中国地产观察:“囤地”纯粹是祸国殃民
地产观察:“囤地”纯粹是祸国殃民
开发商“囤地”是经济犯罪政府不作为又该怎么惩罚
“囤地”达到炒地皮目的，成某些开发商获得利润渠道之一，尤其是2007年开始，全国各地的开发商疯狂掠夺土地，名为土地储备，实则炒地价和炒房价升，谋求发财。2009年，“囤地”现象在全国一线二线城市非常的严重，基本上可控制房价的走势和垄断一个区域的市场，甚至可供开发到几百年。近来，“囤地”让牛刀很生气，后果很严重。说开发商“囤地”是经济犯罪，必须受到法律制裁。笔者想问：“如果开发商“囤地”是经济犯罪，那么地方政府放任开发商 “囤地”，行政不作为，又该受到什么惩罚？”
其实，有哪几个开发商会说自己“囤地”？或者说自己没有“囤地”的？只要国土资源部门一调查，从拿地到两年未开发的土地，或者说除去一些真正有原因，不能按时开工的，全国这么开发商，三分之一以后基本上有“囤地”现象。甚至有些开发商找理由或者找借口，说有什么条件或事项没有满足，所以不能开工；地方政府也是帮助开发商欺上瞒下，如此“联盟合作”，怎么打击“囤地”违法现象。
牛刀《囤地两年未开发应等同于经济犯罪》的观点，笔者非常的赞同。 11月10日下午，就周小弟以“非法倒卖土地使用权罪”被判刑一事，我接受了上海电视台的采访。访问内容将于本周四新闻节目播出。现将我对周小弟被判刑和开发商囤地问题的主要看法发表博客，欢迎共同探讨。
这个“潜规则”已是房地产圈内共认识纯粹是祸国殃民“囤地”目的无非这几个，一为融资，二是土地储备等开发，三为公司扩大开发规模，四为炒地皮，五为增值保值，六为上市需要，七为其他需要。
近日有媒介报道说：“李嘉诚拿地三年后开工，“囤地”增值逾30亿。今年上海土地市场几乎已成为历年来供应最旺盛的一年。昨天，上海市规划和国土资源管理局网站挂出今年第85号土地挂牌出让公告，普陀真如城市副中心自李嘉诚2006年拿地后，再次有地块出现在市场，而嘉定区则推出多幅住宅及办公土地。对比真如两幅地块的楼板价，李嘉诚三年来仅“囤地”就增值逾30亿元。
2009年11月22日，有媒介报道：“上市房企囤地造首富，154位地产富豪扎堆富豪榜“囤地”融资助长楼市泡沫。”楼市动辄几十亿、上百亿的房企融资，以及卷土重来的房企上市潮，让地产“首富频出”成了时下楼市最热闹的一景。内地房企靠“囤地”融资。正所谓外行看热闹，内行看门道，事实上，部分学者和多位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时，对“首富频出”的现象不以为然。
北京嘉恒置业投资有限公司董事长李磊认为，仔细分析在香港上市的房地产企业，不难看到，“首富”都是机构追捧出来的，香港的散户投资者并不是很热情，宝龙地产还因散户认购不足，不得不调整IPO定价并延长了认购期。另一方面，这些企业在路演的时候很受国际基金等机构青睐。“国内外基金机构缘何追捧这些赴港上市房企？很多是为了解套。”多位不愿意透露姓名的业内人士如是表示。“因为很多机构在这些房地产企业上市之前，甚至在一些企业2007、2008年那一轮计划IPO之时，就已经对其投资，只有这轮追捧，才能解套获利。”
另一个是“囤地”融资问题。“香港认可的上市指标就是土地储备，多家赴港IPO房企融资的核心竞争力就是‘土地储备量’，也正是如此，恒大会说自己有 5100万平方米的土地储备，龙湖也称有1900万平方米的土地储备。而事实上，这与国土部的有关规定并不符合。”据介绍，2007年11月，国土部曾出台过文件，明确只有开发商付了全部的土地款才能获得土地证，以此判断，很多IPO企业所谓的“土地储备”根本不实，根本不是国土部认可的“土地储备”；另一方面，IPO房企为上市“囤地”，也不符合国土部有关闲置土地处置的规定，而这如果不引起有关部门注意的话，将会引发新一轮囤地竞赛。
“囤地”融资助长楼市泡沫。“囤地”融资可能将引发新一轮房地产泡沫，是很多业内人士的一致看法。2006、2007年中国楼市那一轮房价暴涨，很大程度上是房地产上市潮引发的。当时和现在一样，很多房地产企业都开始囤地以求去香港上市。囤地的结果就是引发地价上涨，并造成供应量不足，最终推高了房价。而现在，历史似乎在重演。在流动性本来就很强的前提下，IPO企业为上市不断‘囤地’，IPO后又拿钱高价拿地，以追求数字利润，如果有关方面不加管理，新一轮泡沫就可能爆发。
有开发商认为，“现在房地产业的游戏规则已经变了，对上市公司而言，土地只是资本运作的工具，价格高低不是考虑重点。如果圈钱引发的‘土地战争’继续的话，那就只存在地产不存在房产了，所有的基金和银行都会介入房地产业竞争，因为它们更有钱。那这个行业就不存在了，这对房地产业是灾难性的。
而按国家规定，闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。但截至今天，全国因闲置而被收回的土地不超过5例。而很显然的是，以土地储备较多的某公司为例，按其前三季度销售速度推算，够其开发8.5年。因此，国土部应该对“土地储备”量大的上市房企进行检查。 作者：谢流生
开发商“囤地”是经济犯罪政府不作为又该怎么惩罚
