悉尼房价破历史！空置率创历史新低，移民或称最大问题？！工党或将移民配额减半！
【本文译自SMH，仅代表原出处和原作者观点，仅供参考阅读】
悉尼的房价中位数首次突破160万澳元，租房空置率处于历史最低水平，民意调查显示选民对住房负担能力深感忧虑。
人们对人口的担忧也是一样。根据Resolve Strategy最近的一项调查发现，66%的选民认为去年的移民人数过高。
联邦反对党领袖Peter Dutton在本月的预算答复中承诺大幅削减永久移民，以减轻房价和租金的压力，从而确保住房和人口将成为下一次联邦选举的关键战场。
内政部长Clare O’Neil声称，工党政府已经有望在下财年之前将海外移民数量减少一半。
那么人口波动如何影响悉尼的住房成本呢？
减少移民可以解决悉尼的住宿危机吗？
人口增长如坐过山车
自新冠疫情爆发以来，人口增长经历了过山车般的变化，围绕移民和住房危机问题的政治口水战也随之而来。
疫情期间的边境关闭导致悉尼在2020-21年间人口减少，但自那以来，强劲的移民恢复推动了增长率达到历史高点。
疫情引起的人口剧变可能具有迷惑性；悉尼的长期人口增长轨迹大体上与疫情前的趋势保持一致。
自2020年疫情爆发以来，净海外移民（到达人数减去离开人数）平均每年约为65,000人，比疫情前两年略低。
住房紧缩
Grattan研究所经济学家Brendan Coates表示，根据新冠疫情前的预测，悉尼人口“低于我们目前的预期”。
即便如此，近期人口增长的惊人速度加剧了房地产市场的长期压力。新州上一份预算警告称，“疫情后移民回归”使该州的住房供应“难以满足需求”。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，如果没有最近的人口激增，悉尼的房价可能是更低的价格”。
与此同时，Domain的数据显示，悉尼第三季度的租金中位要价达到750澳元的历史新高，而该市的租金空置率仍保持在0.8%的历史最低水平。
国际学生回国
随着高等教育部门在新冠疫情剧变后恢复正常，从海外抵达悉尼的许多人都是回国完成学业或开始新课程的国际学生。国际教育是悉尼经济的主要贡献者，并支持许多当地就业机会。
新冠疫情期间，国际学生大批离开，引发了悉尼一些大学附近郊区的人口锐减。但自从边境限制取消以来，这些地区的人数急剧回升。
虽然许多国际学生搬进专门为学生提供的住宿，但Coates表示，“如果不是这么多学生这么快回国，悉尼和墨尔本的出租房空置率不会这么紧张”。
但海外移民并不是刺激住房需求的唯一因素。
Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示：“仅仅关注人口增长是目前悉尼房地产市场形势的基础，这种做法是不明智的。” “有很多事情在起作用。”
带来更多居住空间
在疫情期间，由于封锁限制了行动，人们的偏好发生了转变，倾向于在家中拥有更多的实际生活空间。
这种趋势一直持续着。Coates表示，自疫情爆发以来，全国每户人口数量已从2.55人下降至2.48人左右。
这听起来可能不多，但当扩展到全体人口时，就会带来住房需求的大幅增加。
住房危机风暴
由于房价上涨和建筑成本飙升抑制了新房的建设，供应不足加剧了悉尼的住房问题。
Oliver说：“在人口激增之前，住房就长期短缺。”他估计悉尼住房市场目前有70,000至80,000套住房供应不足。
尽管房价高涨、租金上涨，但住宅建筑审批仍然滞后。更糟糕的是，悉尼有数千套住宅已获得批准但尚未动工。
在本月的一次演讲中，储备银行助理行长Sarah Hunter表示，多重挑战，尤其是高建筑价格，对新开发项目造成了“完美的限制风暴”。
她表示：“与疫情相关的供应链中断以及其他类型建筑对资源的竞争导致价格大幅上涨，自2019年底以来上涨了近 40%。”
由于利率上升和成本高昂，许多住宅项目被推迟或取消。
新冠疫情后的人口激增将是暂时的。去年 12 月，新州政府就已经预测该州的人口增长将在 2024-25 年放缓至 1.3%，与新冠疫情爆发前的水平相当。
但解决悉尼长期存在的住房供应问题需要很多年的时间。
编译：Nick
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