买房抢地的经历和教训

今天读到京妞家在英伦买房的经历，想起自己几年前得的教训。赶紧跟风分享。

2014年房产市场应该还没有回暖， 我们买了个银行foreclosure的房子。 那个房子骨架子很好，房主是个军人，美国军人有优惠贷款，可以0首付，盖好后就出租，租金比月付多，他们就乐意。估计房主自己都没有进去看过房子，因为房子盖好的那年房主就搬到了南方。 那些年，出租，租客又sub lease，据说一共三家住在那个房子里。 房子被糟蹋的不成样子。 一进门几乎被烟味霉味熏死。 但是外观太漂亮了，而且年纪轻。 那是我们除了自助房以外的第一次尝试，就下了offer，原价。 很快得到房子。 

当时要银行贷款，银行的appraiser来检查房子，说有个房间的地板地毯已经被揭走，无法住人，必须do something to cover the floor; 车库房顶有个大洞，洞上面是洗手间的bathtub, 可能房客发现漏水，自己凿洞从下面修过；厨房的水管嘀嗒水。 这些必须修好才能进行贷款。 我们的agent说， 在房子过户前，我们不能进去修，必须请专业人士来修。 Agent 请了她常用的专业修理工，地板上刷了点漆，算是cover了； 厨房水管换了新的廉价的； 车库的洞（drywall)补上了。 一共2600刀，最后加到我们的closing cost里面。 

过户后我老公把那个房子当作练手的机会，从头到尾重新装修了一遍。 厨房的柜子洗手间的柜子全部拆除（木头的东西都吸了烟味），所有地毯都拆走， 地板（subfloor)露出来，喷一种杀霉菌的东西（我忘了名字）， 墙上墙根都喷了几遍。 有的subfloor都朽烂了（因为多年长期别水浸泡），他就换新的subfloor. 前后用了近两年时间，会投资的朋友替我们着急，说如果请个专业公司，快点完工，可以多挣一年多的租金啊。 可是我们自己慢慢做，也学到了不少信息和技术。 还是值得。 （重修的过程发现，2600刀请的专业修理工除了地板的油漆刷的没毛病，其他全部不合格。 所以我们才对专业装修公司不信任。）

那个房子的价值在于，它本身占的lot就比较大（0.33acre), 周围的房子都在0.2acre以下， 而且还带了紧邻的一个0.34 acre的空地，这样加起来其实是0.67英亩，在市区算是超级大的地。 我老公对房子的两个基本要求是：大院子，大车库。 这个房子都达标。修好后， 我们觉得完全可以作为自住房。 

旁边的空地有很多树。 我们雇了个专业砍树的人，让他把院子里的几棵大树（树叶落到gutter里，影响排水），并把空地树林子里的杂树砍掉。 房子周围all clear of trees and bushes, 便于打理。 空地只留下大树（birch and spruce), 可以档住(buffer）近处高速路上的traffic noise. （这些类似专业的词汇都是跟砍树人学的。） 

很快把房子变成民宿。 大院子大车库做了很大贡献 - 夏天有的小公司，修路的或者军事基地搞工程的，从大城市过来，带着各种器械。 他们的几辆卡车可以轻松停在院子里，贵重器械可以放车库里。 

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我们的空地旁边还有块空地，5000平尺左右， 空地中间有电线穿过。 这样的地绝对没法盖房子，我买的房子不多，但是浏览过上百个，跟着中介看过讨论过至少50个，所以很多规矩都清楚。 我查了那块地的历史，2000年前后，因为地主没交地税，被政府收回拍卖，卖价1000多刀。 后来转手，价格好像是4000刀。 估计是新主人以为可以盖房子，申请permit的时候发现不行， 只好搁置。 我想过也学我们邻居威廉那样去找地主把它买下来，但是觉得不买也无妨，反正那块地永远都会空着。 

有年冬天，网站突然出现for sale by owner, 那块地标价25000刀，我打电话过去，对方说，价格可以商量。 我们的心理价位是最多12000刀，觉得砍价一半不好意思，就没有下文。 

过了半年，那块地又被一个agent挂出来， 开价15000刀。 我们当时算计了一下， 觉得自己有bargaining power， 就给了个8000刀的offer。 政府网站assessed value就是8000刀。 我们也考虑过，要不要加上escalation clause, 即， 万一有人竞争， 我们可以match the competing offer and add 1000刀。 当时我们也是意气用事，觉得哪个傻瓜会买一个不能盖房子的地？那块地除了对我们有用（因为我们可以在自己空地上盖房子然后把那块新地当driveway.  或者那块地另外一边的邻居(一对原住民夫妇）也可以用，因为邻居的driveway紧挨着空地，他们更需要多一块地。邻居跟我说过，当年人家要4000刀卖给他，他拒绝了，有点后悔。 鉴于此， 我们觉得邻居这次可能会抓住机会，不该和邻居争，所以没有加escalation clause. 

