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小心贷款猛兽有可能吃掉你!

小心贷款猛兽有可能吃掉你!

博客

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刚刚过去的一个星期,夕子的同行好友遇到了一个问题,他的客人打现金工的,过去的两年内基本上交税是最低限,信用卡也基本上不用,这些种种问题累积在一起,就导致了贷款的困难。好几家银行都拒绝放给这个客人贷款,眼看交割日期迫在眉睫,好友每天寝食难安,看着他满头大汗一脸郁闷的表情,我也跟着担心。

无独有偶,去年的这个时候,夕子也遇到同样的问题。我的一个伊朗客户,一家四口买房,老爹远在伊朗工作,妈妈是超市收银员年薪2万多,两个儿子都在上大学,买的房子是42万的。与我见面的每个客人,第一个我都会询问有关贷款和首付的问题,确定可以保证足够多的首付和足够大的能力才会继续合作。但是,这个客人比较特殊;因为他们向我百分百拍胸脯保证,女主人的亲哥哥就是贷款经理,并且已经得到了银行的PRE-APPROVAL才开始做买房打算的。

等到房子买下来,真正要做贷款的时候,问题出来了,转战了好几家银行都不行,后来夕子找到一个非常有经验的贷款经理,经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准,贷到款。那几天因为紧张这个DEAL,彻夜难眠的经历,实在给我上了一课。以后再面对新客人的时候,对于贷款这项问题,我是提高十二分的警惕;很多与我合作的客人,在看房前,我都建议他们去找银行贷款经理仔细谈谈,看看最大的支付能力以及银行可以审批最多的贷款额度是多少;这样才会放心地去买到自己满意的房子,也不会担心最后因为贷款的问题给自己带来很大的损失。甚至因为提前谈了贷款,很多人在谈OFFER的时候去掉贷款条件,拿到不错的价钱;尤其是在抢OFFER的时候,FIRM OFFER,也就是去掉CONDITION的OFFER,胜算的机会最大。

最近多伦多遭遇百年大旱,四处都是枯黄的草坪和打蔫的植物,放眼望去一片秋天的萧瑟景象。这个时候人人最渴望的就是一场倾盆大雨,最好下个三天三夜,一解之渴。但是雨下多了也不成,北京前段时间的洪水生生把一座大楼的顶楼变成了尼加拉瀑布,非常壮观。没有敲定的贷款也是我们在谈OFFER中的洪水猛兽,如果不得到重视,别说彻夜难眠,有可能丢掉一个好不容易中意的房子也说不定。

我去年探讨过有关造假贷款的问题,真的要严肃认真地对待贷款,才能让你安然无忧。

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那么就跟夕子一起走入银行,看看他们是怎么审批贷款的吧——

在银行审批贷款的时候,有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估,评估的依据有三个:信用水平,首付比例,还有收入情况。三者都处于优势水平,尤其是首付占房价比例高,贷款审批就很宽松,基本上来讲如果买房有35%的首付,99%都能贷到款。
但是,不是每一个人都那么幸运,能够攒足35%,或者说25%,甚至是20%的首期,那么没有钱的人是不是不能买房了呢?不是。加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构,称为加拿大房屋贷款公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC),而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者,能够顺利成为业主,拥有自己的物业。

如果购房者没有足够多的首付,那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险,保障银行贷款的安全。如果客户断供,银行出售物业产生损失,损失将由保险公司承担;但是同时保险公司就要向客户手续一定比率的保险费,费率在贷款额的2%左右。这个保险不同于人身保险或者人寿保险,是一个强制性的险种,而支付的保费是为了保障银行的利益,只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。

为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢?这就要从贷款的风险谈起。银行借钱给购房者,承担的风险是有一定的保障的,就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款,那么银行按法律程序能够把房屋进行出售,并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。如果物业不能按时出售,或者物业状况太差,或者物业本身有种种结构问题,导致不能按原本的价值出售,那么银行就会出现巨大的损失。

但是如果购房者能够提供超过20%的首付,那么就算断供,假设房屋没有遭到严重破坏,银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。

对于没有足够多首付的客户,这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地,真正产生麻烦的,是每个月的供款。举个例子,购买一间30万的一室一厅condo,如果借75%,就是22.5万,如果贷款利息是4%,分35年还清,每个月供款为992块,加上condo fee,电费和地税,大概一个月的支出是1550块。对于一个单身,或者小家庭,总收入在6万,这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo,只付5%的首付,那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百,同样4%的利率,35年还清,每个月的贷款供款额是1295,增加了300块。对于一个6万年薪的家庭,其实税后的每个月收入只有大概3600,刨去各种支出,要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。

而对于银行批复贷款来讲,银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力(只是计算,不是实际支付),那么借22.5万的月供是1185,加上地税250块,管理费250块(银行用一半来计算,就是125块),每个月固定支出就是1560,每一年的支出就是18720。银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销,那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。

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试想这位客人只能提供5%的首付,每个月用5.4%计算的供款额是1558块,那么每个月的支出变成1933块,每一年就是23200,至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。

总收入需要到达72500,那么对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢?贷款经纪就能发挥作用了。或者用一些文件,或者找一些朋友,这些各式各样的造价蒙混过关的方法夕子在工作中见得比较多了。
蒙混过不了关的结果,就是银行拒绝贷款,那么买了房子到截止日期时不能交足全款,就只有毁约,而对卖家,对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。那么如果侥幸过了关呢?过关以后,每个月房子的将近2000块就成了雷打不动的负担了。如果家庭收入富余,那么不会有大问题,但是如果收入是紧张的,那么在花光预算内的钱之后,任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。

银行设定贷款的要求,是有其合理性的,如果贷款有麻烦,那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益,要做好最坏打算。如果家里有足够多的流动资产,就动用一部分来作为首付,使每个月的负担在自己的承受范围内,如果既无资产,也无收入,但是要打破头赌气硬要买下那间房子,作假贷款是风险之一,负债太多最终破产才是真正害了自己。

小心这个猛兽有可能吃掉你本来安逸的生活。怎么办?仔仔细细算一算自己目前手头的CASH FLOW,如果去掉所有和潜在的EXPENSE,觉得手头太紧,就稍微等一等吧。

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来源: 文学城-夕子
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