关于过户前最后看房（ final walk through）需要注意的问题

      对很多的购房者来说，买房子是个累并快乐的过程，每个人都有自己的故事可讲。购房合约生效，房屋检查完成，律师审查条款，贷款材料申请，等等，这个过程中，有的人走的很顺利，有的人走的很累很繁琐。无论如何，终于就要走到终点了，房子明天就要过户了！

      通常在过户前一天，地产经纪会安排过户前的最后看房—Final Walk Through。 最后看房的目的，在于确保买家拿到手的房子是当初一见倾心看到的那个房子的样子。

      有的买家往往不大重视最后在过户前的Final walk-through，或者说不知道应该注意什么。负责任的经纪人会帮助客户把好这最后一关，而不负责任的经纪人则就把门打开让客户自己在屋子里转悠一圈完事。

      Final Walk thru是过户时签署各种法律文件之前的最后一步。这最后一步不但重要,而且时间安排也很关键，要尽量在你最后签署文件(closing table) 前一天或半天做, 这样如果有任何问题发生，需要立刻通知双方律师，或由双方的经纪人来沟通，协商，解决所有问题，争取拿到手的房子称心如意。

       Final Walk Thru 之所以重要，是因为特殊情况随时发生。举个例子来说，如果看房时房子里还住着人，房间里堆满了家具，衣橱里塞满衣服。那么房子在清空之后就会暴露出曾经看不到的问题（正常的wear and tear不計）。再比如说，购房时受外界温度制约，冬天无法检查空调，夏天无法检查暖气，而过户时温度适宜，这些设备才能启动检查等等。

        通常我会建议客户带着 attorney sign off letter，上面有attorney review阶段卖方同意对房屋进行维修的地方。另外，我们公司提供的手机app里也都保有各项文件的存档，我常常在现场也会及时把原始的屋检报告或律师信调出来，来帮助客户对比检查。我也会建议客户去之前把问题在本子上一条一条写下来,这样在进行final walk thru时就不容易错过。

       最后看房的时候，主要有以下几点：

1.要求修理或更换的项目是否已按和约做好。卖家提供维修收据或保证书（有的卖家同意修理但不同意提供修理收据，这些都应该在之前的attorney review阶段双方达成一致）。

2.各墙面与地板, 是否在房主搬出时有额外、意外的损伤。

3.自从您上次查看之后，是否有什么重大变化。

4.院子里的植物，树木等还都在。院子的Yard Juck被清理干净。

5.供暖和空调系统也工作正常。 

6.开车库门和其他电器的遥控器可以用。 

7.各种设备和装置的说明书和保修书都在。 

8.所有如窗帘，灯具等应该包括在销售价格里的设备仍然存在。

9.所有设备都运作正常，如洗碗机，洗衣机和烘干机，烤箱。

10.对讲机，门铃，警报系统也运作如常。

11.所有卖家的个人物品和所有拉极已被清除。

12.检查阁楼，衣柜，以及各个角落，确保卖家清理个人物品时，房屋结构未有损毁。

       如果在final walk thru的时候发现了任何意外的问题怎么办？

       如果发现任何问题需要补偿的话，首先需要在第一时间通知律师。

       有的律师会建议补偿数额，并且帮助客户去争取权益，要求卖方预留一些费用，也有可能会要求直接credit给买方一定数额等。有的律师则会建议双方通过各自的经纪人来协商补偿事宜。各种情况都有可能。所以在整个购房过程中，切实关心客户利益，认真负责的律师和经纪人就非常重要。

     祝大家都能顺顺利利过户搬入新家！

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