数十万个中国老旧小区，只能靠居民自救吗？

*本文为「三联生活周刊」原创内容

前不久，成都市中央花园二期小区的3200多户业主收到市住建局等部门的论证意见：因缺乏相应政策支持，该小区暂不实施“自拆自建”。尽管他们已经拿到了全体业主99.9%的同意率，但持续五年申请拆建的努力再次落空。

位于成都市武侯区的中央花园二期是一个典型的老旧小区，建于上世纪90年代，曾经是成都市最早开发的商品房片区，当时吸引了不少中高收入人群，但由于规划不佳，疏于管理，20多年过去，它已经成了市里有名的老旧小区。建筑老化，外墙脱落发霉，甚至有的楼栋出现开裂，小区里垃圾无人清运，到处私搭乱建，还经常有火灾、盗窃事件发生，随着时间的推移，小区进入一种恶性循环。

中央花园二期，树荫下的小花园是居民们为数不多的集体活动地点（黄宇 摄）

2018年3月，在社区支持下召开了一次“院落治理坝坝会”，征集业主们对小区发展的建议。会后，业主自发组织起一批志愿者，后来还起草了一份“关于改造小区、建设宜居二期的倡议书”贴在小区里，开头的几句是这样写的：“您是否希望小区环境改善？您是否希望小区治安转好？您是否希望自有房产升值？您是否希望回家停车有位？⋯⋯”执笔人赵涛，在后来成立的小区第三届业主委员会中当选为主任——这是他们业委会运作中断12年后再次组建。过去五年，在业委会的带领下，小区开始自我拯救，一边改造环境，一边寻求彻底的解决办法，申请自拆自建。

这是我们这期《理想小区》封面报道中，通过赵涛之口讲述的小区故事之一。尽管故事还没有迎来最“理想”的结局，但中央花园二期小区仍然是幸运的。在这样一个居住了上万人的超大规模小区里，他们的居民已经对小区的命运产生了清醒的认识并且达成行动的共识，这已十分艰难。而他们仍在努力。

中央花园二期第三届业主委员会主任赵涛（黄宇 摄）

与之相比，杭州市的“浙工新村”故事显得更圆满。这个小区是人们常说的那种“老破小”，与浙江工业大学朝晖校区仅一街之隔，曾是后者的教职工宿舍，最早的楼宇始建于1983年，后历经多年扩充，形成一片共13幢楼房的独立小区，总共住了500多户。因为建筑质量的问题，小区里有几栋楼在上世纪90年代就被鉴定为“C级危房” ，即“部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情”的房屋。经过长达十年的努力，小区的居民突破了危房能不能拆、谁来拆、怎样拆的层层关卡，2023年11月等来了政府主导下的“原拆原建”新政，成为浙江省首个城市危旧房有机更新的试点项目。如今，“浙工新村”老房子已经拆除，进入施工建设阶段。尽管结局很好，但我们的记者调查深入进去后才发现，这其中所经历的艰难曲折、鸡飞狗跳一点都不少。

在全国所有城市中，与成都中央花园二期和杭州的“浙工新村”面临相似处境的老旧小区还有数十万个，它们大部分位于寸土寸金的城市核心地带。以北京为例，根据贝壳研究院数据，北京楼龄在 20 年以上的老旧小区数量在5100个左右，涉及243万套住房，其中八成以上集中在城六区。这些小区有的建于单位制时代，有的是早期新建的商品房住宅小区，里面的居民往往在经历建筑老化、管理失序、事故频发等问题的折磨。

这些小区是过去三四十年来中国房地产大开发时代的一个缩影。数以亿计的人口离土离乡，进入城市，还有很多老市民离开职工住宅区，搬进商品房小区，原来公有的单位住房也经过私有化后进入交易市场——中国人经历了一场场居住革命。这同时也是一场规模巨大的社会重组，使我们的生活空间进入了一个个具体的“小区”。但无论是新市民，还是老市民，对于居住在一个以私有产权为基础的大规模的陌生人社区，都毫无经验。

