香港楼市“撤辣”效应减弱：“降价30%才好卖”，中介练好普通话内地客却少了
来源：时代周报
作者：梁争誉
苦练几个月普通话终于可以顺畅沟通后，香港房产中介赵睿（化名）却发现，来自内地的客户开始变少了。
今年2月底，香港特区政府宣布全面“撤辣”，境外客、新港人等群体在港购房缴税负担与本地居民同等。港府此举吸引大量来自深圳、广州、上海，甚至北京的内地客涌入，房产中介们操起磕磕巴巴的普通话接待远道而来的买房人，中介门店也拉起了写着简体字的宣传横幅。
“这几个月我沟通、带看的客户，九成是内地人，被逼着不停地和客户说普通话，说错了他马上就纠正你，现在沟通已经没太大问题了。”赵睿说。
然而，中介们练好口语后，“撤辣”效应开始减退，从业者再次感受到了寒意。
赵睿告诉时代周报记者，“撤辣”之初，他所在的门店一天有一百多批客户预约看房，但现在好的时候只有三四批，有的时候连续几天都没有客户看房。
骤减的带看量传导至成交端。根据香港中原地产研究部统计，6月香港新房成交回落至约660套，创“撤辣”后新低。二手房表现亦不乐观，中原地产十大屋苑6月录得129宗成交，环比下降24.1%，同样创“撤辣”后新低。
市场回落明显，但从业者积极看待。香港中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为，预计发展商为求去货，新盘售价仍将有吸引力，加上下半年美国有可能减息，全年一手住宅成交量预计约1.6万套，较去年增加近5成。
今年上半年，香港一手住宅市场已录得约8800宗成交，同比增长近40%，总值约1110亿港元。
01
内地客买走香港过半豪宅
内地客坐大巴、高铁、飞机冲进香港楼市，为了接住这“泼天的富贵”，中介们主动玩起了内地的热门社交APP。
在小红书上，以“香港买房”作为关键词检索，能够得到大量IP在香港的卖房账号，粉丝数量在数十到数万之间，博主们发布笔记少则数条，多则几百上千条。
赵睿也开通了小红书账号，“我们之前是在Facebook（脸书）针对本地客户发布放盘影片、楼盘资讯，现在也发小红书，小红书很多内地人在用，跟FB差不多了。”
“撤辣”以后，赵睿带看的客户大部分来自内地，“我接的客户9成是内地人。”他带时代周报记者在港岛黄竹坑看房时，就在电梯间偶遇了三位讲普通话的业主。
中介平台也在内地设立两地联动店导流。
据港媒报道，有香港大型地产代理在福田设立香港楼盘买卖联动店，挂牌做相关房产生意，解答内地客在港置业问题。中原地产则牵手长实集团旗下楼盘在深圳湾开设专门店，启动内地城市路演计划，引导购房客到港看房。
多方联动“助攻”，内地客的成交比重全面上升。
美联物业研究中心综合港府土地注册处资料统计发现，按已知买家姓名作分析，今年第一季度内地买家占个人买家于香港楼市一二手住宅注册量比率攀升至约20.6%，金额占比则达29.8%，均创季度历史新高。
一手市场多见内地客身影。
今年第一季度，内地买家占个人买家于香港楼市一手私宅注册量比率攀升至约37.2%，创逾12年来的季度新高。4月，内地买家一手私宅注册量占比进一步攀升至约44.2%的高水平，启德、黄竹坑等新区的内地买家比例则高达77.6%、58.7%。
由于豪宅更受青睐，内地买家的交易金额占据半壁江山。今年第一季度，内地买家于一手私宅注册金额占比上升至约49.5%，4月的一手金额占比增长至约57.1%，一举超越本地购买力。
02
祭出“抽奖送房”大招
“泼天富贵”袭来，但香港楼市并未出现“量价齐升”的势头，二手业主和一手楼盘，都在降价出货。
据《大公报》报道，4月底，知名歌手王菲卖掉位于港岛黄竹坑深湾9号豪宅，初始挂牌价8000万港元，挂盘多时乏人问津，最终降价近20%以6450万港元成交。值得一提的是，王菲邻居刘嘉玲在4月初以7380万港元卖出同户型单位，差价近1000万港元。
香港中原地产最近促成的一宗土瓜湾环海‧东岸的交易，原业主于2019年以793.4万港元购入，持有5年，以545万港元出售，亏本约250万港元，跌幅高达31%。
一手楼盘降价更为普遍。“每个发展商都在减价卖房，没有一个敢不减，减得少也没人买，平均减30个percent（30%）才卖得掉。”赵睿说。
