五分之一贷款经纪会帮忙做材料申请贷款！贷款欺诈涉及银行、房产、贷款经纪利益链

随着利率上升，购房者获得抵押贷款的资格变得越来越难，

但这并没有阻止一些房地产中介出售房屋。

CBC Marketplace的一项秘密调查揭露了一些房地产中介、

抵押贷款经纪人和银行员工的私下合作，

为抵押贷款欺诈提供便利。

他们的一些操作被隐藏的摄像头记录下来了，

帮助买家提供伪造的文件，

包括虚假的就业情况、工资和税务申报，

这样买家就可以获得原本没有资格获得的贷款。

这是一个利润丰厚的行业，房地产中介表示，

这些团队对伪造的抵押贷款申请收取抵押贷款金额的1%。

这是除了其他定金以外的额外佣金。

卖出一套640,479加元(加拿大的平均售价)的房子，

房地产经纪人通常可以获得1.6万至3.2万加元的佣金，

而抵押贷款经纪人则可以从贷款人那里获得2550加元以上的佣金。

虽然一些消费者积极寻找并参与这种欺诈，

但Marketplace了解到，

一些房地产中介也在利用不知情的买家，

他们被无端卷入了这场欺诈之中。

尤其是加拿大的新来者面临的风险尤其大，

因为他们可能不完全了解购房流程。

新加拿大人也不太可能立即有资格在加拿大的大银行申请抵押贷款，

因为他们在加拿大的就业和信用记录更有可能受到限制。

法律和金融犯罪方面的专家表示，

根据安大略省的《房地产和商业经纪人法》、

《抵押贷款经纪人、出借人和管理人法》，

Marketplace所发现的内容是非法的。

提交欺诈性抵押贷款申请也违反了加拿大的刑法。

True North Mortgage的首席执行官丹·艾斯纳(Dan Eisner)说，

这种犯罪行为也对整个加拿大人产生了影响。

他说:“随着利率上升和房价下跌，

这些买家很可能会拖欠还款，

这可能会通过恐慌性抛售给房地产市场带来进一步的下行压力。”

True North Mortgage已经发现并阻止了多份提交给该公司的欺诈贷款申请，

以及虚假的税务和就业文件，

如T4和引用假公司名称和电话号码的就业信，

在这些文件中会有真人来接，并存在一个真实的网站。

艾斯纳说，随着房价持续下跌，

这些买家面临着更大的风险。

“如果人们通过欺诈手段获得抵押贷款，

他们以为自己的备用计划是如果我买不起房子就把房子卖了，

那么这个备用计划就会消失。

这也把诚实的人挡在了市场之外，因为这些人在炒房扰乱市场。”

安大略省房地产委员会(RECO)不愿在镜头前向Marketplace透露调查结果。

RECO的注册商Joseph Richer在一份声明中写道:

“如果经纪人参与抵押贷款欺诈，他们将被起诉。”

就房地产代理而言，伪造按揭资料或协助伪造资料，

最高可被罚款五万元、监禁至多两年，

或被吊销或吊销其牌照。

RECO表示，在过去5年里，它已经处罚了7家房地产中介或经纪人，

并根据《省违法法》(Provincial offensive Act)对其他几家提出了指控。

安大略省房地产协会主席蒂姆·胡达克(Tim Hudak)

周五在回应Marketplace调查的新闻稿中表示:

“违反法律、辜负安大略省消费者信任的房地产中介应该被赶出这个行业。”

“安大略省房地产委员会(RECO)需要更多的工具来调查不良行为，

征收更重的罚款，暂停或吊销严重违规者的执照。”

加拿大Equifax公司欺诈和身份识别部门主管卡尔•戴维斯（Carl Davies）表示，

抵押贷款欺诈是一个日益严重的问题。

信贷局每月为出借人标记1.5万至2.4万份可疑的抵押贷款申请。

他说:“我们发现的，或被会员标记为欺诈的申请中，

有67%实际上与这种虚假陈述有关。”