不久，那块地被卖掉。 中介说成交价9000刀。 我们扼腕，但是想，肯定是邻居买了。也好， nothing will change. 

再后来，我去那边院子里清理草坪，一个五十多岁的白男牵着条大狗，过来打招呼。 他说， 旁边那块地是他买的， 他家就在这个小区另一侧的一个大石头房子里。 （那房子我关注过，太老，所以没有兴趣。）白男很得意地说， 他家的房子是本小区最贵的。 他是部队退下来的，去过世界很多地方，所以理解国际人士的文化和语言，跟我说话的时候，英语非常非常清晰，语速适中。 我也表扬了他。 

白男问我，我们家的空地是否愿意卖给他。 我说我做不了主，可以问我老公。同时问他买那块地干嘛，他说，盖个duplex, 租给部队的人，他还说，要盖个大大的房子，因为部队可以付钱，不愁收不到房租，尽量租给军官。 因为他有部队背景，可以去做广告。 我又问，“你确定这块地可以盖房子？” 他肯定地回答， 我已经跟builder谈过了，他们会搞定一切手续。 

之后我告诉他， 我老公不同意卖地。 再往后，看到有大卡车停在我家院子里， builder在那里砍树，平地，铺石子。 天哪，这是哪门子builder? 盖正常房子应该是挖地做地基，只有冻土才需要铺石子然后打桩，在桩上盖房子。 

我特意去了市政府，电力公司，水公司，询问这种情况万一白男硬盖了房子怎么办。 答案， 市政府不会批准permit, 电力公司绝对不会通电，水公司也不会通水。

但是，在调研的过程中，发现我们自己的空地的plat有个漏洞 - 一般每个lot外围都有15尺的easement, 即，公共服务人员和车辆可以经过（比如修电线的车），在easement区域属于地主，可以种花种草种树，就是不能有任何建筑物。 可是我们的空地外侧竟然显示30尺的easment. 那么风险是，白男邻居可以要求电力公司把穿过他家的电线挪开，完全挪到我家地上。 这样他就可以随便盖房子啦。 我问了电力公司，要挪一个电线杆，至少9000刀，加上别的工程，应该是笔不小的费用。 我只好紧锣密鼓地请一家专业公司给重新申请re-plat, 把原始的错误纠正过来。 费用4000刀。 

几个月后，我家空地的papers都纠正， 我们心理踏实了。

白男发短信给我，问我要不要买他家的地。说他改变主意，想把钱投到别的地方。 没有承认自己犯错误。 他开价29000刀。 我知道他让builder砍树铺石子的费用是4000刀， 加上他花了9000刀买地。 最多我愿意出15000刀。 他说再考虑考虑。 

然后， 又过了几个月，又收到他短信，说如果我们不买，他打算把那块地从市场撤出，用来出租，租给人专门停放卡车工程车。 或者给storage公司， 放个container啥的（集装箱）。 我马上跟旁边的邻居打电话商量对策。 邻居说， 他家没有富裕钱，所以买不起。 但是白男如果真的用来租给不三不四的人， 我们还真没有办法。 

最后， 我们出价25000刀，买下那块地。算上因为他的错误而多花的4000刀给规划公司， 我们的费用是29000刀。

教训：第一次for sale by owner, 我们应该offer自己的心理价， nothing to lose. 

第二次让agent挂出来卖， 我们offer的时候应该加上escalation clause, 不该揣摩邻居是否想买。 人家开价才15000， 哪怕我们全价买下，也比后来的25000+4000便宜呀。 白男砍树和石子对我们没有任何added value。

第三个教训：千万不要假定每个人知道的信息都跟自己一样 - 比如关于盖房子的种种规定，一块基本没用的地，被人从4000刀炒到29000， 就是因为无知的人出高价买下，以为能盖房子，发现犯错，让后来的人买单。