淘粪二十年 风雨夜归人 七，水满则溢

赤手空拳来美国，无一技之长，无寸箭之功，被别人吆三喝四，颐指气使是免不了的。子曰：不患人之不己知，患不知人也。就是说不必担心老板对我的看法，而是要去适应老板。跟大老板做事情原则是少说多做，即使考下两个执照在手，已经开始管理买卖房子也不能得意忘形，纵无显效亦藏拙，若有所成甘守株，大白话就是勤勤恳恳做事，夹着尾巴做人。

老板有我24小时贴身跟随，生活上方便不少。和他们的老同学朋友们电话里聊天，彼此都希望能聚会见面，最好能吃吃喝喝，搓几圈麻将。但是子女们各自有家庭，工作也忙，自顾不暇。老板说，没问题，我现在有人，还是我去找你们。几圈麻将过后，饭桌上大家兴高采烈，意犹未尽，都是一把年纪，赋闲在家，平时饱食终日无所用心，要是能经常这样就好了。我便自告奋勇，提出可以在老板家搓麻，地方大，开三桌也足够宽敞，接送让我来做。老板大喜，众人也附和，只是辛苦我们后生仔。

老板和我立马去旧金山中国城买三个麻将桌和其他麻将用具，近六千尺的房，可以在不同房间同时开战。一般是两桌麻将，夫妻要分开，以示公平，偶尔人多开三台。打卫生麻将，输赢几十块钱而已，还不够晚餐小费的呢。有个酒吧台无用，后来拆掉，也重新装修成麻将室。

过海湾大桥，先去Alameda，然后Oakland Hills，返回绕行旧金山China Town老人公寓，接送三拨人来搓麻。空车单程路上不堵需要50分钟，接送人需要一个半小时，也就是说一天里两个来回有五个小时在路上。众人非常守时自觉，早早穿戴整齐，等在家门口翘首以盼，绝没有车等人现象。家里交给老婆负责，开车带老板两口去订好的餐馆，我们在那里汇合。中午饮茶，然后八圈麻将，晚上大餐。四圈后休息，吃点水果零食。我去批发市场买最上等新鲜水果，价钱不菲的夏威夷小木瓜一买就几箱，没有人客气，放开了吃，消耗很快。老板夫妇不爽和抱怨，这帮老友狂吃也不忌口，到不是在乎钱，只是隔三差五这么跑批发市场一箱箱搬回来，让我辛苦。我只是笑笑回答说，都一把年纪了，比我父亲还大十几二十岁，能开心就好，年轻人多出点力没关系。

自从我们俩都到岗(最初是我一个人)，老板来美国便上瘾，一年两次，每次两三个月，期间会去一两次南加州，多数时间在北加州，一三五搓麻，二四打高尔夫，周日眼前和苟且。周末休息，或去旅行，寻找诗和远方。

北出金门大桥不远是小镇Sausalito，充满着地中海风情和欧洲气息，和旧金山隔海湾相望，有渡轮从渔人码头穿梭，是著名的富人区，也是金山客度周末的好地方。小镇遍布各类特色餐馆和店铺，游客熙熙攘攘。当时有家高档中餐厅北海渔邨，中午饮茶，然后逛店，四处转转。我让老婆买好船票，下午带队坐摆渡船，我则开空车到旧金山码头接人。一帮老头老太太像小孩子一样，开心的要死，有人在湾区生活几十年也没有坐过。

再远一点是酒乡纳帕Napa Valley以及小镇索诺玛Sonoma，大自然的清新和葡萄酒的甘醇浑然天成，生机盎然。泥融飞燕子，沙暖睡鸳鸯。纳帕山谷是金山客湾区人悠闲美好生活方式的一部分，秀丽的田园风光与法国意大利酒乡比较相得益彰。

最经常去的是距离旧金山南边一个半小时的17里湾，沿途风景闻名世界，位于加州中部的蒙特利县。17里湾的南边出口卡梅尔Carmel小镇是艺术家的天堂，商铺鳞次栉比，餐馆不计其数，还有几家古董店。每次都是住蒙特利海滨广场酒店Monterey plaza hotel&spa，带凉台的海景房四百美元起，非常享受和浪漫。从酒店到蒙特利渔人码头很近，码头上的海鲜大餐玉盘珍馐，美味佳肴，就是一个字，赞！  

