聊聊美国的居委会 HOA

虽然移民很久了，也买卖过几个房子，从一开始就和房主协会打一些交道。但我的印象里这房主协会就是美国的居委会，往细里说还说不清。

根据伟大的维基百科：

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房主协会（或房主协会，缩写为 HOA，有时称为财产所有者协会或 POA）或房主社区，是美国的一个类似私人协会的实体，通常在具有 多个业主自住，或由房地产开发商以营销、管理和销售住宅分区中的房屋和地块为目的。

一般来说，任何想要在房主协会辖区内购买住宅的人都必须成为会员，因此必须遵守管理文件，包括公司章程、CC&R（契约、条件和限制）和细则，这可能会限制 业主在外观设计修改方面的选择（例如油漆颜色）。 房主协会在城市规划、分区和土地使用、影响增长速度、生活质量、税收水平和社区土地价值的决策方面尤其活跃。

大多数房主协会都是注册成立的私人公司，并受管理非营利性公司和房主协会的州法规的约束。 国家对房主协会的监督且因州而异。 一些州，例如佛罗里达州和加利福尼亚州，拥有大量的 HOA 法律，属于监管较严的州。

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早先在德州时，买卖了几次房子，HOA费都相对比较低。每月也就30左右，没有压力。后来搬出了德州，几次买卖房子HOA都比较高，180美元一个月还算是平均数。当然HOA收的高，小区提供的设施和服务也会随之完善，比如公共的绿地，公园，泳池，带门禁的小区。HOA费和地产税不同，在每年报税的时候是不能从收入中抵扣的，因为这些属于费，不是税负。

渐渐地，和不少房主一样，我也觉得HOA是负担，好像收了费没有什么回报。很多大的小区，HOA办公室全职的员工都好几个，他们自然是靠房主缴纳的HOA费支取收入的。

在美国多数地方，HOA权力不小，不可小觑。假如房主不交或者拖欠HOA费，情节严重的会被HOA告上法庭，丢了房子的情况都有。所以说美国的居委会一样让房租怕怕，虽然这里没有居委会大妈。两年前，我家前门廊的内嵌式灯泡坏了，我换了一个。结果，不久我收到了HOA的通知，说他们巡视时发现我的灯泡不带磨砂的，需要换成和原先一模一样的。我当时很诧异，这灯泡不仅内嵌，而且晚上亮灯时的色温也和原先的灯泡一样的。不知道HOA的职员怎么看出来的。

房主与其公寓或房主协会之间的纠纷并不少见。曾经一位马里兰州妇女因为建栅栏，和HOA因为栅栏和边界发生争执。她觉得HOA处理得太过火了，最后闹到打官司，HOA把她告上法庭。虽然围栏的建造成本约为 8,000 美元，但随之而来的诉讼金额却高达近 40,000 美元，她输了官司。

一名妇女在德克萨斯州休斯顿郊外的家附近喂鸭子被HOA告上法庭。凯瑟琳·罗 (Kathleen Rowe) 的房主协会向她索要 25 万美元，称她的行为违反了几项契约限制。如果这凯瑟琳夫妇败诉，他们必须支付高达 250,000 美元的费用。 如果他们无法支付费用，诉讼称 HOA 将试图取消他们房屋的赎回权( foreclosure on the home)。

对于凯瑟琳夫妇这样的业主来说，天不怕地不怕，就怕HOA发通知。就算能打赢官司，也是脱一层皮。

中国的居委会有朝阳大妈，雪亮的眼睛盯着来来往往进入小区的人群。但朝阳大妈管的虽然很宽，一般不会因为住户小的违规，把住户告到法庭，甚至把人家房子拍卖的情况，更不会每年收你一堆钱，一年比一年涨。所以，朝阳大妈式的居委会是初级阶段，而美国小区的HOA是居委会的高级阶段，规条繁多，总有一条适合你的。我比较中美两国的居委会，还是觉得美国的HOA要更加小心地伺候着。而在国内的时候，咱也没有卖淫嫖娼吸毒赌博，所以还真的没有被朝阳大妈们传唤到居委会的经历。

HOA最重要的一个目的就是让小区井井有条，这样可以让小区房产价值保值。比如，没有HOA的同意，房主不能随意改变房屋的外观，也不能随心所欲把门漆成规定以外的颜色。

直到后来，我渐渐发现HOA对我而言，其实是利大于弊。对于我这类守规矩，事儿不多的房主，HOA还是很有用的，基本不会给我开罚单。去过几个没有HOA的房子，路上乱停车，房子改的很随意，街道的整洁程度和草坪的维护都明显不好。在没有HOA的小区，房子和园子的维护完全靠房主决定。而且，假如遇到小的邻居纠纷，没有HOA的小区只能直接去法院。这邻居间要是上了法庭，以后的关系怎么处都别扭。而有HOA的小区，房主管理协会可以出面介入，处理起来会顺理成章很多，小事情也不会上升到房主间的对立。

也有很多情况下，HOA 可能会因房主的担忧、投诉和不受约束的官僚作风而陷入困境而成为被告。 有时，房主，无论是共同行动还是单独行动，都可能决定起诉他们的 HOA 委员会。 发生这种情况时，可能会给 HOA 本身或董事会成员个人带来巨大的财务痛苦。 有些诉讼甚至可能导致 HOA 解散。

HOA 被起诉的主要原因之一是他们未能妥善维护财产或资产，尤其是在发生某种自然事件之后。 为避免此类诉讼，HOA 应使用其章程明确规定维修和维护计划，并尽可能严格地遵守这些计划。 公寓协会特别容易因维护失败而受到诉讼，因为所有居民都住在一栋公共建筑中，而公寓内人数众多，相比独家独户的房子更有可能对HOA提起诉讼。

由于许多居民将 HOA 视为他们可以最直接影响的基层政府类型，因此竞选活动可能会很激烈。 召回和重新计票太普遍了。因为房主协会选举而引发的诉讼并不罕见。

世上的事情，都是有利有弊。HOA也一样，虽然房主花了更多的钱，但也得到了额外的服务。

反正我见了美国的HOA和朝阳大妈的居委会都不敢惹，绕着走。既然回避不了，就只能闭着眼睛承受吧。

哦，令人头大的HOA！

豹子土狼 2023-5-11 写于 Virginia