房屋估价中的常见问题及基本知识

什么是房屋估价？

首先我们来看看大芝加哥地区买卖房子的基本过程：买方首先出价，然后卖方还价，最后双方达成一致，双方签字合同生效。合同生效之后开始做房屋检查，聘请律师审查购房合同条款，最后确定无疑这房子肯定要买了，然后开始启动贷款程序。贷款是银行用房屋做抵押来借钱给贷款人，所以银行需要用指定估价师（Appraiser）来检验一下要用来抵押贷款的那个房子，并估计一下房屋的价钱。

房屋估价指的是专业人士通过调查后对房屋的市场价值发表自己观点的一份详细报告。内容包括房子的现状、社区情况、类似的房屋在出售价格、以及类似房屋的待在市场上的出售时间等。房屋估价最常用的手段是类似房屋的销售比较，也就是说基于房屋所在社区的房屋交易情况、成交价格以及此屋与彼屋做比较之后得出的有关房屋的估价。

估价师通常都是由贷款机构聘用的。贷款机构可能拥有自己的估价师或联系一名独立的第三方估价师。有时，如果银行了解卖方聘请的估价师，他们有可能允许卖方选择估价师。

如果房价估出来高于或等于购房合同的价钱，贷款就没问题，贷款公司会根据申请人的情况贷给你可以贷到的数目，

如果房价估出来低于购房合同的价格，该怎么办呢？

在估价报告中如果有明显影响房屋价格的错误或者有更合适的可比较销售房屋的话，是可以向贷款银行进行申诉的。 具体来说有主要以下几种情况： 
1）估价师没有考虑到房子的改建或增加空间。2）居住面积计算不准确，需要有10%的误差以上。3）估价师选的比较房屋和出售房屋不在同一种类的市场上，譬如学区不同等。4）有新近过户的，价格高的，距离近的可比较房屋，估价师没有选用等等。 

贷款银行根据估价师的回复通常会有以下几种决定： 
1）不支持申诉，采用原有估价。2）支持申诉，采用估价师更新的估价报告。3）要求做新的估价，采用新的估价。贷款银行一般只接受一次申诉。

最好的选择当然是让卖方降价。通常这种情况下，卖方都是会做一些让步的。因为房屋估价本身就是市场价格的体现，就算房主不卖给你， 卖给别人重新做估价比合同价低的可能性也很大，卖方会有这个顾虑。但是，如果房子是在很热门的地区，本身要价不高，很抢手，卖家虽然跟你签了合同，但是后面仍然有别的买家在等着排队，卖方也许会非常强硬不降价。如果是银行的房（REO），只要估价单出来低于合同价，银行会让价到合同价。但是， 如果是短售房（Short Sale），债主通常不考虑估价单，他们是用他们最终批准的价格来卖房的。

如果你不是特别喜欢这个房子， 而卖方又不降价的话。另外一个选择就是根据房屋买卖合同里的Appraisal Contingency 取消合同， 拿回定金。但之前支付的房屋检查费用和估价费用会损失掉。

在房价上涨时期，因为估价是按照过去的成交价来衡量的，本身有时间差，所以通常很难一下子估的很高。再加上贷款公司现在比较保守，能估低不估高，所以大家对于估价估不上去的现象也需要有心里准备。

房屋估价比合同价格低并不会影响以后卖房子的价格。房屋估价是客户和贷款银行之间的私用信息，不会在County/City等政府机构有任何记录。以后卖房时，房子将会需要重新估价，所以重新贷款中房屋估价的高低不会影响以后卖房子的价格。房屋估价比合同价格高，政府以后会因此抬高房产税吗？每个房子的税收值是County/City的房屋估价中心CAD(Central Appraisal District)根据前一年或者半年相似房子的销售价和其它一些因素推算出来的，所以也不会因此被抬高房产税。但是，房屋估价比政府房产税的估价低是可以申诉的，而且有很多客户成功的例子。 请到您的County/City的Property Tax Assessment Office具体咨询需要什么材料和步骤。 

当决定继续购买这个房子之后，需要跟贷款银行及时沟通，可以手里有足够的资金，则需要多放一些首付从而保持开始的贷款/价值比例(LTV)。或者，如果手里资金没有那么充裕，也可以通过交Mortgage Insurance或者付高一点的利息的办法来解决贷款问题。

总之，房屋市场是个动态市场，房屋的估价也是随着市场变化而变化的，不要过度迷信和依赖估价报告，要跟自己的经纪人及时沟通，相信自己和经纪人的对当地市场的分析与判断。

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