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远程距离当地主的苦与乐

远程距离当地主的苦与乐

博客

        前几天有网友问: how do you manage a property that is far away from you.

        现在就回答这个问题。

        我在温哥华岛,多伦多,美国,最多时有 13 个 property ,其中有 8 个 SFH , 5 个 condo ,都是远距离操作。

        先说自己和别人都爱听的好处。远距离当地主的乐,只有两个,省了 PM fee 和 rent cheque 握在自己手心里的踏实感。

        苦嘛,一言难尽。

        首先是看房买房,坐飞机若干趟,依然是走马观花,逮住哪个是哪个,瞎猫撞见死老鼠,好坏并不真的全知,凭的是直觉,碰的是运气。

        在多伦多买的 3 个 condo ,是从 1 天看的 7 个 listing 里挑出来的。

        在 phoenix 买的头两个 SFH ,花了一天时间,后面两个没去看就买了,算是不成功吧。

        在 SF 买的两个房,不敢再偷懒,跑了 3 趟,还让航空公司宰了 3 回,飞行 2 小时的机票,每次都花了 800 多,因为有了 offer proof ,要立马飞去。

SFH 的管理,是最难的

        在美国的房子,都是委托 PM 管理,付 5 - 10% 的 fee ,花钱买了省心。在 Phoenix 辞退过一个 PM 公司,是白人公司, 10% 的 fee ,租金多少他说了算,花钱也是他说了算,老板从不接电话,公司电话大多数时间占线,租客要求修东西,沟通不好,去他公司吵架,接电话的小姐就把我家里的电话告诉了租客,让租客跨国找我大吵大闹。我告诉租客,我会向 PM 公司转达他的不满,帮助他尽快解决问题,只限此一回,我不希望他直接打电话找我,我找 PM 就是为了避免和租客直接打交道,希望他谅解。

        此公司有一个网上管理系统,每个地主可以到自己的账号上 check 自己的房子的所有的 information ,本来也是冲着他这系统来的,心想,跨国当地主不容易,可以自己到网上查自己的信息,会方便许多,本来是很简单的事情,你只要告诉我:

        租客是谁,联系方法,每月付租金多少,管理费,维修费多少,实际到账多少。

        但是,他的系统名目繁多,看的你头都大了,简单的事情弄的特复杂,让人心烦。半年后,换了一个中国人 PM ,管理费 8% ,沟通清楚,账目明白,至今相安无事。

        另外,远距离当地主,自己也不要无事生非,租金能不涨就不涨,找个稳定的租客,就让他永远住下去,因为每次租客搬家,就一定会有费用发生。

        在加拿大境内的,多伦多的 3 个 condo 和温哥华岛的 SFH 和 condo ,都是自己管。有多远?从温哥华飞多伦多要 5 个小时,从温哥华去温哥华岛,连船带开车要 3 个小时单程,往返 6 小时,还不包括等船的时间,早出晚归要整整一天。

        多伦多,开始的几年,有女儿在,大多数时间都租给了她的同学,女儿毕业后,我就在大楼里贴了个广告,招募 provide property manager ,立刻有人应聘,西班牙人,退休了的电脑工程师, 60 多岁,独身,他住在同一幢大楼里有 24 年,人人都认识他,我打电话给大楼的管理员确认了他这人,觉得没问题,就给他一把钥匙,有 open house ,修修补补的都让他干了, $20-40 per hr ,多多少少也不去计较了,反正你也看不见他干活,两年下来,也算平安无事。总之比付给 PM fee 要便宜得多,每一笔开支都得通过你允许。

        最难管的是 SFH ,在温哥华岛,曾经有过一次可怕的经历,见历史帖:房屋管理的陷阱 -- 宰你没商 wenxuecity.com/myblog/29884/200803/18973.html

        在那之后,下决心自己管。

        远距离管房的最大难处是你看不见, handyman 大多是按小时收费,你只能要求一口价,也不敢找便宜,因为有可能粗制滥造的忽悠你,找租客,也无法靠自己的眼光辨明好人坏人。

House 17 年换过 4 次租客, 2 个 unit ,曾经有一个租客招惹过是非,把她赶走,又租给一对同性恋女人,感觉不错,她们搬走后,我就雇了其中的一个为我做 PM ,有事时找她,一小时 $17 ,等同她打工的工资,她人很诚实,聪明,也很尽职,又让我省心了 2-3 年。

        现在这个 house 的租客已经住了 3 年,曾经和楼下的一对学生租客吵得一塌糊涂,搬动律师和警察,后来她自己要求租下整个 house , subletting 楼下的 unit ,这两年相安无事。

House2是最麻烦的一个,一开始雇的 PM 公司,就狠狠地在了我几千刀, fire 了 PM ,自己管理 5 年,换过历任租客,在我的精心策划下,楼上住夫妇,楼下住她叔叔,接着,楼上搬走了,又让楼下叔叔的女儿住楼上,今年,叔叔和他女儿都搬走了,招进新租客,我雇的 PM 说:这人不错, I like her so much. 只能信了,结果这姐姐一家和妹妹合租, 3 个月就付不起房租了,妹妹还在 Craigslist 上转租一个房间,挣了 $500 块私装腰包,姐姐整个是个半傻的二百五,姐妹俩吵架,姐姐把妹妹捅了出来,只好让她们走人,为了扣下他们的 deposit $1000 块,我花了几天时间,找证据,到 Tenancy Board Dispute ,电话裁判定在 1 月 2 号早上 9:30 ,过年时间。

        等我见了这家烂租客,心想,我那 PM 也就只值 $17 ,就这她也不干了,她找到了一份卖酒的工作,没时间管我了,我又被晒起来了, 17 块,有人给你领钥匙也好啊。

        日子要过,地主还要继续当。

        这个 house 从 2007 年买下,从来就没有好好地维修过,今年 10 月,空了一个月房,这回挑租客,宁缺毋滥,我花了近 6000 刀,好好地把这房子折腾了一回。

$324 刀,请 pest 公司堵老鼠洞。(有 3 个月的 warranty ,只要有老鼠再进来,就可以 call pest Dr 来,免费。)

$3000 刀,找 handyman 从 crawl space 到 power wash building and gutter ,所有能看到的问题都修。(前几天去看了,做的不错。)

1200 刀,请楼上的租客 paint 楼上的 4 个房间。(前几天,一起目睹了,不错。)

$500 刀, plumber 。(目睹了。)

$300 刀,洗地毯和 clean lady.

        …… 花钱还在继续,其实这些个活儿,都在电话上找人付钱解决了。

        楼上租客已经找好, 10 月底已经搬入,她很介意谁住楼下,就让她给 open house 了,估计这几天楼下就能租的出去。

       心思了几回,要找 PM 管,可是一想,这老鼠洞,堵上了没有, PM 是不会关心地,这麽多琐碎事,钱你花了,做的怎样,鬼知道,想想看,还是自己管,往前挪一天说一天。

       当地主难,当远程地主更难,当远程的 SFH 地主,难上加难。


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来源: 文学城-怀着我的梦想
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