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美国经济、房市与投资-疫情中的随想

美国经济、房市与投资-疫情中的随想

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美国经济、房市与投资-疫情中的随想

如山

(2020年4月12日)

今天,疫情仍在世界范围内泛滥 。

首先,向疫情中不幸者至哀!向目前依然和曾经战斗在一线的中、美、欧洲及世界的医护人员致以崇高的敬意!尤其是往纽约集中的7万多自愿医护人员,他们是真正的英雄!我们最多也就捐一下款、捐一下口罩、做一下键盘侠,而他们是用生命去捐助!

投坛应说投资。我很久没上来,收到很多网友的关心问候,非常感动。无以为报,发一小文以回谢。

这次疫情会改变很多东西,从宏观的世界政治版图、地缘关系、金融市场,到微观的人际关系、居住环境偏好等等都会有很大的冲击和改变。

与我们投资相关的,在宏观上,全球化就算不是逆转也是停顿、或者放缓。美国的制造业一定有部分回流,马上可见的是关键药物、医疗用品的部分或者大部分产业。这个已经在美国政府的行动中。美国会因此减少贸易赤字、增加就业率。但入口便宜货大量减少,也增加了通货膨胀。当然,目前美国是不怕通货膨胀,只怕通缩。

股票市场在波动中,预期还会有一定的下跌。3月中到10天前,每次下跌厉害,例如到溶断点,我都加持 mutual fund 和ETF。我每次都在本地(西雅图)地主群报告和询问有没有一块参加 “护国入市的“?有人表示跟,恐怕大多数地主不跟。声明,我基本不买单个股,只买mutual fund 和 ETF。

房产市场在东西海岸大城市会有下跌,应该3个月到半年内反应出来。各地反应期和跌幅不会同步。本人预期跌幅在20%-30%左右,不会超过50%。最大跌幅也没2008到2010年的大。

受影响最大到最小的房产依次为:办公楼、Apartment、Condo、Townhouse、独立房。就是说,影响大、跌幅最大的是办公楼,最小的是独立屋。当然,每个城市、每个区会有不同。从城市范围的物业冲击依次为城市中心到郊区房。城市郊区和远郊的房子会受更多亲媚。

现金为王,这句话什么时候都是对的。但在市场低潮期尤为体现其价值。10年前是这样,现在也是。

说一下我上次美国金融危机的经历,时间:2010年到2012年,座标:大西雅图区。我翻查了当年的记录。我的出租房现金流为负,因为贷款多于租金收入。但有建房、卖出的现金收入补充,总体还能过得去。当时建筑成本是现在的一半,建筑工期是现在的一半,当然卖价也是大概一半。加上我的建筑用地基本是开发中来,也就是成本低。所以建好的新房卖出还是有利润。而那段时间买入的房产超过20个,超过一半是可开发地,计上开发出来的地,是超过30个物业。以现在价格比,买入成本很多不到十分之一。每年逐步拿permit,逐步建、逐步卖。大家不要误会西雅图市场价格升了10倍,没有。而是低潮能更加容易买到比当时市场价格还低得多的物业,尤其是从一些有长期关系的银行手上。钱从哪来?危机到来前的Cash out refinance,HELOC出来的近百万。好在及时转移到其它银行。后来银行银根紧,果然收纷纷收到所有Credit line银行要减少、收回credit line的通知。但我钱已经出来了,我不欠你利息,你也没法foreclosure我的房子。在这些钱中当然也有私人贷款。有市场上的private lender,也有纯属泛泛之交的信任者。需要特别提出感谢的,这个坛上就有大财主借过钱给我。我们从来没见过面,甚至借款给我之前都没有过什么交流,只是大家互相知道而已。这是一种很难得的信任!

这次全球与美国的经济、房市的下行肯定不同于2009到2011。不过就像某位哲人说过的,历史不会简单地重复,但会压韵。

那么,美国疫情会怎样?世界疫情会是怎么样?我相信,美国会以高科技为依托,给世界走出疫情、战胜疫情一个光亮的指引。

美国政府、国会、联邦储备局已经达成共识,无底限发行货币救济市场。

美国房市低潮多久?机会在哪里?本人认为,美国低潮在今年年底,持续最多一年,两年内一定走出。美国仍然是最值得投资、有最好回报的地方。美国仍然会是引领世界的科技带头人。我这种信心来源于对美国的科技人才、自然资源、地缘政治,而这一切的基础是价值观与制度。

希望诸位网友一切有所准备、一切顺利,不仅安然度过疫情、经受经济下行的考验,还在投资上有大收获而更上一个台阶!

大家有兴趣可以翻查我在2009年开始写的大量博文,都是危机低潮期关于美国经济、房产未来的展望。

声明:本文是为随想,在于分享自己的看法和经历,也希望起抛砖引玉的作用,让大家贡献投资想法。说明观点不是投资建议,敬请谨慎使用您自己的资金,根据自己的实际情况做判断和投资决策。

最后,谢谢诸位的阅读和捧场。也以本文回复、感谢网友在悄悄话里的问候和关爱。

 

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

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来源: 文学城-如山
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