回看“旧的发展模式”——房地产“新发展模式”探讨（23）
兔主席 20220402
1.2021年末中央经济工作会议官方表述
2.房地产行业的问题
3.“房住不炒”与“长效机制”
4.“十八大”以来的思路
5.房地产新的发展模式里的业务、业态
1）“租购并举”
2）“租赁住房”
3）“保障性住房”
4）城市更新/改造
5）老旧小区改造及社区养老
6）住宅物业管理及生活服务
6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题
7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”
8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力
1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业
2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要
3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台
4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展
5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商
6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP
7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道
8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业
10.转向“轻资产模式”
1）何为“轻资产”
2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”
3）不同业务内涵的“轻资产模式”
第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）
第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）
第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）
第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）
11、拉通各种不动产业态/空间/赛道
12、大会员体系
13、回看“旧的发展模式”
国家在官方文件里一再提出房地产行业要探索“新的发展模式”。究竟何谓“新的发展模式”？理论上，应该是在新时代政治经济范式和新发展理念的指导下，能够适应和引领房地产市场（包括广义不动产行业）新的发展趋势，并且能够实现良性循环的业务模式。
但具体又如何落地呢？现在一切都还处在探索阶段，并没有明确的定义。不过，新模式肯定和旧模式不一样。要探索新的发展模式，可以先看看什么是“旧的发展模式”，把旧的发展模式排除。旧的模式，就是：
——房地产企业拿地，开发建设为住宅商品房，然后出售给有居住需求的居民，获取收入利润。回流资金后，再拿新的土地，再开发建设，再出售，周而复始不断循环。这个模式，本质是制造业，区别在于，住宅商品房并非消耗品，一旦形成，就是稳定性的固定资产，不会轻易拆除、废弃。对于一般人来说，住宅的目的就是满足居住需求（包括刚性和改善性需求），从住的角度看，不需要买很多的房子，而且房子一代人用完，还可以转给下一代使用。房屋是一个国家的固定资产积累。
总有一天，人均居住面积会达到一定水平后就会呈现饱和（“房子总有一天会盖完的”），肯定还会有增量需求，例如地理的结构性变化：人口向高能级城市集中，还有就是对一些破旧房屋的拆除与重建。但无论如何，伴随房屋质量的不断提高、考虑到少子化和老龄化的影响，住宅销售市场总归会有饱和的一天。而且还要考虑到，人口就固定这么多，向高能级城市集中，一定意味着对低能级城市和乡村住宅资产使用需求的下降。从日本等严重老龄化、少子化的发达国家案例看，人口向大城市集中，那么边远地区的人口会递减，资产不但出现价值下降的问题，还成为后代的负担，最终会被抛弃和拆除。
所以，在围绕居住的固定资产大建设基本完成后，住宅开发销售业务就会达到峰值，之后注定回落，区别只是时间与速度的问题。长久来看，国家GDP不可能总靠新房销售来维系。房地产肯定也是不能强国的。
但房屋有一个与其他消费品与众不同的属性，就是有一定的投资价值：中国人本来就有置业心理，房屋产权可以带给安全感和满足感，人们也希望将房屋作为家产留给后人。在这个基础上，假定居民有足够的经济能力，房屋能在市场上交易且流动性尚可，能够获得一定的金融支持（贷款），同时又找不到很好的投资替代品，那么只要预期房屋价格会上升，人们就会蜂拥购置房地产。对于大多数人来说，达到一定居住面积后，其实对居住的需求是饱和的，所谓的“边际收益”或“边际快感”递减。越到后来，购房越会趋向挖掘投资价值，希望积累财富。