“这是迄今为止我们在该领域看到的最大的欺诈指标或最大的欺诈风险。”

为了了解抵押贷款欺诈通常是从哪里开始的，

两名Marketplace员工带着隐藏的摄像头进行卧底，

假扮成打算购买第一套住房的新加拿大人。

两人走访了房地产中介或经纪公司出售的10处房产，

此前的研究表明，这些房产可能存在欺诈行为。

Marketplace的卧底买家告诉每个中介，

他们有足够的钱支付20%的首付，

但不确定自己是否有资格获得抵押贷款，

因为其中一人有未申报的现金收入。

仅这一因素就会使他们失去在加拿大大银行申请抵押贷款的资格。

所有的中介都承认这对夫妇没有资格获得买房所需的抵押贷款，

但10人中有6人都向这对夫妇，

提供了可以帮他们找人伪造文件、提交申请的以获得需要的贷款。

“收入不是问题，”一名房地产经纪人在展示他正在为其他客户制作的文件时表示。

“这就是我们为其他客户编造的文件

即使你赚不到一分钱，假如你是家庭主妇，

我们也可以为你做收入，

唯一弄不到的就是你的信用。”

“你知道，按理说，你是没有资格的。”

另一名经纪人说。他接着描述了自己有人可以如何提供帮助。

“他们会做一些文件，表明你们赚得更多，

他们会给你想要的东西。

但不能公开说出来，因为那不是真的。”

“他们会做一个T4，把申请人的名字放在假的工资单上，”第三个人说。

被发现的6个房地产中介中，

有5个隶属于HomeLife Miracle Realty Ltd.，

Marketplace还采访了几位买家，

他们说，同一家经纪公司工作的经纪人怂恿他们提交欺诈性抵押贷款申请，

或者在他们不知情的情况下提交抵押贷款申请。

当记者联系到被隐藏摄像头记录下来的这些经纪人置评时，

他们要么没有回应，要么告诉Marketplace，

他们将客户介绍给合法的经纪人，但自己不经营抵押贷款。

Homelife Miracle Realty Ltd.的经纪人阿贾伊·沙阿(Ajay Shah)表示，

Marketplace告诉他的被摄像头拍到的行为是不应该的，

并表示，记录在案的3名经纪人只是个例，

他手下监管工作的经纪人高达3000人。

沙阿说，如果有不法行为的证据，他会采取行动。

“当然，我能做的最多就是解雇他们，

因为我无权剥夺这些(经纪人)的执照，只有RECO能做到。”沙阿说。

专家表示，该行业需要更好地监管

法务会计师詹妮弗·菲迪安-格林（Jennifer Fiddian-Green）说，

这些发现表明房地产行业需要更好地监管。

她说:“我们需要监管机构进行更多的监督，

介入并进行实践检查，诸如此类。”

“我们需要我们在第一线的人员保持警惕和敏捷，以便我们能够做出反应。”

抵押贷款经纪人桑吉·曼德（Sanjeet Mand）也认为，

执法不力导致这种犯罪行为在房地产和抵押贷款行业猖獗。

“我认为这是阴险的，”他说。“我们需要让这些人离开这个行业。”

曼德说，当一些房地产中介告诉他，

他们只与愿意提供虚假文件和虚假申请的经纪人合作时，

他也因此失去了一些机会。

“任何时候你和别人说话都像是在说，

‘哦，你能帮我做文件吗?’。”

为了测试抵押贷款经纪人，

在没有房地产经纪人推荐的情况下提供虚假文件的频率，

Marketplace还对全国5个热门房地产市场的25个抵押贷款经纪人

进行了电话推销，

包括大温哥华地区、卡尔加里、埃德蒙顿、大多伦多地区和蒙特利尔。

大多数抵押贷款经纪人表示，

他们不会帮助欺诈性抵押贷款申请，

但五分之一的人表示会帮助。

“我的团队将要价3000加元定金，

事成后我还会收取抵押贷款金额的1%，”