“浙工新村”项目如今正在紧张地建设中（黄宇 摄）

中国式小区的空间特点使问题变得更加复杂。武汉大学社会学院副教授王德福将其总结为三点：集合式建筑+围合式空间+高密度居住。集合式建筑，就是中国的住宅小区一般都是高层或者超高层，分为多个住宅单元。围合式空间，则构成了一个更加复杂的空间形态，中国大多数封闭式小区，从家里出来到进入城市空间还有个过渡地带，这个地带是半公半私的，叫作共有空间。在这样一个空间里，大家如何共处，如何共同来管理，对大多数中国人来说都是一个新的挑战。

在当年北京、上海、广州等地最早落成的一批商品房小区里，小区治理的问题也最早暴露，焦点最后往往集中到了业主和物业的利益纠纷上。北野曾是北京最有名的业委会主任之一，还上过新闻联播。2001年，他在北京望京地区的中高档小区银枫家园买了人生第一套商品房，随后几年，业主开始维权。2003年，他当选为银枫家园业委会主任时，业委会还是个新生事物，业主自治的概念引进来的时间也很短。一开始，很多人对业委会抱有很高的期待，不止是希望在它的带领下对物业公司对抗，而且大家试图通过业主自治，来训练小区居民形成良好的公共参与意识和决策素养。北野在银枫家园策划的“邻居节”“顺风车”项目，还有各式各样的团体活动和业主聚会，指向的都是打造社区共同体，把陌生人社会变成熟人社会。

今年5月，地处北京望京东南角的银枫家园，工人们正在修剪树枝（黄宇 摄）

但后来的事实证明，业主自治的运作并不容易，尤其是在一个大规模的小区里，业主之间的合作常常陷入一地鸡毛。北野做了两年的业委会主任后，受不了流言蜚语选择辞职，还有不少人在小区内部的冲突中被迫下台。根据民政部时任副部长顾朝曦2015年在《求是》杂志上的文章，当时全国已经有22%的社区建立了业主委员会。但研究者们判断，实际正常运作的可能仅十分之一。

大部分住宅小区在建成10到15年后，建筑和设施设备就开始进入维护保养期，如果加上施工质量或者管理不当的因素，其使用寿命还会进一步缩短。但很多小区就是因为业委会运作不起来，上百万甚至上千万的公共维修基金无法取用，只能眼睁睁看着小区加速老化。

在这期封面中，我们也采访了两个运转良好的小区业委会。其中西安碑林区的心晴雅苑小区，其业委会从2011年组建至今，轮替三届，主任一职一直由周洪斌担任。她上任时，因为小区业主和物业公司的激烈冲突，小区管理混乱，建成才七八年就尽显衰败。而她上任以来的13年里，业委会给小区全体业主创造了600多万共有收益，保证了物业费多年不涨，而且在小区完成了几百项更新改造。比如小区的监控系统，已进行过三四轮升级，从最初全小区只有3个摄像头，到现在一共布了62个；原来故障频发的电梯也全都完成了大修，安全系数大大提升；每一栋楼的外立面也大修过，瓷砖是新贴的，还做了最新的防水；小区的消防系统、水泵房设备等内部设施也都进行了更新，室内公共空间的墙面粉刷过，楼顶防水也是这两年刚做的。

心晴雅苑小区建成于2003年，可以算是老旧小区了，但外表看着还比较新（缓山 摄）

周洪斌今年62岁，军人出身，2016年从部队研究所以高级工程师的身份提前退休，此后全力投入到小区治理中。她说：“到现在为止，我们小区的大修基金本金300多万一分钱都没动，还结余了100多万的利息。”

广州祈乐苑小区是另一个因为业委会运作良好而出名的小区。他们前些年炒掉了物业公司，实行业主自管模式：在业委会下设一个物管中心聘请专业人才管理，物管中心又下设保安部、工程部、清洁部、行政部等，每个部门由保洁员、保安等基层人员构成。业委会负责财政收支大权，直接给员工发工资并做监督，这样既减少了分包，也提高了待遇。如今，小区物业公司年收入超500万元，几乎都反哺给了小区公共区域的日常翻新。

