准备提交合同买这个Chick

该店位于一个大城市的边上，35000 VPD，5000多平方尺, 16年合同，五个5年options., 8% 租金增加每五年。

这个是最坚挺的商业地产之一

我已经看了几个月的商业NNN租赁，但仍犹豫是否要继续。像Chick-fil-A或麦当劳这样的知名品牌的资本化率似乎很低。对我来说，国债或市政债券目前是更好且更具流动性的投资。然而，我仍然对商业地产感兴趣，并希望多样化我的投资组合。我希望能向你们多学习一些相关知识。

刚刚购买了我的第一处住宅出租物业，$1.2m，每月租金8000美元，并在一周内出租出去。

Make sure the location is in growing areas.  The appreciation of the property will be enough to cover the difference of bond; plus 8% increase every 5 years is great.   In the long run, your return is good.  And it is predicable safe investment; much better than bond.

一般地主没有租客权利大

NNN买家其实跟买国债的人有很大重叠

是追不上的 again 单看租金 回报跟国债紧密相连

option，而是选择离开。Chick-fil-A是credit worth tenant，而且生意兴隆，大概率事件是它会继续执行option。当它的房东非常好。

喜欢你最近发布的“美国商业房地产投资的机会来了 https://bbs.wenxuecity.com/fdcj/1807219.html”。"有投资者认为，在未来12~24个月之内，是购买商业房地产的最佳时机，但是入场时机不要太早。" 

对房东不利

option renewal 的房租有经验的lease是会预先设定的

经过漫长的20年或者30年lease， 租金早低于市场价

option 会追加一个% on base lease 

租客可以跑 但是房东不能跑

lease 大多是preset 的 包括原始option阶段

后面options expire 后 再重新谈判

我看过不少大公司的lease 没有例外

RE value + rent 

8% increase every 5 years is NOT great but Chick-fil-A is hard to negotiate with 

我们与Tesla、Subway谈判时，是我欺他们。我的谈判对手都是给人打工的，没有我们的意志和定力。

买物业的时候是从头开始谈的lease？是目前行情吗？ 2年前 nnn was still very hot invest

我谈starbucks, shell JIB etc etc in populations 都是preset corporate lease nothing you can do about it 

you can see that after many years rent is so much lower than market rent

很多nnn corporate preset lease 地产都不能买了 尤其在加州hot area 

not much room for you to negoniate 

options period rent pre-set 不算少见 

对房东不利这句话也不是我发明的 网上书里都有

但是回报是cap rate， 贷款利率是一个大factor --> 贷款利率跟国债相关 

你可以比较一下2-3年前跟目前 同样租客的回报 cap rate is rising because rate is higher, so with same rent income, cap rate has to rise

nnn not much labor invested 

very close to bond invest

加州的话， 餐饮， 好的地段， basic needs business 的NNN 非常好的投资回报。 The appreciation of the property value itself is the major play; not the rent cap rate return.

中西部，the cap rate return is the major play.