房地产杂谈 二十二，戒急用忍
二十来多年来经历了两次房地产崩盘，以前讲过了，不再重复。有人说目前的荣景会持续到2025年，不是没有这个可能，不想谈这么远的事情。下一次的崩盘可遇不可求，但一定会再次出现，总结自己的经历和经验，用最简单的话概括一是忍，二是残忍。忍是没有办法，残忍是倾囊出击，发狠。
九十年代初，刚来美不久就在房地产行业混饭吃，忍了几年，没钱，不忍也不行。零八年金融风暴之前，开始时子弹打光，接下来是房价攀升，不得不忍了十年。虽然说崩盘也是机遇，我想说说房地产投资所面临的困境，只在加州生活过，也就只能以加州为例探讨问题。
来美国后，经过几年磨练，借到十万的本钱，注意这个借字。出国前每月的工资一百人民币，十万美金在手，说实话，卷钱回国的心都有，不过脑海里更多的是浮现出当百万富翁的情景。
北加是我落脚之地，梦开始的地方。burlingame的fourplex50万，用十万头款可以买下，今天应该值三百万，十万撬开三百万。可是北加在当时就比南加的房子贵，涨的时候高不可攀，房地产低迷时抗跌性强。而在南加，十万块可以全面出击，买十个八个房子一点问题没有！就是说南加会有更好的deal，可以耗子玩牛，大干一场。当然干什么都要有个分寸，仲尼不为已甚者，说白了就是别操之过急，not go too far，要适可而止, P眼太大会把心拉出去。
九八年前有些房子几万块钱买到，零八年再次下跌之时，同样房子价钱是近二十万，最高时的价钱达到三十八万，现在又恢复到三十五万左右。一般情况下，房价会一浪高过一浪，也就是说目前即使已经很高，一定会冲破上次的高点。当然，你不能拿底特律以及人口流逝的地方来叫板。橙县分南中北三部分，南橙最好，有newport beach等好城市，然后是中橙，有irvine,huntington beach等，还有south coast plaza地区，交通便利。lake forest湖林市在南橙，尔湾irvine隔壁，是我非常喜欢投资的几个地方之一，和橙县别的市比，地税是最低的，所有加一起不超过1.1% 。因为加州有利于房地产业主的霸王条款，二十多年后地税只有百分之零点几。现在价值五十万的房子，一年地税一千多块钱，全美国也找不出几个地方有这种好事。连地震险都便宜，因为出了地震带。最主要的还是出租容易，而且稳定，都是长期住户，就是今天仍然是房地产投资的好地方，虽然房价上升，但还没到上一回合的高点。如果手里只有三十多万，或许玩股票高手短时间内会玩出个五十万，芸芸众生没那胆子和本事，赔钱的概率是很大的。如果现金买个房子租出去，房租少说$1900，减去开销，一年会有个一万三千以上的净收入，远远多过银行里的利息，用折旧一冲不用交什么税。暂时不缺钱，精打细算的就用贷款来买，目前情况下，打平就是胜利。再说房地产投资不能看眼前，若干年后当房价房租同涨之时，才会感受到又娶媳妇又过年，双喜临门。
而股票呢？拿我自己来说，虽不多，也有个二十多种，东一榔头西一棒子，黄鼠狼娶媳妇小打小闹。如果不是从税务上考虑，小打小闹也不会。总的来说虽然是赚，但大赚的只有一个visa，并不是高瞻远瞩，有多大本事。而是因为当时属于银行的所谓重要客户，给配了两百股，股价从四十几涨了超过十倍(分过股)，这属于一跺脚跺出个屁来，巧极了。可还一些股票从四十跌到几块呢？一升数跌，娶媳妇死老娘，哭笑不得。
多数人会高估自己一年里的能力而低估十年后的发展，用在股票和房地产上最说明问题。同时投资股票和房地产，对股票的期望是恨不得明天就大涨，因为有这个可能，所以磨刀霍霍，跃跃欲试，急功近利，一年下来发现事与愿违，欲速不达。房地产绝对不可能出现今天买明天就涨的节奏，从投资房地产的那一刻起，大多数人就知道别指望一朝一夕能赚钱，赚钱是猴年马月以后的事。岁月如流，弹指一挥间，若干年后房地产投资的回报往往会超过当初的预期，种瓜得瓜，且是得来全不费功夫?好像不对，一不小心就满嘴里跑舌头，还是要费很多工夫滴。毋容置疑，投资房地产有几个绕不过去的坎，隔三差五就有专家出来说这个老掉牙的话题，书本上抄来抄去的黄历，像什么管理麻烦，不易兑现，周期长，资金大等等，都众人皆知的事情。
不能指望投资房地产可以立竿见影，两三年也不切实际，即使有也是武大郎过门槛，碰雀了。但长期投资也要有个期限，当你风烛残年，行将就木，就算是金满箱银满箱，到头来也是为他人做嫁衣裳。投资的目的是为了能用到，房地产投资，一般五年可以初见曙光，十年开花结果，十五年风调雨顺，二十年后坐享其成。
不管你头上顶着多少好听的头衔，也许是这个师那个师的尖端人才，依然属于手停口停的主动賺钱。所以当你参加工作之时才会有什么IRA以及401k，为的是几十年后的退休时能用到。财富要靠打拼得来，勤俭节约发不了财，加上通货膨胀的因素，储蓄下来的钱，实际上一年比一年缩水。恕我直言，热衷于积累存款可不是一个好习惯。勤俭持家是劳动人民的光荣美德，您可听好了，那是劳动人民！如果一辈子就把心思放在节俭上，您这辈子就是劳动人民。当然，还有不少波大发明的不劳动人民，这些人更操蛋。劳心者治人，劳力者治于人，放之四海而皆准。钱放银行里等于冰放在太阳下面晒，放在退休账户，共同基金，401k等好一点的理财账户里，虽说好一点，也只不过冰没放在太阳下面晒，换到了凉快地方而已，指望冰块变成冰山是不可能的。马克思说过，"任何节约，归根到底是时间上的节约。"所以，您整日绞尽脑汁，一门心思盯着自己的账户，终朝只恨聚无多，及到多时眼闭了。有那功夫还不如去想法子赚钱，钱是赚出来的，不是省出来的，赚钱的方式有不同，但穷人和富人的根本区别在于，穷人靠工作赚钱，富人用钱赚钱，还是再提一下曾经写过的几种赚钱方式，其上上策便是用别人的钱去赚钱，优良债务可以致富。
饭要一口口吃，路要一步步走，房要一个个买，做房地产有那么难吗?比读博士难吗?充其量不过是些简单的事情有不同的步骤综合一起，简单的事情重复做会变成专家，重复做的事情用心做必是赢家！
莫笑农家腊酒浑，丰年留客足鸡豚。
山重水复疑无路，柳暗花明又一村。
马上动身去东京一星期，然后两星期邮轮环绕日本，心思不在掏粪上，写的没有章法，回来后继续讨论具体问题。