下跌原因找到了！517新政后楼市反转了吗？

这几天市场从强预期开始转向弱现实的逻辑。股市、商品开始走出阶段性下行路线。为什么开始交易弱现实的逻辑，现实到底弱在哪里？

根本上来说，还是在517新政前后密集出台的各种房地产救市政策，比如国家队收储保障房、降低首付、一二线放松限购等方式提高了人们对于房地产是不是会再次起来的希望。

但是现在已经6月份，517新政到底对楼市有没有效果基本上也能看出一些端倪了，所以各大金融市场一看情况不对，纷纷掉头跑路，这就是现在弱现实交易的源头。

那么鹅少今天就带大家看看517新政，对楼市到底有没有效果。

先说结论，517新政以来，房地产市场表现出的特点是：

1、看的人很多，成交的不多，新房依旧惨淡

2、二手房比新房好卖

3、虽然成交量略有提升，但与此同时二手房挂牌量有了大幅增长

4、成交量提升的背后是价格的进一步下跌

首先在517新政之后，放松购房条件的各大城市都出现了一夜之间舆论上的火热，没错只是舆论上的，俗称雷声大雨点小。体现在数据上就是各大中介平台的带看量出现大幅攀升。

其中这些看房的人大部分是冲着二手房去的，二手房带看指数在4、5月份同比涨幅已经回到了正增长区间，达到了20%的提升。

除了看的人多，还有房东连夜把挂牌价提高30%，有没有人买账不知道，得先把这个气势摆出来，万一有人接盘呢？

可惜，现在的人都猴精猴精的，不看清楚车往哪开，谁敢抢着上车啊。

事实证明517新政对于楼市销量的改善是有的，但是并没有想象中那么好。比如新房成交量依旧在历史底部趴着，同比去年依然有30%左右的负增长，一二三线都一样。

成交的改善主要集中在二手房，而且二线城市卖的比一线城市好，三线城市则完全没有改善。

一二线城市二手房成交同比涨幅在8、9%，但是三线城市依然是负增长18%，降幅收窄了7个点，但是不如一二线明显。

这说明，新政的效果是有的，但是并不是大家想象的那样是烈火烹油，买房要排队。并且一二线城市的二手房成交改善明显，这里面大部分可能是刚需或者改善的需求趁这个机会上车了。但是三线城市以下基本上可以宣告医治无效，小城市的人口和工作机会基本达到了上限，无论怎么刺激也很难有人再上车。

如果买房子的人就像海绵里面的水，那也只有一线城市和少数二线还能挤出水来，这些城市还是有一定的安家需求和工作机会的。接下来的政策目标也只能让这部分人抓紧时间掏钱上车。

虽然成交量在517新政之后确实能看出来一定的提升，但是这种提升的背后还有一组数据提升的更快，甚至超过了房子卖出去的数量，那就是二手房的挂牌量。

以上海为例，在上海放松政策以后，5月份二手房一共成交16000套。但是截止到现在，上海挂牌的二手房达到了107800套！ 达到历史新高，而去年这个时候上海的挂牌量才7、8万套。

无独有偶，广州的挂牌量也是历史新高，18万套。仅仅5.28当天，广州一天就新增挂牌800多套房源。

这说明买的人多了，卖的人更多。在同样的一个位置上，有的人看到的是不买就来不及了，而另一拨人则看得是不卖就来不及了。对双方来说，这都是一个千载难逢的好机会，一个急着买一个急着卖，双方在千恩万谢中互道对方“大聪明”。只不过看起来卖的人更多一些，而且卖房的房源集中在600万以下，外环外，这说明卖的房子大部分是城市工薪阶层，跟买房子的群体差不多对上。

这么多急着卖出的卖家，想要趁着这个机会赶紧出手，高成交的背后，则是“以价换量”的现实。

无论一二线城市，二手房价格指数的降幅都在扩大，比去年同期还低了20%。仅上海来说，5月份的二手房价格相比4月依旧环比下降了1%，并没有形成房价的反转。

中国人都是买涨不买跌的，房价不反转，怎么会形成大规模的购房热潮呢。

从以上的事实可以看出，这次新政，提振作用是有的，但是主要还是针对的一二线城市，很多人买房的同时还要把手头的房子置换才能上车。相当于是把这些城市改善的需求给最后榨出来了，但是投资的需求则并没有被激发。

这就导致成交量虽然提升，但是主要是二手房的，政策最想提升的新房成交量却没啥起色。新房卖不出去，那么房地产上下游的各种经济参与方就仍然说不上反弹，最终体现在股市和商品上原来需求改善的宏观预期就被证伪，从而原先怎么涨上去的现在就怎么跌下来。

这就是现在金融市场一片绿色，框框交易弱现实的现实原因。

金融市场一旦矫枉就必然过正，这种矫枉会最终走到多深没人可以知道。但是最终市场还是要回到经济的基本面上来，而今年基本面的大方向我们在上篇文章中也已经分析过了。

下一阶段先不谈，这一阶段就先等水分挤光吧。