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地主可能遇到的问题 十八,再谈租给section 8

地主可能遇到的问题 十八,再谈租给section 8

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地主可能遇到的问题 十,租给section 8

上面这篇最初写于2016年,2019年一月重发未改动,现再贴一次,仍然未改一字,写过的就懒得再看,也不想修改。基本问题上一篇写过了,但是文中数字有变化,会解释一下,本文是对上篇的补充。

许多人从来没有做过S8,只是凭感觉就直接排斥,以为S8的房客又穷又拽又难搞。首先“以为”是唯心主义,没有经历过的事情最好不要先下结论。其次,凡事皆有好坏两面,租给S8和租给普通房客一样,不可能全好或者全坏。再强调一下最要紧的两句话,租给S 8房客:

白玉房弊大于利

白菜房利大于弊

投资房地产有两个期盼,第一,保值增值。第二,有租金收。

重视第一项者多为业余地主,许多人是医师律师会计师工程师等带个师字的高薪白领。有闲钱就砸进房地产,但又嫌和房客打交道麻烦,更不喜欢收入少的低端打工房客,属于又想吃大饼又怕费牙,所以侧重投资白玉房,图的是财产保值增值。有些人把自己的出租房交给管理公司,房租并不重要,如果有贷款,即使没有现金流也能顶住,自己有份高薪收入,房租收入属于搂草打兔子稍带着。

而重视第二项者不少为职业地主,或者在往职业地主努力。职业地主重视现金流,因为没有工资收入,靠租金为生,北京话叫吃瓦片的。职业地主投资侧重白菜房,特别是开始阶段,力图快速扩大规模和最大回报率,资金有限。再好再漂亮的房子如果是负现金流也是金玉其外败絮其中,拿茉莉花喂牲口。其实,房租和房价相辅相成,现金流好的房子因为有房租支撑,房价也会随之上涨,撒尿洗萝卜一举两得。

投资白玉房,房租和房价不能完全套用相辅相成。道理很简单,无论租房和售房市场都是呈金字塔形状,越高端市场越小。高端租房市场更加狭窄,租的起豪宅的人也买的起房,一般只是短期需求,权宜之计,将来买房的几率极大。美国有近40%的人租房子,其中绝大多数低端打工仔没有机会翻身去买房,只能租便宜的白菜房住。

Section 8简称S8,是指得到政府补助房租的一群人。补助来自房屋管理委员会housing authority,每个州和州下面每个县的规则及补贴数额不同,根据当地生活水平和房租价格制定,每年会调整,基本上按通货膨胀上调。

我保留了近几年橙县房委会orange county housing authority payments standard 的记录,见图

 

 

 

橙县orange county三百多万人口,三十几个城市city,分北中南三大部分。北部临近洛杉矶县,是老区。南部多为新开发城市,房价房租相对会贵些,政府补贴租金基本上南边贵过北边。

以北橙县Anaheim 一房condo 租金标准为例

2020年$1607
2021年$1700
2022年$1725
2023年$2113

2021年比2020年上涨5.8%
2022年比2021年小涨1.5%
2023年比2022年大幅上涨22%

2022年之前的十年,每年涨幅在5%-6%之间,就以平均每年5%涨幅计算,$1000的房租,14年翻倍,可以满足。而南加州这里房租15年翻倍是期望值,另一个期望值是房价10年翻倍,这两个期望值在南加州都不难达到。全国范围内,南加州是少有的房租房价双增长明显的地区,歪脖子拉小提琴两全其美。

从图中可以看出,2022年只比2021年上涨1.5%,而市场上的实际价钱大大高于房委会规定,这就直接造成许多屋主,特别是大型公寓停止接受S8申请人。任何年份也不是所有的S8申请人都能找到房子,主要原因还是申请人本身条件差而不被接受。个案现象房委会不在乎,但是因为房租价格低而让屋主关闭大门,就连合格的申请人也找不到房子,政府压力巨大!

