兔主席 20220510
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
1）“租购并举”
2）“租赁住房”
3）“保障性住房”
4）城市更新/改造
5）老旧小区改造及社区养老
6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力
1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业
2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要
3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台
4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展
5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商
6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP
7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道
8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业
10.转向“轻资产模式”
1）何为“轻资产”
2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”
3）不同业务内涵的“轻资产模式”
第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）
第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）
第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）
第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）
11、拉通各种不动产业态/空间/赛道
12、大会员体系
13、回看“旧的发展模式”
14、 探寻“新发展模式”的“短中期三部曲”
上篇回顾了“旧的发展模式”，那么究竟何为“新的发展模式”？其实没有人确切知道，只有大概的轮廓。但可以确定的是，要守住“房住不炒”的底线。这是房地产行业最大的底线，是根本。或者可以这么理解：“房住不炒”是“纲”，其他都是目，纲举目张。“新发展理念”里的基本概念——创新、协调、绿色、开放、共享——都应该是房地产行业“新的发展模式”的指导理念。这些概念都带有价值导向，都是原则性的，具体如何适用，也是大家都可以思考的问题。在这个前提下，再去有侧重地推动市场的 “供给侧”（即房企/行业）改革，引导它更好的响应、契合、服务、满足市场的需求侧（居民的住房需求），逐渐地建立一个可持续发展的业务发展模式。以下是更加具体的一些内容和方向，层次和颗粒度可能有所不同，笔者做一罗列：——从不动产空间的制造/开发 转向 不动产空间的服务运营——从获取“非持续收入”（non-recurring） 转向 获取“持续收入”（recurring）——从服务相对殷实的少数人群体（例如中高端住宅市场），到服务最广大的群体（租赁住房、社区服务等），践行开放、共享、共同富裕等理念——从粗放、资源整合性的传统行业 转向 创新行业，包括商业模式、理念、技术、工艺等的创新——模式上，从重资产 转向 轻资产，此亦可作为改变行业与金融关系的动力——重新界定并适度弱化与金融及资本的绑定关系（“金融去地产化”，“地产去金融化”）——确保行业总体的平稳、健康、良性发展，不致导致系统性风险及“干扰”国家战略——更加配合、服从、服务整体国家战略（在这一点上，与其他行业一样，只不过房地产行业还更加重要、敏感）如何找到新的发展模式，需要企业、市场、监管机构“摸着石头过河”。最终，探索出一条带有中国特色的房地产行业转型发展道路。探索“新发展模式”，可能会包括短、中、长期三个阶段。以下是各阶段的一些特征，不特指市场主体（房企），也包含各类参与主体，包括监管机构、地方政府、金融机构等。第一阶段：即期/短期（1~3年）围绕居住市场初探“新发展模式”1. “旧的发展模式”仍然是基础，要在转型发展中扮演支持角色1） 大目标： “三稳”——稳地价、稳房价、稳预期——保民生（包括保交楼、保上下游产业涉及的农民工等），这是稳定问题——保供应链及衍生产业（不少为中小企业，同时覆盖广泛就业人群）——保市场主体（房企），给于民营房企一定的政策倾斜，特别是流动性支持 ——保金融体系的安全（因金融与地产深度绑定。其中还涉及境内vs境外金融）——保地方财政（需“因城施政”，给地方一定的自主权）3） 底线是不能发生系统性风险，不能出现“硬着陆”4） 同时，又不能因为防范风险而放松政策，引发新一轮的房价上涨，或者为市场主体制造“道德风险”，或者反而加大了金融与地产的绑定，结果形成新的系统性风险因素，并使近年来严格贯彻的调控政策“前功尽弃”5） 所以最终还是要重申：“房住不炒”是一切的“纲”，理解一切的出发点。无论如何，当前遇到的问题，是对政府治理能力与智慧提出的考验，因为上述各项政策目标是存在内部的矛盾与张力（很难同时“既要又要”），需因具体不同的情形、情景、主体、地方、时机影响，在优先劣后上有所差异。目前的形势，仅靠自下而上的、纯粹市场化的力量、纯粹靠金融政策，或不足以解决问题，最终，一是需要中央对情势有比较清晰、统一的认识，自上而下地牵头各部委及地方统筹协调完成各项目标。二是地产行业也不能“独善其身”，需要宏观经济基本面平稳向好。目前地产行业已经陷入一些负面循环，例如：“地产不好，经济也不好，经济不好，地产也不好”……行业的向好，最终需要居民购房能力与意愿的提升。行业/企业仍旧能够依赖“旧的发展模式”“造血”，才能避免行业“硬着陆”，帮助中国房地产行业顺利过渡至“新发展模式”。2. 