十年前，小区大门之下曾发生过一起激烈的抗争，那成为业主自管的起点（张雷 摄）

但不论是研究者还是业委会自己的成员，对他们的成功经验能否持续，能否被复制，都显示出悲观态度。周洪斌因为移居北京，在心晴雅苑的房子要退还给单位，在即将到来的换届选举中失去了参选资格。她眼下最操心的事情就是给业委会物色新的接班人，但过程中遇到了各种问题。

业委会的运作太依赖一个有公心、有能力的“强人”。“本质上讲，这是一个非常违背人性的事情。”曾在广州祈乐苑小区业委会担任过副主任的赵少伟这样评价，业委会的权责和利益是严重不对等的。它是兼职的、服务的功能，却又不领任何报酬，在祈乐苑的案例上看还承担很大法律风险。

在制度层面，很多城市的小区治理体系被比作“三驾马车”——业委会、物业公司、居委会。三者互相牵制，业委会的正常运作，往往离不开基层组织的协作，其中居委会背后就是作为城市基层行政管理组织的社区，代表的是国家权力。

傍晚时，老人们在小区花园中锻炼（缓山 摄）

王德福把中国社区治理的困境归于一个“不成熟的社会、不完全的市场和不放心的政府”三者叠加的影响。“政府不放心，要么是怕出乱子，要么是怕搞得不好，影响我创文创卫，导致边界拿捏不好，老是越界。”越界带来的最不好的影响，就是阻碍居民的公共责任意识的生长。“如果一个小区的垃圾堆成山也没人管，这应该是由小区的全体居民来承担后果。你要允许它乱，允许它烂，影响到大家切身利益了，这样才会促使更多的人去关心去行动。这也是一种社会反馈机制。但现状是居民一遇到事情，马上打12345或者去网上去发帖子、发抖音，政府就很着急，觉得是不是要影响社会稳定了，然后就要去管管。”

王德福过去几年跑了很多城市不同类型的小区，发现很多地方特别是在“创文创卫”的时候，遇到小区卫生不达标，政府动员群众又动员不起来，就不断地推物业公司去干，物业公司干得也不情不愿，因为它本来是个市场组织。“然后政府单位就让自己的人穿个红马甲下去打扫卫生，这都是很不合适的，而且基层干部也很不理解，我们是拿着财政的工资的，为什么要来干这个活?”特别是疫情这几年，很多人都发现社区成了一个好用的“工具”，搞摸底排查效率很高，政府各个条块就倾向都把任务、指标分配给社区去做，导致基层负担不断加重。

小区治理的复杂性正在于，它有太多具体的、琐碎的维度，并非行政权力所能包揽。尤其是在商品房小区，背景各异的人们因为购买力接近而成为邻居。在过去房价不断上涨的年代，对房子的强烈的升值预期，又深刻地影响了人们对居住空间的看法——换房子很容易，大家对小区的治理水平有着比较高的容忍度。在高流动的空间里，人们对邻居的期望和要求，也比较淡漠。然而如今随着经济发展的速度减缓，商品房的流动变慢，我们所居住的小区，或将成为我们一生的居住地。当我们再次打量邻居，曾经的陌生人社会，正在成为人类学家项飙所说的急需重建的“附近”。在同一个居住环境内，业主们还有租户们，在事实上成为一个个重要的居住共同体。小区不仅具有地理空间上的意义，同时承担着重要的精神空间的价值。

2019年7月6日，海口市琼山区华荣府小区举行第二届业主委员会选举大会，小区居民正在填写选票（视觉中国 供图）

从这重意义上，再来打量小区，我们探讨的既是一个个业主们维护权益、积极治理的故事，也是我们将各自的生活常识、处世规则、人情期望融入小区而重建精神生活的故事。小区也成为观察乃至改造中国社会的最微观的尺度。

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