南加州出租房市场分析
住房是刚需，自住房不需要去想太多，在一个地方住三年以上就可以买，总的来说不会吃亏。没有自住房，又不能睡大街上，就只好租房子住，房租就是把钱扔进粪坑，最后都让地主掏去了。
自住房可以不受外部影响，买贵买便宜就一个，自己要用，有钱就任性，可以拿自己的房子胡造，没钱也要尽量对自己好一点。投资出租房就要考虑很多因素，投资=扔钱，先扔出去，要尽快收回来。谁都不愿意买在高点，和股市一样，都想抄底，没有人愿意做接盘侠，也没有人能料事如神，也许算命先生会精确算出股市房市的涨跌。但房地产是地域问题，从本地区的人口普查，生活条件，经济状况，气候因素，住房供求关系等综合起来，还是可以对房地产的走势做出判断和评估。
不否认房价从2013年后一路攀升，到今天有点高处不胜寒，房地产投资，特别是出租房的回报率，现金流越来越少，目前的情况下还能不能买，房地产会不会崩盘，什么时候崩盘，你想知道，我也想知道。
房价的走势无非是涨，平，跌，任何时候都有不同的观点，即使是在零八年金融危机的高点也有人认为会继续走高，盲目乐观，贸然买进被套住。也有人在崩盘见底后还在瞻前顾后，幻想继续走低，坐等错失良机。三年前就有人开始等待崩盘好抄底，结果，等来的是房价上涨了百分之二十。今天面临同样的问题，有位炒股高手预测今年六月房地产会崩盘，那还不麻溜的卖掉手里的房子？到时来个抄底，赚个盆满钵满。问题是崩盘没有发生怎么办？三年后也许又涨了百分之二十，不是没这个可能！
现在似乎又到了零八年前的高点，这个高点其实在三年前就出现了，那个时候我说话口无遮拦，帖子随便一写，一般是睡觉前，困了就结尾，不经脑子，不加分析，不检查，直接了当，连错别字都不在乎。比如当时有人说房价到顶，不敢入场，我说过，你喜欢的妹子不去追，转眼就成了人家的妹子。三年后的今天有人回馈，就听了这一句，举债杀入，现在正吃冰糖蘸麻油瞎得瑟。那是你运气好，早期有些帖子不严谨，信口开河，有人骂我放屁，骂的对，所以才删掉一些帖子。
先分析一下前两次崩盘和现在的投资环境。第一次，九四到九八年，滑坡型，一路下跌，王小二过年，一年不如一年。投资不得不采取添油战术，眼看着投入的钱在缩水，心里淌血，怎么办？用如大的话就只能"淡定淡定再淡定！"这话是刚学来借用一下。好在现金流不错，但是，当时的利息高，定存高达百分之十，和投资房地产回报率一样，出租房麻烦事一大堆，有钱不如放银行吃利息，所以，满大街的房子无人问津。借贷款买房我借过百分之十，这已经是最好的利率，如果信用分低，没有w2，没有报税记录，利率超过百分之十二也不稀奇，当时我还处于打工阶段。
今天的三十年固定贷款利率是五以下，和百分之十比较，借一百万，每月还贷额有三千五百块钱的差别，三千五百块钱还能再借到七十万。现在的银行一年定存利率差不多是百分之一，用现金买投资房百分之三以上的回报率还是不难的。不要小看这个回报率，和二十年前比较，那个时候买房收租和放定存的回报率是一样的。而今天的租金超过定存几倍，人们投资房地产的兴趣更大，钱要有地方去。
结论，以银行定存利息来对比，投资房地产，今天的回报率好过二十年前。
再说第二次，零九年到一二年，金融危机后的房地产崩盘，雪蹦型，一下子见底。历史可以是惊人的相似，却不可以复制，但能够借鉴。同样是崩盘，这一次如果你以为会像上次那样一路走低而在一旁沉默不语，期望更低时再入场，几年时间转眼即过，便错失良机。
