2024.07.30

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作者 | 第一财经 郑娜 

今年下半年，各大城市收储的动作或将加速。

7月30日，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产，会议强调，“要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。

易居研究院研究总监严跃进认为，下半年房地产工作的定调非常清晰，即要从“防范化解重点领域风险”的角度进行，说明房地产风险依然存在且亟需化解，接下来各项政策的推进都要积极服务于风险的防范化解工作；从工作重心看，下半年要积极围绕“消化存量和优化增量”进行。

自2023年以来，房地产政策一直维持宽松支持基调，今年的政策内容也主要围绕着下调房贷利率、优化或取消限购、实施购房补贴、推进以旧换新等展开，以推动房地产市场修复，化解行业风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从1-6月份新开工、开发投资、销售金额、到位资金来看，尽管跌幅有略微缓解，但仍保持两位数的下跌。考虑到去年的低基数效应，全行业收缩的压力较大。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，本次会议强调，要继续落实好促进房地产市场平稳健康发展新政策，消化存量优化增量相结合，预计接下来政策宽松基调将持续，促进市场活跃度上升，减少二手房库存，稳定市场信心；在优化增量方面，则主要体现在提高产品的供应质量，提高“好房子”供应规模，如土拍政策的优化，优化增量市场的顶层设计等。

值得一提的是，本次会议强调的“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，是历次中央政治局会议表态中首次提出。

该表述最早源于今年上半年，业内认为，下半年将是收储持续落地的关键阶段。

今年以来，全国已有不少城市试点或提出了政府收储商品房的政策。中原地产研究院统计显示，目前有超过60个城市发布了收储的相关政策，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州等城市，由地方政府或者国企收购存量住宅用作保障房。

近来，已有包括厦门、大连、青岛、昆明等在内的许多城市陆续开启了配售型保障房的意向登记工作。有观点指出，各地推进统筹摸排保障房需求，下一轮政策重心或就在于收储用作保障房。

王小嫱表示，保障性住房的建设是房地产市场发展的关键环节，是对中低收入水平居民的住房保障。以往，保障性住房建设以拿地新建为主，而本次会议则强调收购存量商品房，预计接下来收储范围将逐步扩容发力，落地速度加快。

在为居民提供更多住房保障的同时，这一举措还有望推动库存去化，“消化存量”。天风证券表示，由政府收购存量住房，理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力。

亿翰智库也认为，收储可以解决去库存的难题，消化掉存量，帮助市场和企业甩掉历史包袱；二来，能够助力实现“市场与保障”的双轨制，补齐“社会保障”的这一短板，让不同类型的有住房需要的老百姓都能“有的住”，也能“住得好”。

收储在落实过程中也存在不少堵点，包括收储的资金来源、收购价格的确定、收购量的确定、销售或运营管理等流程问题等等。上述机构认为，这些问题得到了良好的解决，不仅去库存有了通道，“双轨制”的发展也有了切实可行的路径，前景也将更清晰。