；在以贷款基准利率为锚的时期，首套、二套房贷利率下限多按照基准利率的0.7倍、1.1倍执行；2019年10月起，房贷利率下限则在LPR的基础上进行加减点。本次政策则直接取消了执行多年的房贷利率下限政策。

对于一系列的地产政策，市场普遍认为，这将会有效缓解房地产供需两端的下行趋势，并对我国的经济起到支撑，但大级别的反转依然需要后续更大力度的增量政策。

申万宏源指出，房地产刺激政策集中落地，短期地产销售可能有一定改善，但房地产政策效果持续是当前最难发酵的宏观预期。市场对已兑现房地产政策的效果有怀疑，但对后续政策持续刺激仍有期待。

国泰君安也认为，在政策不确定性下降的背景下，本次会议可能只是起点，后续政策有望进一步加码，预计即将在7月召开的三中全会对房地产新发展模式将有更明确的部署。

生产端亮眼，需求仍需发力

透过4月份的经济数据，实际上可以更容易理解地产增量政策对资本市场的重要性。

根据统计局数据，生产端，4月份全国规模以上工业增加值同比增长6.7%，增速较上月加快2.2个百分点。其中，制造业增长7.5%，较上月加快2.4个百分点。

亮点在于，大规模设备更新政策的效果开始显现。城市轨道交通设备制造、通信设备制造等行业增加值同比分别增长22.5%、17.5%，较上月加快20.3个、3.4个百分点。

此外，高端制造、智能制造如半导体设备、工控计算机及系统制造等行业的增加值平均增速也保持在两位数以上，远远跑赢工业增加值大盘。

很明显的是，我国经济在生产端的运行相当不错，

中金公司认为这主要受出口、补库等因素拉动。数据显示，4月份，规模以上工业出口交货值同比增长7.3%，较上月大幅回升5.9个百分点。细分行业中，汽车行业出口增长26.4%，金属制品、通用设备、橡胶和塑料制品等行业出口分别增长16.7%、11.8%、9.5%。

而在支出端，首先是投资方面，今年1-4月我国固定资产投资同比增长4.2%，较1-3月则略有下降。

其中房地产依然是主要的拖累项，1-4月房地产开发投资完成额同比下滑9.8%，降幅较上月扩大0.3个百分点。房地产销售方面，表现也并不乐观，1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

其次在消费方面，4月社零同比增速2.3%，剔除汽车后同比增速为 3.2%，尽管其中有节假日错峰的干扰，但还是低于此前市场预期。当然，也有声音指出，社零低于预期与消费者观望以旧换新政策有一定关联。

因此，在设备更新改造稳住制造业投资，以旧换新逐步推行发力，接下来经济的短板就只剩房地产这一项。

实际上，地产与消费本就有着千丝万缕的关系，房价波动带来的财富效应，以及地产链带动的收入效应，都会对消费预期产生影响。如果地产能够企稳，对消费也会起到积极因素。

投资策略

如果从行业大类角度看今年的市场表现，涨幅靠前的主要是银行、家电、有色、煤炭、石化、交运、公共事业等板块，基本呈现出低估值+顺周期、低估值+高股息的组合偏好，当然，如果从更细分的行业和概念角度来看，制造业等行业中细分高景气度方向（如设备更新改造、出口链），也会有一定的行业轮动效应。但整体而言，市场目前的交易依然是从避险角度展开。