由供给侧（房企及地方政府等市场参与主体）驱动，推动“新的发展模式”1） 先围绕居住市场（房地产企业最熟悉的领域）试水探索“新的发展模式”2）广泛尝试、应用“轻资产”模式，增加服务业维度，增加服务业导向 d）围绕社区/居住物业提供的基础物管以外的增值服务1）在“旧发展模式”向“新发展模式”过渡的过程中，注意防范（而非增大）系统性风险 a）适度减少两个产业的深度绑定关系（去除过度“金融化”） b）改变金融支持产业的结构与方式（“去杠杆”）：以公募REITs为契机，逐步增加股权投融资的比重，培养股权/权益性的投资人，帮助不动产行业“去杠杆” c）战略性地转向那些符合“新发展模式”的业务、业态、赛道、领域第二阶段：中期（3~5年）围绕广义不动产行业探索“新发展模式”1. 房地产市场（主要指住房市场）解决行业风险问题，进入平稳健康发展及良性循环阶段1） 构建多元化、多层次、多主体、多形态、能够满足居民刚性及改善性等合理需求的住房供应模式 a）在住房的增量供应里，租与购的比例相当，或逐渐接近； c）最终，形成一个符合“长效机制”、满足最广泛人群利益的住房供应结构及模式 a）租赁住房——包括提供住房单位及提供与租赁居住相关的生活服务 b）住宅物业——为住宅社区提供生活及更广泛地民生服务（“增值服务”） c）对城市的老旧小区持续进行改造，并构建能够自负盈亏、良性循环的业务模式 a）大力支持一切符合“新发展模式”的业务、业态、赛道、领域 b）可以首先从国家政策支持的不动产领域开始，例如基础设施（仓储、产业园等） c）在各类型不动产业态与空间，构建轻资产的服务能力：包括代建、代运营、企业服务/SaasS、租金及基础物管以外的增值服务、资产管理等。该等能力，不仅指向基础设施业务，还应可包括购物中心、写字楼等一般不动产业态1）继续做大公募REIT市场，将适格资产的范畴不断推广——在房地产市场进入平稳健康发展，初入良性循环，以及“新发展模式”的路径探索更加明朗，政策支持的核心业态（租赁住房、基础设施等）资本循环已经比较成熟后，在监管主导下，开始探索对其他不动产业态领域提供融资政策支持，例如探索购物中心、写字楼等的公募REITs2）融资结构的优化，核心不是解决直接融资与间接融资的关系，而是股权融资和债权融资的关系，即“上股下债”： a）“上股”：企业/平台层面的融资，主要进行股权融资（而非单纯乃至过度依赖信用债） b）“下债”：资产层面的融资，可以继续以债权融资为主（例如商业银行提供的有抵押贷款）。公募REITs等工具，也可以增加资产层面的股权融资。总体方向事增加权益投融资的比重，实现产业的去杠杆化第三阶段：长期（5~10年）完成在广义不动产领域构建“新发展模式”1. 房地产市场（含“住”与“非住”的广义不动产行业）实现总体的良性循环及平稳健康发展2. 主要市场主体都已找到各自的新角色、赛道、定位，进入比较平稳的增长通路，能够依赖“新发展模式”进行可持续的发展1）住房供应及结构方面：“租”与“购”之间的平衡，照顾最广泛的人群；2）政策面：在住房调控（“房住不炒”）及针对广义不动产的政策之间要找到平衡，不致因为“房住不炒”政策而影响到其他不动产业态的投融资及业务发展；3）业态面：在“住”与“非住”的业态之间找到平衡，摆脱业态和模式单一的问题；4）与资产的关系：在“轻”与“重”之找到的平衡，更大比例的业务是轻资产化的；5）在增量与存量、制造与服务的关系上：由增量/房地产/不动产/空间制造，转型为 存量/不动产及社区运营及服务，市场主体在两种业务模式与类型间要找到平衡6）资产与人：从服务不动产资产/空间，转向服务不动产资产/空间里的人群7）国有企业与民营企业的关系：因资源优势及机制问题，国有企业可能更加侧重开发、投资、持有；民营企业更加侧重运营、服务、创新，两种所有制主体可以有所侧重，但并非绝对4. 金融领域的资源投入与支持：金融也要匹配“新发展模式”，实现转型1）摆脱对新房开发销售模式的依赖，面向广义不动产的开发、投资及运营服务2）能为不同类别的业务、业态、模式（重vs轻、制造vs服务、住vs非住等维度）等提供金融支持3）在股、债融资上实现更好的平衡（实现不动产行业整体的“去杠杆化”）4）金融与房地产的产业联系，应当是有效率的、市场化的、严守金融风险底线思维的、符合房地产行业政策纲领的，以及服务国家战略的以上，是迈入“新发展模式”的三个阶段，是概念性的。具体所需时间，当然还是要在现实社会里推演出来。 #中国房地产#系列文章：
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（一）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（二）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（三）
房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨（四）
住宅物管——房企留下的“木马”：房地产“新发展模式”探讨（五）
酒店——一个值得其他业态借鉴的行业：房地产“新发展模式”探讨（六）
租赁住房——兼具“不动产”与“服务”属性：房地产“新发展模式”探讨（七）
购物中心：生活消费的物理平台——房地产“新发展模式”探讨（八）
写字楼：包袱重重的业态——房地产“新发展模式”探讨（九）
从办公空间到办公解决方案到场景入口——房地产“新发展模式”探讨（十）
仓储：由库到物流及供应链解决方案提供商：房地产“新发展模式”探讨（11）
主题公园：与地产”错误”的联系——房地产“新发展模式”探讨（12）
IP主导与非IP主导：主题公园 vs 冰雪乐园——房地产“新发展模式”探讨（13）
产业园及“双资本循环”——房地产“新发展模式”探讨（14）
轻资产之路：“基金化”与“资产管理”——房地产“新发展模式”探讨（15）
轻资产之路：——房地产“新发展模式”探讨（16）
轻资产之路：SaaS——房地产“新发展模式”探讨（17）
“增值服务”及“轻资产全贯通”：——房地产“新发展模式”探讨（18）
拉通全业态！——房地产“新发展模式”探讨（19）
会员体系：问题的提出与场景——房地产“新发展模式”探讨（20）
酒店及航空业会员体系的启示——房地产“新发展模式”探讨（21）
跨业态的大会员体系——房地产“新发展模式”探讨（22）