这就给了房地产行业一个很大的空间：首先不断挖掘人们对居住的需求和向往（“你完全可以住上更大的房子”，“你在各地都可以有房子”、“你在海滨一定要有一套房子”）——尽管边际效应递减。但更重要的是要强调投资价值（“房屋肯定可以保值增值”、“留给子孙后代”“比什么样的投资品都安全”、“买股票哪有买房产实在”、“买下来自己不住还可以租出去”），利用人们的使用及投资的双重心理，驱动购买。这就可以新房开发销售市场（也就是“旧的发展模式”延续更长的时间。）问题是，越到后来，需求越有可能是在叠加金融与心理作用之后，“创造”出来的；越到后来，新房市场越有可能脱离“住”的基本面，开始走向投资化、金融化、泡沫化，并对国家的经济、社会产生负面影响。
住宅新房开发销售行业另外的特点，就是与地方政府财政与金融高度绑定，形成三角关系。地方政府靠出让土地获得财政收入，同时也希望借助开发商之力完成一些城市的规划建设及发展功能）。金融则通过房地产行业获得投资收益（以地产养金融，同时挤出了本可扶持实体经济的资源）。结果就是构建了一个“剪不断、理还乱”的地产-地方政府-金融高度绑定的三角关系。
如果说住宅新房开发销售代表的是房地产企业“旧的发展模式”，那么“地产-地方政府-金融”在住宅新房开发销售问题上的三角关系及利益绑定，代表的是房地产行业的“旧的发展模式”。
“旧的发展模式”的特征可以归纳为：
——业态单一：房地产业态本来众多，旧的发展模式下，房地产就是住宅地产
——模式单一：围绕住宅地产的模式就是新房开发销售，利润来源就是新房售价与土地及建设成本之间的差；
——产品单一/同质化：确实有好的开发商，能开发出不错的产品，但总体来看，开发商能力主要落在资源整合及落地执行，产品差异不那么大，同质化程度较高，最终，对销售影响更大的是房产的地理条件、整体定位、销售能力及推盘时点。推盘时点和开发成本、工程执行、宏观环境都相关，其中是有不小的运气成分的，不以项目一时的意志为转移
——重生产，轻运营：住宅产品销售之后，就交付给业主，和房企没关系了。房企留下来的持续性的“售后服务”及“售后责任”比较有限，往往就剩“物业”。利润和利益集中在销售端，这也使得房企大多侧重资源整合及执行能力，比较短期主义，缺乏运营文化及长期主义。此外，大型房企都是全国性的，在全国范围快速复制，生产制造往往偏向粗放，很难做到高精细度
——对于房企来说，非住业务、业态、模式，往往都只是新房开发销售业务的辅助，例如把商业、文化等能力作为“拿地”、“勾地”、“圈地”手段，或者依政府规划要求，不得已要开发某些自持的业态（转而将其视为“成本中心”），要么就是把能力变为促销/推盘工具（典型的是高端楼盘的住宅物业服务，以及收取较低的物业费），反正最后一切都是为了卖住宅）
——收入具有“非可持续”（non-recurring）性，所谓“非可持续”，指的是不能假定其永久持续、循环发生。因为住宅销售掉了，又得拿新的土地，周而复始循环，不能假定永远销售下去，总有一天需求会饱和，不能假定。相比之下，利用一个好的资产上收取租金，就属于相对“可持续”的业务（recurring）的。由于传统住宅地产开发销售的这种“非可持续性”特征，资本市场对未来看不清，所以也不愿意对未来的现金流及利润给与估值，只看企业眼前的利润，配以较低的市盈率倍数
——资本密集：新房开发不是普通的制造业，而是一种非常“重”的固定资产形成，需要大量的资金、资本支持，这就使得房地产高度依赖金融体系，需要金融体系给予资源。在一个房地产行业蓬勃发展，占到国民经济比重很大的市场，如果没有政策约束与限制，资金势必会流向房地产，从而“挤出”了“实体经济”所能获得资源。在大开发大建设时期，这是很难避免的
“旧的发展模式”的根本，就是新房开发销售。老发展模式的背后是“地产-地方政府-金融”的三角关系，而这三个主体的利益共同点，是土地价格与房地产价格的不断提高，也只有这个逻辑不变，预期不变，才可能延续旧的发展模式。
另外要指出的是，“金融”不仅仅是商业银行及信托等金融机构，还有“资本市场”（民间朴素理解的股市或债市）。中国绝大多数房地产企业都是上市公司。在很长一段时间，按市值、规模等指标看，房地产开发企业是中国上市公司的一个重要组成部分，这既和中国房地产企业的发展模式与特点有关（利用资产负债表发展，构建“端到端”的“全产业链”），也与中国经济的发展阶段（“大建设阶段”）有关。上市给企业带来诸多好处，企业可以获得资本市场融资，股东可以套现。但上市是个“双刃剑”，企业会面临资本市场的“输入”与“倒逼”，因为资本市场永远希望公司的业绩及股价不断增长。
但从前文论述可以看出，新房开发销售的规模是不可能永久持续的（non-recurring）——不可能每年都是18万亿的销售额。中国的市场终究会饱和，需求终究会下降。新房开发销售规模会从峰值跌落，经历一个逐渐萎缩的过程，人们争议的，只是行业萎缩的速度及所需经历的时间（这些其实没人能准确预测）。
那么那些要追求业绩增长的上市公司怎么办呢？
只要“地产-地方政府-金融”三角关系及利益体还在，那么行业的第一个逻辑，自然是尽可能的延续“旧的发展模式”。只有政治与政策的强力介入（“房住不炒”）才有能打破这个逻辑。
行业的第二个逻辑，就是转型，转向何方？转向“新的发展模式”。同样，也只有政治与政策的强力介入，才可能推动行业转向“新的发展模式”。
从市场主体/参与者、监管机构到全社会，其实都需要思考，未来一到两年、三到五年、五到十年，房地产行业的发展。中国房地产的“新的发展模式”是什么，以什么样的速度和节奏去转型，发展至什么样的方向。
实际上，这就是本系列一直在探讨的问题。今天这篇，只是将主题拉回“原点”。站在原点，看清楚原点，再着眼未来。
（未完待续）
#中国房地产#系列文章：
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