17里湾紧邻太平洋，沿途不仅能看到碧海蓝天，白色沙滩，行驶在崎岖蜿蜒的山路上，奇松怪石杉树林，美不胜收。据说Charles Schwab，Clint Eastwood等富豪名流住在这里，画家张大千也曾经是这里的居民。到处可见壮观的豪华别墅和高尔夫球场，其中卵石滩高尔夫球场Pebble Beach Golf Course 是世界上最好的高尔夫球场之一，打一场球要两百多块钱，现在肯定要超过五百美元。

 Redwood Park，Lake Tahoe，San Diego，Yosemite，Las Vegas等地方需要安排住上两三天，再写就成了旅行游记。一聊吃喝玩乐，下笔千言，不能自休，回归淘粪。

我们的第一个出租房是小小的studio，月租金$500，房客在南加州最著名shopping mall里的Louis Vuitton专卖店做销售，房租总是拖拖拉拉。有一次约我们去他的店里，LV店员一年可以按进货成本价买两个包，他让我老婆挑选一个抵部分房租。$900(现在起码两千以上)的包，进货发票是$156，这利润也太大了！所以老婆不喜欢买奢侈品，这么大的利润让人赚去，感觉自己是个傻逼！不喜欢买不等于不喜欢有，一百多块钱还是肯出滴，况且不花钱，从房租里抵。这样的事情属于旁门佐道，不宜经常发生，我们的房子多起来后，还是尽量走正规化道路，以免纠缠不清。世界上除了有钱人外，还有另两种人：其一是省吃俭用买奢侈品装 逼；城墙上拉屎，先出出风头再说；出门逛窑子，回家吃豆腐渣。其二是省吃俭用也买不起奢侈品的穷鬼，我就是其二队伍里的一份子，连买把葱都要看价钱的主。钱这个东西，能省则省，该花才花。

我所经历的房地产第二次崩盘是2008年的金融危机之后，许多人还记忆犹新。诱因是银行没有节操，乱放款，什么阿猫阿狗也能买房。你明明只有吃豆腐白菜的仨瓜两枣，非要打肿脸充胖子，去吃牛扒海鲜。你明明连交房租都捉襟见肘，却瘦驴拉硬屎，非要去买个房住。

从九十年代中开始房地产第一次崩盘，持续几年后房市强烈反弹，到08年前有十年的房市荣景，这个期间借贷款非常容易，这也为08年后第二次崩盘埋下祸根。当时的银行引诱人借钱，自住房甚至允许0头款，而贷款利率在10%以上，信用不好的要付出15%的惨痛代价，绝对是高利贷，银行简直就是强盗。如果收入不高，弄个房子又大笔贷款，可以说是眉骨上长瘤子，成了额外负担。久而久之，磕瓜子坐马桶，入不敷出。最后，银行自食其果，欠还贷越来越多，房子被银行收回贱卖，银行也赔钱，贷款和放贷款双方双输。也有少数赢家，放屁踩火药捻子，赶在点子上了，抓住了机遇，趁机抄底捞了一把。

水满则溢，月盈则亏，木秀与林，风必摧之。第一次崩盘从九十年代初说起，我们这一代老留学生许多正在念书或刚刚参加工作，恐怕很少有人去触及房地产的事情，许多人没经历过，像我这样刚来美国不久便弃学淘粪的恐怕不多。

房地产连续几年一路高歌，南加州尔湾市的房价竟然比前一年上涨了百分之三十三，建筑商看到利大更加拼命盖房子，造成严重过剩。从九十年代中开始房价崩盘，南加州的房价跌的很惨，比后面的第二次厉害。高端房跌的少，也有30%，低价位房跌50%不稀奇，我通过拍卖得到的跌幅最大有70%。怎以见得?因为我收到原屋主上一年的地税账单。根据加州prop13这一有利房产业主的霸王条款，我所交的地税是前面屋主的三分之一，而且以后继续以低价位为基数缓慢增加地税。当然，这个房子非常残破。不过这正是我想要的菜，越破旧的房，感兴趣的人越少，价钱也能杀到最低点，将来的利润也越大。再说，刚考个建商执照不能当画看，承包别人的活还没有底气，先拿自己的房子操练。早上去Home Depot门口抓一两个小墨临时工，给我当下手，当时一天的卯子工给$50美元。我们有份薪水，正常报税，借贷款文件齐全。房子一到手立马简单装修租出去，有可能的话找银行来评估重新贷款，筹备资金，用添油战术准备下一场拍卖。

房地产是供需关系，房子是给人住的，不应该用来炒，第一次房地产崩盘的主要原因是市场严重过剩。有别于投资，不管是自住还是租房，一般家庭只需要拥有属于自己的一个避风港。拥有度假屋或者富人有多套房产占有率太少，可以忽略不计。一旦市场供大于求，必然是危如垒卵，加上经济差失业率高，更是倒悬之急。

