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中国地产观察:“囤地”纯粹是祸国殃民

中国地产观察:“囤地”纯粹是祸国殃民

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地产观察:“囤地”纯粹是祸国殃民


    开发商“囤地”是经济犯罪政府不作为又该怎么惩罚

    “囤地”达到炒地皮目的,成某些开发商获得利润渠道之一,尤其是2007年开始,全国各地的开发商疯狂掠夺土地,名为土地储备,实则炒地价和炒房价升,谋求发财。2009年,“囤地”现象在全国一线二线城市非常的严重,基本上可控制房价的走势和垄断一个区域的市场,甚至可供开发到几百年。近来,“囤地”让牛刀很生气,后果很严重。说开发商“囤地”是经济犯罪,必须受到法律制裁。笔者想问:“如果开发商“囤地”是经济犯罪,那么地方政府放任开发商  “囤地”,行政不作为,又该受到什么惩罚?”

    其实,有哪几个开发商会说自己“囤地”?或者说自己没有“囤地”的?只要国土资源部门一调查,从拿地到两年未开发的土地,或者说除去一些真正有原因,不能按时开工的,全国这么开发商,三分之一以后基本上有“囤地”现象。甚至有些开发商找理由或者找借口,说有什么条件或事项没有满足,所以不能开工;地方政府也是帮助开发商欺上瞒下,如此“联盟合作”,怎么打击“囤地”违法现象。

  
    牛刀《囤地两年未开发应等同于经济犯罪》的观点,笔者非常的赞同。 11月10日下午,就周小弟以“非法倒卖土地使用权罪”被判刑一事,我接受了上海电视台的采访。访问内容将于本周四新闻节目播出。现将我对周小弟被判刑和开发商囤地问题的主要看法发表博客,欢迎共同探讨。

  
    这个“潜规则”已是房地产圈内共认识纯粹是祸国殃民“囤地”目的无非这几个,一为融资,二是土地储备等开发,三为公司扩大开发规模,四为炒地皮,五为增值保值,六为上市需要,七为其他需要。

  
    近日有媒介报道说:“李嘉诚拿地三年后开工,“囤地”增值逾30亿。今年上海土地市场几乎已成为历年来供应最旺盛的一年。昨天,上海市规划和国土资源管理局网站挂出今年第85号土地挂牌出让公告,普陀真如城市副中心自李嘉诚2006年拿地后,再次有地块出现在市场,而嘉定区则推出多幅住宅及办公土地。对比真如两幅地块的楼板价,李嘉诚三年来仅“囤地”就增值逾30亿元。

    2009年11月22日,有媒介报道:“上市房企囤地造首富,154位地产富豪扎堆富豪榜“囤地”融资助长楼市泡沫。”楼市动辄几十亿、上百亿的房企融资,以及卷土重来的房企上市潮,让地产“首富频出”成了时下楼市最热闹的一景。内地房企靠“囤地”融资。正所谓外行看热闹,内行看门道,事实上,部分学者和多位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时,对“首富频出”的现象不以为然。

    北京嘉恒置业投资有限公司董事长李磊认为,仔细分析在香港上市的房地产企业,不难看到,“首富”都是机构追捧出来的,香港的散户投资者并不是很热情,宝龙地产还因散户认购不足,不得不调整IPO定价并延长了认购期。另一方面,这些企业在路演的时候很受国际基金等机构青睐。“国内外基金机构缘何追捧这些赴港上市房企?很多是为了解套。”多位不愿意透露姓名的业内人士如是表示。“因为很多机构在这些房地产企业上市之前,甚至在一些企业2007、2008年那一轮计划IPO之时,就已经对其投资,只有这轮追捧,才能解套获利。”

    另一个是“囤地”融资问题。“香港认可的上市指标就是土地储备,多家赴港IPO房企融资的核心竞争力就是‘土地储备量’,也正是如此,恒大会说自己有 5100万平方米的土地储备,龙湖也称有1900万平方米的土地储备。而事实上,这与国土部的有关规定并不符合。”据介绍,2007年11月,国土部曾出台过文件,明确只有开发商付了全部的土地款才能获得土地证,以此判断,很多IPO企业所谓的“土地储备”根本不实,根本不是国土部认可的“土地储备”;另一方面,IPO房企为上市“囤地”,也不符合国土部有关闲置土地处置的规定,而这如果不引起有关部门注意的话,将会引发新一轮囤地竞赛。


    “囤地”融资助长楼市泡沫。“囤地”融资可能将引发新一轮房地产泡沫,是很多业内人士的一致看法。2006、2007年中国楼市那一轮房价暴涨,很大程度上是房地产上市潮引发的。当时和现在一样,很多房地产企业都开始囤地以求去香港上市。囤地的结果就是引发地价上涨,并造成供应量不足,最终推高了房价。而现在,历史似乎在重演。在流动性本来就很强的前提下,IPO企业为上市不断‘囤地’,IPO后又拿钱高价拿地,以追求数字利润,如果有关方面不加管理,新一轮泡沫就可能爆发。

    有开发商认为,“现在房地产业的游戏规则已经变了,对上市公司而言,土地只是资本运作的工具,价格高低不是考虑重点。如果圈钱引发的‘土地战争’继续的话,那就只存在地产不存在房产了,所有的基金和银行都会介入房地产业竞争,因为它们更有钱。那这个行业就不存在了,这对房地产业是灾难性的。

    而按国家规定,闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费,超过两年没有开发的要无偿收回。但截至今天,全国因闲置而被收回的土地不超过5例。而很显然的是,以土地储备较多的某公司为例,按其前三季度销售速度推算,够其开发8.5年。因此,国土部应该对“土地储备”量大的上市房企进行检查。  作者:谢流生
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来源: 文学城-78级兴趣
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