再来看图,2023年突然间大幅度提高房租标准,幅度少则15%,多的高达超过30%,政府给出的价钱在许多地区已经高于市场房租,就像文中开始所说,白菜房利大于弊。重赏之下必有勇夫,许多屋主自然会重新开启大门接受S8。

2022年南加州总体房价是上升,上半年明显,下半年平稳,年底高端房有所回落。加州2023年最低工资是$15.5一小时,实际招工广告像麦当劳已经给出$17 以上,夜班更多。两个人即使挣最低工资也有月收入六千,低收入者交不了多少税,可以负担租房。几年前我曾经在投坛判断,未来几年南加州的房租涨幅会超过房价涨幅,新冠疫情期间政府大量印钱,通货膨胀加剧,房租涨幅出现井喷。2012年$1000的房租,2023年达到$2113,10年实现翻倍。所以,投资出租房短期依然安全,长期赚钱则毫无疑问。不过,还是要重申,房地产是地域性问题,只对南加州眼前的一亩三分地有发言权。

拿政府补贴房租除了常见到的Section 8,还有Families Forward,Mercy House,Emergency Housing等不同的机构。S8为主也正规,房屋检查仔细,每年要做一次。申请到S8不容易,一般会长期居住,除非财务状况有变,不再符合政府补助标准。我有一户,住了8年,去年解约。8年前搬入时,因为工伤,不能正常工作,得到政府补贴。期间一直在打工伤官司,拖了八年终于成功,好像得到赔偿30多万。美国人有个仨瓜俩枣就不知道自己吃几碗干饭,立马搬去豪华公寓。今朝有酒今朝醉,明日愁来也不愁。

有别于S8,其他几个机构不会长期提供房租补助,最多三年。但审批宽松,搬入前房屋检查也免了,有检查也走个过场。开始最初几个月,机构负担全额租金,包括相当于两个月房租的押金一次付清,甚至家具和生活用品也给房客提供。一月份刚租给一户Families Forward,人还没有搬入,桌椅床垫锅碗瓢盆已经先送到,当然不是房客花的钱。这一类政府补贴房客不会住太久,补助是临时性的,一旦工作收入稳定提高后,补助会逐渐减少,直到停止。我喜欢长期住户,住两三年就搬走的不喜欢。刚租一25岁白女属于这样情况,正半工半读。现在南加州租房市场紧张,拿政府补助的很难找到房。这个女孩单纯信用好,而且批准的房租达到市场最高值,也就没有理由拒绝。

许多人抱怨S8房客素质低,毁房严重,事实!拿政府租房补助的人都是穷人,人贫志短马瘦毛长,和普通租房市场一样,也存在烂人毁房现象。

怎样才能找到合适的是8房客呢?首先Google 当地housing authority 网站,从房客部分找到所提供的房源作为参考,对比一下别人的房租和自己的房心里有数。然后进入房东部分,把自己的房登录上,看看最高允许租多少钱,一般不超过都会批准,特别情况可以略高于规定价钱。免费登录后,会有S8申请人通过房委会的资讯打电话来询问,同时,其他机构也会从房委会得到屋主信息主动和屋主联络。从房委会的申请人要自己找房子,其他机构则连帮助找房子和申请费用都给代理了。

其次就是要查信用,收入少的群体信用分普遍比较低,但也不是绝对的,只要信用分不是太差,不低于六百分可以考虑,超过六百五十基本上问题不大。没有信用分要好过差信用分,有些人还没有建立起自己的信用。信用分差也要看是什么原因,欠学生贷款医疗账单可以忽略,而连水电气都欠是烂人。如果有选择,单身好过单亲。

如果你没有把自己房子信息登录房委会,只放广告在Zillow,Craigslist等网站上,偶尔会有S8申请人打电话发电邮询问,基本上是已经被拒绝过,像没头苍蝇到处撞大运,别人不接受你就不要捡回来,是石头在哪里也不会发光。

房委会制定的房租标准从studio到4卧室以上,既不按房子的尺寸也不按房子的价格,只根据有几个卧室来区分。再看2023年的图,南部橙县三房可租到$3792。你的三卧室两千尺独立别墅白玉房市值150万,或者一千尺共度屋白菜房70万,房委会允许的房租是$3792,没有差别。

回到文中开始所强调,租给S8,白玉房弊大于利。

 

 

 

 

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来源: 文学城-老朽
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