九十年代中到末期，我参加过几十次房屋拍卖，从最小型拍卖只有一个房，在原住址现场进行，到在著名酒店全国卫星连线大型物业拍卖都参加过。拍卖房子分无底价绝对拍卖absolutely sales，和有底价有条件拍卖reserve price sales。如果价值二十万的房子让别人两三万就买走就太亏了，多数拍卖的卖方会保留一个低价。当时房地产哀鸿遍野，烂白菜房满街都是，没多少人感兴趣。绝对拍卖也遇到过，连看都没看过的房，喊到两三万块钱没人再出声，一狠心一闭眼一跳河，买就买了，算是踩到狗屎运，今天起码值四十多万，大汽车压罗锅，死了也直了。但我付出的时间去看房子不是什么人都可以做到的，周末节假日都在外面跑，市场行情和房子的价值门清。

先说小的，一个双拼屋duplex，屋主去世，后代在国外，委托给地产经纪没卖成，再找家小拍卖公司现场拍卖，预留了个底价，再卖不出去就让PM租出去。

拍卖当天买家只有我一个人到场，小富靠拼，现在想起来，那时候我也够拼的，对房地产的执着有点走火入魔，别人不去我去。即使就我一个人，也要煞有介事走程序，挂上拍卖公司横幅，打开录音机照本宣科念买卖条文，我也要签字一些文件。然后直接问我肯出多少钱？我说一口价十万！底价是十二万，没买成。

这是个五十年的独立屋，两千尺使用面积，加建了个独立客人房七百尺，变成双拼屋duplex。地大有六千多尺，放今天南加沿海地区，地就值几十万，房租各为3000和1500没什么问题。如果推倒重建，花几十万建筑费，建一个4plex，新房最少值五十万一个，赚一百多万不是难事。或者收租，月租两千五一个很容易，一个月一万块钱在手，不用担心被炒鱿鱼了吧！

我没有买这个房的原因是房子老旧，买下立即要花一两万装修，否则贷不到款。手里的资金非常有限，罗锅子上山，前紧；没有闲钱补爪篱，恨不得一块钱劈开了花；吃豆芽喝凉水，放两瓣的屁。

离南加州开车4小时路程的赌城Las Vegas也去过不止一次去看房，赌城往北有个高尔夫球场社区，全新房几十个townhouse在一个周末拍卖，1500-2000尺，都以十万左右卖出，有球场风景的房略贵一些。因为身份还没有搞定，回国探亲和欧洲旅游不行，只能在美国各地转转。赌城Las Vegas是去的次数最多的地方，有时捎带参加拍卖，拉屎薅草两不耽误。

拉斯维加斯是娱乐之都，声色犬马，纸醉金迷。吃喝玩乐，看场上空秀，妖姬艳舞，玉腿霹雳，豪乳乱颤，十分养眼。我小时候脑袋让驴踢过，来美国后努力淘粪，用力过猛，又让门框夹了一下，结果造成智商每况愈下，一看到数字计算就脑仁疼。所以在拉斯维加斯除了拉几下老虎机试试手气，其他玩法都不会。不会就对了，省的给赌场送钱。

全国性大型拍卖会没有举办过几次，几个大城市卫星连线，纽约，休仕顿，旧金山和洛杉矶。卖的都是大型超大型物业，几百几千万甚至上亿。那是属于我老板的菜，我的任务就是找到这样的菜让他吃。我找到一个海边城市大型公寓，160套房，老板在拍卖会以不到700万买到，财大气粗，头款放了三百万。今天以每套房40-50万计算，可以说是赚翻了。租金以每个房$2500租金计算，收租也收到手软。搞房地产，经过不懈努力，用一二十年时间，发展成一两千万资产不是难事。但是再往上有道不可逾越的沟坎，不是靠努力就能跨过去。大富靠命，想要达到上亿是命里的事，自己没那个命就不要作非分之想。亿万富翁家里的茅坑，没有你的粪，别人的钱财是你的身外之物。你就是努力淘粪几十年，直到行将就木，百岁思春，想也白想。

人和人不能比，还是实际点，不要好高骛远，目标太大和没有目标是一样的，这辈子是没有希望的。能够充分运用手里有限的资本，把目标定在几百万，一两千万，已经很不容易。我手里有十万块本钱就不知天高地厚了，指望这点有限的资本加上积攒的薪水发狠做，瓦片也有翻身日，困龙也有上天时。