零八年金融危机前，银行没有节操，像个妓女，裤腰带随便乱松，来玩的人不但有贩夫走卒，甚至有叫花子，最后裤子被扒到底，让人白玩了。零八年后赶快勒紧裤腰带，就像是狗逼衙门，许进不许出，借钱比登天还难。这样，客观上就限制了买房，即使你有意入场，但心有余而力不足，客观上也阻止人们买房的意愿。今天借贷款比几年前宽松许多，也促进了房地产市场的活络。
结论，和几年前相比较，银行的相对宽松，（比二十年前紧，比五年前松）增加了人们买房意愿。
最后来对比2008金融危机前，今天大部分南加州地区的房价已经超过当时的最高点，部分低端房还没有，已经非常接近。著名的南海岸购物中心周边south coast plaza，是生活居住的好地方，也是房地产投资的热门市场。我的房客有的远在洛县上班也要住在这里，当然不能是朝九晚五的工作，是空姐，一周三天上班，否则高速公路上每天堵车受不了。
这里低端的两房两浴康斗最高到达过三十八万，现在离这个高点还差几万。房地产涨跌的规律是，涨一定涨过上个周期的高点，跌则跌不到上一次的低点，而股票下跌会清零。当然，你非要预测六月份房地产崩盘，或者拿底特律来说说事，我也没办法，强调多次了，目光短浅，只对眼前的一亩三分地有发言权，在这里也对各方地主说抱歉，很高兴能一起探讨，实在不敢隔山打牛，乱出主意。
十年前这种低端的两房一千尺公寓，房租是一千三百块，现在超过一千九。南加州地区的房租一般十五年左右翻倍，有个别地方在过去的十年就做到了。房价会有周期，有崩盘，房租不会，最多两三年的停滞或略微下降。十年前三十八万的房子只能租一千三而今天不到三十八万却在房租上增加了百分之五十。
近两三年，根据我自己的买房和出租房观察，房价上涨幅度在减缓，但房租增长在加速。刚刚空出一房，不做任何修理，直接加租三百，窗户上挂个牌子，广告没登，一天租出去。南加州沿海几县的土地基本开发殆尽，而人口还在增加，供求关系紧张。全美国的华人里有百分之三十七选择了加州，其中大部分在南加州。
结论，南加州的房价仍然有上涨空间。但我现在不想再忽悠人买房，这里要说说投资理财的误区，
1，一夜暴富，花几块钱买乐透奖，做做发财梦还是挺爽的。
2，随大流，周边的人都买了中兴股票，那我也买，你相信有共同致富的事情吗？
3，高风险，贩私走毒一本万利，不信你就去试试！
4，冲动，听了老朽那个王八蛋瞎白活几句就扎粪坑里扑腾。
房地产有周期性，经历过第一次崩盘的人多少会积累些经验，在经营手中已经有的产业同时，也会预期再次崩盘的到来。预期和预测不同，预期只是隐隐约约，略有预备。而预测则是有备而来，耗子玩牛，大干一场。我很佩服有的炒股大拿时不时出来指点江山，预测一下，说的有鼻子有眼，能记起来的就有，去年十月房市崩盘，今年一月二十八号股市崩盘，三四月份房市再崩盘，眼看着没谱了又改在六月崩盘。不服不行，没吃几两煎豆腐就自称老斋公，弄几张破图，凑几个数据，就以为自己已经堕过几次胎，便学会了杀人的本事。从来没有做过房地产，却非要以老百姓的身份给你讲黑社会的故事，自己屁股上流脓，却非要给别人治疗痔疮。许多房地产大佬也没见谁时不时就来预测某年某月房地产会崩盘，像是零八年金融危机，房市股市大崩盘，只有上帝会知道，但他老人家不会告诉你，因为上帝的老二，天鸡不可泄露。
我这个人胸无大志，小富即安，荣华富贵乃过眼云烟， 功名利禄也是彩云易散。人的一生来也匆匆，去也匆匆，白驹过隙，转眼就是百年。所以我除了守住眼前的一亩三分地，不再主动图发展，除了有好的deal，天上掉馅饼还是会伸手接一下。吃七成饱、喝三分醉、收十成租；争取过上等生活、只付出中等劳力、享受下等情欲，度过操蛋的人生。