房地产业巨头山姆·泽尔对新冠疫情下美国商业房地产的看法

2020年6月11日

今天上午在家办公，花100块钱听了美国房地产业巨头山姆·泽尔Sam Zell 的一场视频演说。

山姆·泽尔被誉为房产界的“山姆大叔“。拥有50亿美元资本净值的泽尔，在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位。

泽尔是股本集团投资（Equity Group Investments）的主席，该集团是私人股本和公开发行公司的混合体，包括了住宅地产（Equity Residential），一家业内领先的住宅公司；生活时尚置业（Equity LifeStyle Properties），一家由300个度假和工厂预制住房协会的公司；资产信托公司（Capital Trust），一家商业房地产金融公司。

他最被人津津乐道的两项辉煌业绩是：90年代初在大家都不看好房地产的情况下，高杠杆融资购买大量资不抵债被拍卖的公寓。2008年次贷危机发生前，泽尔以390亿美元的高价将他的旗舰公司，办公物业公司（Equity Office Products ，简称EOP)，连同其资产组合中的540幢高级办公楼出售给了黒石集团(Blackstone Group)。

山姆·泽尔今天讲了一个小时，我把他讲话的主要观点整理如下，与大家分享：

联储会对利息的调整是正确的、适当的。所有的经济学家对于5月份的失业率的预测都是错的。美国经济比这些经济学家预测的要好。疫情过后的经济反弹不太可能是V型或者L 型，更可能是U型。

人们虽然在家里办公了三个月，但是最终还是要回到办公室的，对办公室的需求会恢复的。说公司不再需要办公室的说法是错误的。疫情过后的办公室会保持6英尺的社交距离，所以人均办公室使用面积会扩大。公司为了控制开销，会减少雇佣的人工，尽量用AI来取代。

泽尔认为工业地产有供过于求的危险，他说人们需要2~3年盖一栋写字楼，只需要6个月盖一个工业库房。他认为旅馆业需要比较长的恢复时间。受新冠疫情影响，单体别墅Single Family House出租前景非常好，是目前的投资亮点。在零售业房地产类别中有食品店、药店和方便店的物业前景会比较好。其他的物业会有很大压力。

泽尔认为美国各个大小银行目前资本金准备充足，不会重现2008年次贷危机时大量银行倒闭的情景。

商业房地产的价格会在2021年开始向下调整。很多业主目前对自己资产的评估还停留在疫情发生前的2020年1月份的价格，他们需要一段时间调整自己的心理，接受租金已经大幅下滑的现实，对自己的资产的价格有一个重新的认识。

泽尔控制的三家上市公司在过去几年卖掉了153个物业，手握大笔现金。他计划在今年下半年或明年上半年开始入市购买。

泽尔在他一生的房地产投资当中，坚持流动性liquidity的重要性。目前市场情况下，流动性更显重要。

人们常说一个人要想事业成功，重点在于做什么事情。我想说更重要的是跟谁一起做什么事情。山姆·泽尔是一个睿智之人，在美国商业房地产市场的大变局当中，几次准确地把握市场脉搏，做出了正确决策，建立了他的商业地产王国。我们房地产投资者应该学习他的理论和实践，跟着他的步伐一起投资。