一名抵押贷款经纪人表示，他表示愿意帮助破获欺诈。

在安大略省，金融服务监管局(FSRA)负责监管抵押贷款代理人。

它说，这种情况下的经纪人将被认为违反了

《抵押贷款经纪人、出借人和管理人法》，

该法禁止经纪人为不诚实、欺诈、犯罪或非法行为提供便利。

FSRA在一份声明中表示:

“抵押贷款经纪人或代理人不应在他(她)应该知道的情况下，

为不诚实、欺诈、犯罪或非法行为提供便利。”

抵押贷款欺诈在加拿大的大银行横行

Marketplace的调查还发现，

在加拿大大银行工作的个人

通过伪造的就业和税务文件来支持欺诈性抵押贷款申请。

“你会得到好的银行利率，

你会从银行得到一切你想要的，”

一名房地产经纪人在回答欺诈抵押贷款从何而来的问题时表示。

“有三四个(人)是我的人，对吧?

这不是他们第一次也不是第三次这么做。

他们与银行有往来，他们甚至会找到了一些替代方案。”

银行需要摘下眼罩，在核实过程中更加警惕。

“让我们看看这些文件，做一些尽职调查，

以确保它们是真实的。

看一看职业，看一看雇主，打个电话，做个谷歌搜索，

发现问题并不需要太长时间。”

True North Mortgage的艾斯纳表示，

他的公司在申请时致电每个雇主，

但许多其他贷款机构不会这样做。

“我猜他们会看着自己的投资组合说，

‘好吧，也许有些比例是欺诈的，’然后他们就可以接受了。”

“没有人可以求助”

虽然这种犯罪的后果很少落到犯罪者的头上，

但它可能会对潜在的购房者造成毁灭性的影响。

克里斯·哈丁和比比·哈丁（Chris，Bibi Harding）于2021年从圭亚那移民到加拿大，

当他们发现加拿大银行的一名员工以他们的名义

提交了一份欺诈性的抵押贷款申请时，他们非常震惊。

“我们所有的信息都被篡改了。”

比比回忆起那天她去这家分行提供社会保险号码，

却发现假的就业信息与她和丈夫的账户有关。

分行出纳为他们打印的就业资料显示，

克里斯是一家硬木地板公司的运营经理，

同一份资料称比比在一家税务公司工作。

这些都不是真的，克里斯之前经营一家公司，

但来到加拿大后就没再工作了，

比比只在一所小学工作过。

事后看来，哈丁夫妇认为，

他们抵押贷款申请的加拿大丰业银行(Scotiabank)住房融资顾问

在他们的房地产经纪人的指导下提交了虚假的就业信息。

克里斯说:“她表示，房地产中介给了她我的联系方式，

她可以帮我们拿到贷款。”

加拿大丰业银行的这名员工要求5,000加元为抵押贷款申请建立个人资料。

哈丁夫妇说，他们寄了钱，认为这是一笔合法的费用。

在发现欺诈行为后，哈丁夫妇向加拿大丰业银行投诉，

但随后收到一封信，要求他们立即关闭账户。

“我当时在想，‘好吧，你来加拿大是希望过上更好的生活，

但每个人都在利用你。

没有人会真正代表你说，‘嘿，这里的事情不是这样做的。’”

丰业银行对Marketplace网站表示，

它严肃对待欺诈指控，

已向哈丁夫妇退还5000加元，并恢复了他们的账户。

该公司还表示，负责处理他们抵押贷款申请的员工已经不在丰业银行工作了。

银行也需要在应对抵押贷款欺诈方面发挥作用。

“我们需要更好地合作，

合理、具体地处理这种活动，

让人们可以看到了发生了什么，并知道如何及早发现、预防它。”

ref.

https://www.cbc.ca/news/business/marketplace-mortgage-fraud-1.6614132

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