峰回路转，13下半年多伦多行情大胆预测

2013年5月份，没有人再去争论市场暴涨与暴跌的话题，反而有人开始不停地提及涨太快，市场风险太高。夕子在过去两三年都在反复地讲这个问题，就是市场涨幅过快可能带来的泡沫问题，终于慢慢得到认同。然而下跌的怀疑，夕子相信从来没有离开过大家。我们一起来看看5月份具体的数字。5月平均价格是54万2，价格相比4月份上升了3%，成交数量是1万零2百间，和4月份相比上升了5.8%。

和去年同期相比，价格从去年五月51万5涨到今年五月的54万2，涨了5.4%，销售数量和去年五月大致持平。

五月的销量毕竟还是比四月上升了，价格也上涨了。这个和四月的比较，并不能说明市场在上涨中，还是下跌中，因为最重要的因素，在于买卖双方的力量对比。

2011年的三/四/五这三个月，销售总量都超过了挂牌待售数量的50%；2012年的三/四/五这三个月，销售数量同样超过了挂牌数量的50%。这两年的行情，大家都有目共睹，上涨，上涨，还是上涨。

如果把时间推回到2009年和2010年，大家可以借助公开数据，自己计算这个比例，同样的，在2009和2010年，挂牌数量的一半以上，在这几个月会被卖掉。

其实这才是市场上涨的最根本的原因。市场上的存货不足的时候，出现抢offer的情况比较普遍，自然价格就会水涨船高。市场下跌，一定是基于存货远远高过市场的消化能力，导致存货堆积，卖家只有降价出售，降价风潮厉害之时，价格会猛烈地下降。

2013年最不同的一点是，市场存货比较充足，直到5月份，都没有出现销售存货比超过50%，今年市场比去年的火热相比，要冷清很多。这最大要归功于去年7月出台的贷款新政。

2013年7月贷款新政有两个变化，第一个是，最长还款期限从35年变成25年；第二个是，银行HELOC产品，就是用房屋抵押的Line of Credit最多可以借到房屋价值的65%，过去是80%。

还款期限打击的，是首付不多，基本要靠收入来维持月供的首次买家。这些买家需要长期的还款期限来摊低每个月必须支付的月供。当还款期限缩短，意味着每个月需要的月供要增加。月供增加，会让买家要么不能再买房，要么只能转而寻找更便宜些的房子。

而第二个打击对象，是利用房屋净值（Net Equity）来借钱投资或者借钱炒房的投资者。有一部分投资者，借用自己房屋价值的升值，套现投入投资房，虽然说现在的投资房，尤其是市中心的Condo，完全不用担心出租的问题，但是如果大量套用房屋的净值，会导致投资杠杆过高，加大自己暴露在房地产市场的风险。当市场有风浪的时候，如果来不及退出，会让自己变成负资产。

两者打击，合力让买家不要太激进，这个目的在今年明显的成交量下降的事实上得到了实现。其实从今年上半年的行情看，抢offer的情况都集中在了相对低价的房屋，比如40到50万的Townhouse，而稍微高一些价位级别的独立屋，比如在70，80万往上的独立屋，抢offer并不是很普遍。这也验证了，25年还款期限，让一部分愿意付高价的买家，不得不降低预期，转而投入价格相对低一些的房屋。

说完了春天行情，我们来看看夏天行情会怎么样。过去的很多很多年里（夕子建议大家自行去多伦多地产局网站查询过往历史数据，可以看到最早到1953年的成家数量和平均价格），6月，7月，8月的价格，都比5月份要便宜。为什么，这其中有很多原因，比如本地人倾向于夏天出远门度假，孩子不上学了，就需要照顾孩子的很多活动，从而不能顾及买房。或许是由于人的心理周期原因，在4月5月市场火热之后，大家厌倦了高价抢offer的紧张，希望远离这个该死的市场一段时间。总之，6、7、8三个月价格下降，是一直以来市场运行的规律，是事实。而在2013年，这个现象将会再一次没有例外地出现。所以夕子现在就可以预测，往后几个月，我们会看到市场成交量慢慢回落，价格也开始下降。这并不代表市场将会在未来的几年开始出现下跌，而只是说季节因素会使房屋成家价格做局部的调整。

2013年夏季会出现调整，但是全年的表现呢？夕子去年的报告里很多次提及了，2012年平均价格是49万7，今年出现5%的上涨，年终的平均将会是52万左右。今年夏天，也就是刚刚过去的5月，平均价格是54万2，之后夏天会回落到52万附近。2013年平均价格停留在52万，也就合情合理了。所以过去30年的平均5.8%的上涨速度，在2013年仍将继续。

夕子还要做一个大胆的预测，就是到2016年底，多伦多房价平均价格将上涨到60万（这个预测，夕子在2010年私下里偷偷测算过，觉得太过疯狂，但是现在看来，似乎我们离这个目标不远了）。预测的依据是，2013年平均房价在52万到53万，未来三年平均年上涨幅度在5%到6%，三年之后平均价格将会在60万以上。不信，你可以自己用计算器算一算。