长实集团旗下洪水桥新盘 LYOS 5月中旬以先到先得形式推出28套房，包括14伙分层户、14伙花园复式户。长实集团称，该批单位与2021年项目价单定价相比，分层户与最高时有25%折让，复式户与最高时有32%折让。
由新世界发展和远东发展开发的启德柏蔚森I于7月4日公布首张价单，推出60套房，折实平均呎价约17188港元，最低总价约386.4万港元，创下同片区新盘历史新低。“启德柏蔚森I的定价比同片区二手房低约一成，比一手尾盘有近三成折让，定价属蚀本价（亏本价），史上最平（便宜）。”陈永杰表示。
小型发展商则另辟蹊径卖房。7月1日，大鸿辉集团旗下西营盘尚逸入市。开盘当天，发展商“买楼送楼”，以抽奖的形式送出一套面积最小的开放式单位，价值约400万港元。
“以价换量”策略收效显著，敢于让利的发展商跑赢市场。
“销冠”新鸿基地产在5月、6月密集低价推盘，一共卖出约1200套房，吸金近160亿港元，超越长实集团成为上半年销售金额最高的发展商。
新鸿基地产旗下位于元朗的现楼项目THE YOHO HUB II，于4月30日公布首张价单，折实平均呎价14338港元，较2021年12月推出的前一期单位THE YOHO HUB的19889港元下降约28%。
新鸿基地产董事副总经理雷霆将这批价单称为“随行就市价”，“集团素来以贴市价推盘，是次定价已考虑和上期位置及景观有差别，相信该价格为买家所接受。”THE YOHO HUB II开盘9天去化98%，收金超过37亿元。
长实集团凭单盘百亿的成绩位列排行榜第二。
“撤辣”以来，长实集团旗下港岛黄竹坑新盘Blue Coast以“捞低价”（底价）多次推盘，已累计售出超560套，销售金额约107亿港元，是今年上半年全港唯一销售金额达百亿港元的新盘。
根据中原地产统计数据，今年上半年，香港五大发展商新鸿基地产、长实集团、会德丰、信和集团、恒基地产累计售出约4900套房，收金逾587亿港元。
03
楼市远离最坏时刻
“撤辣”4个月里，香港楼市一度极速升温，但由于需求逐步消化，政策效果开始减弱。
港府土地注册处统计数据显示，今年1-6月，全港所有楼宇买卖合约数目分别为4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗、5245宗，同比增幅分别为-1%、-47%、-42%、72%、39%、10%。
△楼宇买卖合约数目同比升降趋势图，来源：土地注册处
“撤辣”效果在4月集中爆发。中原地产研究部统计数据显示，今年4月香港一手私人住宅成交录得3619宗、442.9亿港元，环比分别增长143%、223%，成交宗数创2006年9月2924宗后的211个月新高，成交金额首次突破400亿港元，创1995年7月有记录以来近29年的月度历史新高。
“政府取消买家印花税和新住宅印花税，令到新港人和外地人直接减了15%的税，所以购房需求一下子集中释放，推高了成交量。”赵睿表示。
但随着需求逐步消化，市场开始降温。
根据中原地产研究部统计，6月香港一手成交回落至月660宗，创“撤辣”后新低；十大屋苑录得129宗成交，环比下跌24.1%，亦创“撤辣”后新低。
中原地产港岛西南区首席分区营业经理卢镜豪表示，年内减息预期升温，不少用家转买为租以观望后市，海怡半岛6月二手成交宗数及呎价均录得微跌，暂录得10宗成交，环比下跌16.7%，平均实用呎价下跌5%至12989港元。丽港城6月录得11宗成交，环比下跌35.3%，是九龙区四大指标屋苑跌幅最大的。
房价亦处下行区间。
中原地产研究部最新发布的中原城市领先指数CCL（按周发布的楼价指数）报142.79点，环比下跌0.41%，创逾7年新低，重回2016年10月水平。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪表示，由于美国减息时间尚未确定，香港仍处于高息环境，加上银行收紧按揭，买家趋向观望，新盘销售放缓，二手成交疲弱，整体楼价持续下跌。最新CCL较2021年8月191.34点历史高位下跌25.37%，较2023年4月168.40点高位下跌15.21%。
美联集团主席黄建业认为，香港楼价暂时难有上升空间，但“撤辣”后楼市已经远离最坏的时刻，住宅物业成交已恢复，人口流入更持续带来新的置业动力，相信可支撑楼价不会大跌。
“一旦落实年内减息，楼价可能受利好消息的刺激而上升。”黄建业强调。
微信扫码关注该文公众号作者