“囤地”达到炒地皮目的，成某些开发商获得利润渠道之一，尤其是2007年开始，全国各地的开发商疯狂掠夺土地，名为土地储备，实则炒地价和炒房价升，谋求发财。2009年，“囤地”现象在全国一线二线城市非常的严重，基本上可控制房价的走势和垄断一个区域的市场，甚至可供开发到几百年。近来，“囤地”让牛刀很生气，后果很严重。说开发商“囤地”是经济犯罪，必须受到法律制裁。笔者想问：“如果开发商“囤地”是经济犯罪，那么地方政府放任开发商 “囤地”，行政不作为，又该受到什么惩罚？”
其实，有哪几个开发商会说自己“囤地”？或者说自己没有“囤地”的？只要国土资源部门一调查，从拿地到两年未开发的土地，或者说除去一些真正有原因，不能按时开工的，全国这么开发商，三分之一以后基本上有“囤地”现象。甚至有些开发商找理由或者找借口，说有什么条件或事项没有满足，所以不能开工；地方政府也是帮助开发商欺上瞒下，如此“联盟合作”，怎么打击“囤地”违法现象。
牛刀《囤地两年未开发应等同于经济犯罪》的观点，笔者非常的赞同。 11月10日下午，就周小弟以“非法倒卖土地使用权罪”被判刑一事，我接受了上海电视台的采访。访问内容将于本周四新闻节目播出。现将我对周小弟被判刑和开发商囤地问题的主要看法发表博客，欢迎共同探讨。
这个“潜规则”已是房地产圈内共认识纯粹是祸国殃民“囤地”目的无非这几个，一为融资，二是土地储备等开发，三为公司扩大开发规模，四为炒地皮，五为增值保值，六为上市需要，七为其他需要。
近日有媒介报道说：“李嘉诚拿地三年后开工，“囤地”增值逾30亿。今年上海土地市场几乎已成为历年来供应最旺盛的一年。昨天，上海市规划和国土资源管理局网站挂出今年第85号土地挂牌出让公告，普陀真如城市副中心自李嘉诚2006年拿地后，再次有地块出现在市场，而嘉定区则推出多幅住宅及办公土地。对比真如两幅地块的楼板价，李嘉诚三年来仅“囤地”就增值逾30亿元。
2009年11月22日，有媒介报道：“上市房企囤地造首富，154位地产富豪扎堆富豪榜“囤地”融资助长楼市泡沫。”楼市动辄几十亿、上百亿的房企融资，以及卷土重来的房企上市潮，让地产“首富频出”成了时下楼市最热闹的一景。内地房企靠“囤地”融资。正所谓外行看热闹，内行看门道，事实上，部分学者和多位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时，对“首富频出”的现象不以为然。
北京嘉恒置业投资有限公司董事长李磊认为，仔细分析在香港上市的房地产企业，不难看到，“首富”都是机构追捧出来的，香港的散户投资者并不是很热情，宝龙地产还因散户认购不足，不得不调整IPO定价并延长了认购期。另一方面，这些企业在路演的时候很受国际基金等机构青睐。“国内外基金机构缘何追捧这些赴港上市房企？很多是为了解套。”多位不愿意透露姓名的业内人士如是表示。“因为很多机构在这些房地产企业上市之前，甚至在一些企业2007、2008年那一轮计划IPO之时，就已经对其投资，只有这轮追捧，才能解套获利。”
另一个是“囤地”融资问题。“香港认可的上市指标就是土地储备，多家赴港IPO房企融资的核心竞争力就是‘土地储备量’，也正是如此，恒大会说自己有 5100万平方米的土地储备，龙湖也称有1900万平方米的土地储备。而事实上，这与国土部的有关规定并不符合。”据介绍，2007年11月，国土部曾出台过文件，明确只有开发商付了全部的土地款才能获得土地证，以此判断，很多IPO企业所谓的“土地储备”根本不实，根本不是国土部认可的“土地储备”；另一方面，IPO房企为上市“囤地”，也不符合国土部有关闲置土地处置的规定，而这如果不引起有关部门注意的话，将会引发新一轮囤地竞赛。
“囤地”融资助长楼市泡沫。“囤地”融资可能将引发新一轮房地产泡沫，是很多业内人士的一致看法。2006、2007年中国楼市那一轮房价暴涨，很大程度上是房地产上市潮引发的。当时和现在一样，很多房地产企业都开始囤地以求去香港上市。囤地的结果就是引发地价上涨，并造成供应量不足，最终推高了房价。而现在，历史似乎在重演。在流动性本来就很强的前提下，IPO企业为上市不断‘囤地’，IPO后又拿钱高价拿地，以追求数字利润，如果有关方面不加管理，新一轮泡沫就可能爆发。
有开发商认为，“现在房地产业的游戏规则已经变了，对上市公司而言，土地只是资本运作的工具，价格高低不是考虑重点。如果圈钱引发的‘土地战争’继续的话，那就只存在地产不存在房产了，所有的基金和银行都会介入房地产业竞争，因为它们更有钱。那这个行业就不存在了，这对房地产业是灾难性的。
而按国家规定，闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。但截至今天，全国因闲置而被收回的土地不超过5例。而很显然的是，以土地储备较多的某公司为例，按其前三季度销售速度推算，够其开发8.5年。因此，国土部应该对“土地储备”量大的上市房企进行检查。 作者：谢流生
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来源: 文学城-78级兴趣