ZT地方 20 年卖地史：收入 4 百亿飙升到 4 万亿

第一财经文

 

1995 年全国土地出让收入是 420 亿元，2014 年土地出让收入达到创历史纪录的 4.29 万亿元。如果将地方政府看过一个企业，那么这个企业的经营能力看起来相当强悍。

 

中国的土地并非一直这么值钱。在建国后到上世纪八十年代的一段相当长时间里，我国的建设用地使用大多是划拨 + 无偿的方式。1987 年 12 月 1 日，深圳进行了我国建国后的第一场土地拍卖会，为国有建设用地的有偿出让开了先河。

 

随后的近 30 年中，土地有偿出让 ( 也包括协议出让 ) 成为我国土地使用过程中的主流方式，划拨用地的范围和规模逐渐减少 , 为土地资源实现了国有资产保值，另一方面逐渐采用价高者得的方式，使得地价节节上涨，地方政府随之收获了越来越多的真金白银。

 

如今，深圳那把负责一锤定音的锤子正安静地躺在国土资源部的办公楼里。当民众来参观时或许不会想到，这个锤子和它的后辈们已经给我国地方政府带来了高达近 30 亿万亿元的土地出让收入。

 

不过，多项材料显示，2000 年前地方政府的土地出让收入一直较为平稳，年度收入大多在 400 亿元至 600 亿元之间。 《中国土地年鉴 1996》第 60 页提及，1995 年，全国通过出让方式提供用地 43403 公顷，出让金总额为 420 亿元 ( 其中原划拨土地转让补交出让金 24 亿元 ) 。但该书在第 207 年的 "1995 年国有土地使用权有偿出让分省情况 " 中显示的数据则是：有偿出让收入全国各省合计为 332.86 亿元人民币，以及另有 6.61 亿美元。如果按当时汇率换算，1995 年的有偿出让收入大约在 400 亿元。两项数据虽然有所出入，但所差不多。1996 年的情况与 1995 年类似。

 

据《中国土地年鉴 1997》第 174 业 "1996 年全国国有土地使用权有偿出让情况 "，1996 年全国有偿出让收入为 290.4 亿元人民币，以及 7.06 亿美元。还略少于 1995 年。

 

另有未经笔者证实的资料显示，1998 年全国土地出让收入为 507.7 亿元，1999 年全国土地出让收入约 514 亿元，2000 年的数据是 595 亿元。而到了 2005 年，全国土地出让收入则上涨到了 5500 亿元至 5900 亿元之间 ( 不同机构的统计口径不同 ) 。

 

据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐所著《中国农村土地制度六十年》第 137 页提及，2005 年全国共有偿出让土地 165584 公顷，取得土地出让收入 5883 亿元，每公顷土地出让收入折合 355.3 万元。与 1995 年相比，国有建设用地出让金收入，每公顷土地出让金收入 ( 即土地价格 ) 分别增长了 16.7 倍，3.6 倍。这也显示，与传统行政划拨和协议出让方式相比，招标，拍卖和挂牌交易方式，更有利于土地市场价格的提升。

 

再往后推十年，2015 年全国土地出让收入已经高达为 3.25 万亿元，而 2014 年的记录则是 4.29 万亿元。

 

按照笔者的计算，从 1999 年至 2015 年，这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约 27.29 万亿元，年均 1.6 万亿元。

 

自上世纪 90 年代分税制改革后，地方财政收入的相对不足导致当地政府转向土地经营，以此弥补城市建设的支出，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过 50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。

 

最新的数据显示，2016 年上半年全国土地出让面积 9.15 万公顷，同比增长 0.1%。土地出让合同价款 1.32 万亿元，同比增长 24.8%。据此计算，全国每公顷土地的出让收入是 1442 万元左右，相比 2005 年的每公顷 355.3 万元，前者是后者的 4 倍。

 

一般而言，下半年土地出让收入会是上半年的两倍，结合当前房地产市场态势，笔者预计，今年全国土地出让收入有望再度超过 4 万亿元。回头看看，这是一个怎样的土地时代啊。