远程距离当地主的苦与乐

        前几天有网友问： how do you manage a property that is far away from you.

        现在就回答这个问题。

        我在温哥华岛，多伦多，美国，最多时有 13 个 property ，其中有 8 个 SFH ， 5 个 condo ，都是远距离操作。

        先说自己和别人都爱听的好处。远距离当地主的乐，只有两个，省了 PM fee 和 rent cheque 握在自己手心里的踏实感。

        苦嘛，一言难尽。

        首先是看房买房，坐飞机若干趟，依然是走马观花，逮住哪个是哪个，瞎猫撞见死老鼠，好坏并不真的全知，凭的是直觉，碰的是运气。

        在多伦多买的 3 个 condo ，是从 1 天看的 7 个 listing 里挑出来的。

        在 phoenix 买的头两个 SFH ，花了一天时间，后面两个没去看就买了，算是不成功吧。

        在 SF 买的两个房，不敢再偷懒，跑了 3 趟，还让航空公司宰了 3 回，飞行 2 小时的机票，每次都花了 800 多，因为有了 offer proof ，要立马飞去。

SFH 的管理，是最难的 。

        在美国的房子，都是委托 PM 管理，付 5 - 10% 的 fee ，花钱买了省心。在 Phoenix 辞退过一个 PM 公司，是白人公司， 10% 的 fee ，租金多少他说了算，花钱也是他说了算，老板从不接电话，公司电话大多数时间占线，租客要求修东西，沟通不好，去他公司吵架，接电话的小姐就把我家里的电话告诉了租客，让租客跨国找我大吵大闹。我告诉租客，我会向 PM 公司转达他的不满，帮助他尽快解决问题，只限此一回，我不希望他直接打电话找我，我找 PM 就是为了避免和租客直接打交道，希望他谅解。

        此公司有一个网上管理系统，每个地主可以到自己的账号上 check 自己的房子的所有的 information ，本来也是冲着他这系统来的，心想，跨国当地主不容易，可以自己到网上查自己的信息，会方便许多，本来是很简单的事情，你只要告诉我：

        租客是谁，联系方法，每月付租金多少，管理费，维修费多少，实际到账多少。

        但是，他的系统名目繁多，看的你头都大了，简单的事情弄的特复杂，让人心烦。半年后，换了一个中国人 PM ，管理费 8% ，沟通清楚，账目明白，至今相安无事。

        另外，远距离当地主，自己也不要无事生非，租金能不涨就不涨，找个稳定的租客，就让他永远住下去，因为每次租客搬家，就一定会有费用发生。

        在加拿大境内的，多伦多的 3 个 condo 和温哥华岛的 SFH 和 condo ，都是自己管。有多远？从温哥华飞多伦多要 5 个小时，从温哥华去温哥华岛，连船带开车要 3 个小时单程，往返 6 小时，还不包括等船的时间，早出晚归要整整一天。

        多伦多，开始的几年，有女儿在，大多数时间都租给了她的同学，女儿毕业后，我就在大楼里贴了个广告，招募 provide property manager ，立刻有人应聘，西班牙人，退休了的电脑工程师， 60 多岁，独身，他住在同一幢大楼里有 24 年，人人都认识他，我打电话给大楼的管理员确认了他这人，觉得没问题，就给他一把钥匙，有 open house ，修修补补的都让他干了， $20-40 per hr ，多多少少也不去计较了，反正你也看不见他干活，两年下来，也算平安无事。总之比付给 PM fee 要便宜得多，每一笔开支都得通过你允许。

        最难管的是 SFH ，在温哥华岛，曾经有过一次可怕的经历，见历史帖：房屋管理的陷阱 -- 宰你没商 量 wenxuecity.com/myblog/29884/200803/18973.html

        在那之后，下决心自己管。

        远距离管房的最大难处是你看不见， handyman 大多是按小时收费，你只能要求一口价，也不敢找便宜，因为有可能粗制滥造的忽悠你，找租客，也无法靠自己的眼光辨明好人坏人。

House 1 ， 7 年换过 4 次租客， 2 个 unit ，曾经有一个租客招惹过是非，把她赶走，又租给一对同性恋女人，感觉不错，她们搬走后，我就雇了其中的一个为我做 PM ，有事时找她，一小时 $17 ，等同她打工的工资，她人很诚实，聪明，也很尽职，又让我省心了 2-3 年。

        现在这个 house 的租客已经住了 3 年，曾经和楼下的一对学生租客吵得一塌糊涂，搬动律师和警察，后来她自己要求租下整个 house ， subletting 楼下的 unit ，这两年相安无事。

House2 ， 是最麻烦的一个，一开始雇的 PM 公司，就狠狠地在了我几千刀， fire 了 PM ，自己管理 5 年，换过历任租客，在我的精心策划下，楼上住夫妇，楼下住她叔叔，接着，楼上搬走了，又让楼下叔叔的女儿住楼上，今年，叔叔和他女儿都搬走了，招进新租客，我雇的 PM 说：这人不错， I like her so much. 只能信了，结果这姐姐一家和妹妹合租， 3 个月就付不起房租了，妹妹还在 Craigslist 上转租一个房间，挣了 $500 块私装腰包，姐姐整个是个半傻的二百五，姐妹俩吵架，姐姐把妹妹捅了出来，只好让她们走人，为了扣下他们的 deposit $1000 块，我花了几天时间，找证据，到 Tenancy Board Dispute ，电话裁判定在 1 月 2 号早上 9:30 ，过年时间。

        等我见了这家烂租客，心想，我那 PM 也就只值 $17 ，就这她也不干了，她找到了一份卖酒的工作，没时间管我了，我又被晒起来了， 17 块，有人给你领钥匙也好啊。

        日子要过，地主还要继续当。

        这个 house 从 2007 年买下，从来就没有好好地维修过，今年 10 月，空了一个月房，这回挑租客，宁缺毋滥，我花了近 6000 刀，好好地把这房子折腾了一回。

$324 刀，请 pest 公司堵老鼠洞。（有 3 个月的 warranty ，只要有老鼠再进来，就可以 call pest Dr 来，免费。）

$3000 刀，找 handyman 从 crawl space 到 power wash building and gutter ，所有能看到的问题都修。（前几天去看了，做的不错。）

1200 刀，请楼上的租客 paint 楼上的 4 个房间。（前几天，一起目睹了，不错。）

$500 刀， plumber 。（目睹了。）

$300 刀，洗地毯和 clean lady.

        …… 花钱还在继续，其实这些个活儿，都在电话上找人付钱解决了。

        楼上租客已经找好， 10 月底已经搬入，她很介意谁住楼下，就让她给 open house 了，估计这几天楼下就能租的出去。

       心思了几回，要找 PM 管，可是一想，这老鼠洞，堵上了没有， PM 是不会关心地，这麽多琐碎事，钱你花了，做的怎样，鬼知道，想想看，还是自己管，往前挪一天说一天。

       当地主难，当远程地主更难，当远程的 SFH 地主，难上加难。