农村集体土地将首次实现资产证券化

长期以来，农村集体土地无法直接进入土地拍卖市场，更不用说建设、形成具有稳定现金流的不动产。现在，事情有了突破性进展。 

近日，华润有巢租赁住房REIT公布招募说明书，公开其底层标的情况。据悉，该笔REIT底层资产共包括两处保租房项目：有巢泗泾项目及有巢东部经开区项目。这两个项目同样是上海最早入市的R4地块租赁住房项目。其中，泗泾项目所用土地为农村集体土地。如果该只REIT成功上市交易，将标志着集体土地实现入市、建设、运营到资产证券化的闭环。 

据悉，R4地块指土地用途为租赁住房的地块。上海自2017年7月开始出让此类地块，华润置地于2018年1月拿下东部经开区地块，10月拿下泗泾地块，上述项目分别在2021年4月和2021年3月入市。

目前，上交所的反馈意见回复中表示，关于项目合规性。请基金管理人充分论证底层资产是 否符合条件下列条件：原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。

此外，本次被纳入基础设施项目的业态不仅有租赁住房，还有配套商业及可出租停车位。截至2022年3月，有巢泗泾项目租赁住房出租率96.44%，配套商业出租率66.89%，车位出租率45.74%；经开区项目租赁住房出租率91.99%，商业出租率70.15%，车位出租率81.92%。

此前曾有资深REITs业内人士对36氪表示，R4地块基本都要纳入保障性租赁住房范畴，而这一标准则是其作为底层标的进入REITs的先决条件之一。上述人士同时表示，这类标的本身确权完整，收益率也满足REITs要求。而原始权益人同样有意愿将其纳入REITs，因为REITs提供的是股本金，能够为其后续扩建项目提供可持续现金流。

据悉，出于REITs的确权需要，集体土地需经过上市的过程，通过土地流转的方式将土地的所有权和使用权分离，所有权仍归属于镇集体，而使用权则进一步通过土地出让流转至项目公司，最终完成确权。

2017年，住房和城乡建设部等部门出台的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》明确，第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 

泗泾项目所在的上海市松江区便是试点区域，而北京的经营性集体土地入市试点则在大兴区，也建成了北京目前最大的集体土地租赁住房项目，由华润和愿景共同运营。