易居克而瑞副总裁张兆娟：2022 中国房地产业数字经济发展新趋势

中国房地产业协会主办，中国房地产业协会数字科技地产分会、易居克而瑞联合承办的2022中国房地产业数字经济峰会于6月28日在线上圆满召开，邀请了政府有关部门、协会领导和房地产、物业、科技企业负责人及首席信息官等众多行业精英，共话新时代房地产数字经济，为地产行业的未来出谋划策。

现场，易居克而瑞副总裁张兆娟发布了《2022 中国房地产业数字经济发展新趋势》报告，针对“数字经济”这一经济新形态与房地产业的紧密联系以及未来的发展趋势做出了分析与判断。以下为此次演讲的主要内容和观点：

《“十四五”数字经济发展规划》提到，数字经济是继农业经济、工业经济之后的主要经济形态，是以数据资源为关键要素，以现代信息网络为主要载体，以信息通信技术融合应用、全要素数字化转型为重要推动力，促进公平与效率更加统一的新经济形态。

数字经济作为我国第三大主要经济形态，其特点与农业经济、工业经济有极大的不同，其中最重要的就是关键要素的差别。农业经济与工业经济的关键要素是土地、劳动力、资本以及技术，而数字经济的主要关键要素是“数据”，是一种新概念、新形态的生产要素。在发展数字经济、与数字经济融合发展的过程中，需要深入了解与认识“数据要素”的特点与重要性，才能正确把握数字经济的发展脉络。

同时，数字经济的发展模式和追求方向也与农业经济和工业经济重点不同。“数字经济”从更高层次将促进“公平与效率更加统一”作为经济发展的核心目标。从单一地追求总量与生产效率，向融合“公平”与“效率”两大命题方向发展，是数字经济这一新经济形态的重要特征。

#02

近年来，我国数字经济发展正从启动走向深化，从散乱走向规范，也从单纯的追求规模与效率转向追求普惠与共享。

数字经济应该怎么做？我们可以从国家近期发布的《“十四五”数字经济发展规划》、习近平总书记在中共中央政治局第三十四次集体学习中的讲话以及国家发改委发表的《大力推动我国数字经济健康发展》等文章中明确看到我们应该关注的方面。在这些重要的表述和讲话中，大量提到了数据要素和实体经济等和我们房地产息息相关的内容。比如，海量数据、丰富的应用场景，以及其中强调的促进和数字经济和实体经济的深度融合。

在数字经济的发展规划里面有许多房地产业相关的内容，例如智慧城市、数字乡村建设、住宅和社区的数字化改造以及产业场景与数字化的协同发展。

我认为大家需要尤其关注其中的两个重点，一个是海量数据，一个是丰富的应用场景优势。这两点特别地适用于房地产行业。

#03

产业链长且宽泛，全面契合我国数字经济发展方向

易居企业集团 CEO 丁祖昱先生在多年前提出：“房地产是中国最大的制造业”。它的产业链条不仅长而且很宽泛，从“海量数据”和“丰富的应用场景优势”这两点来看，房地产行业全面契合我国数字经济发展的方向。

上图可以作为房地产业链条长且丰富的一个佐证。我们简单列举了6 个方面的场景，包括智慧建造、智慧园区、智慧社区、全屋智能、智慧商业以及物企数字化服务。每个领域中都包含着很多的细分链条，代表着上万亿的经济总量。以物企数字化服务这个场景为例，无论是底层技术、中间应用层、智能设施设备、管理层系统还是主数据平台等领域，都存在着诸多大体量的场景，其中所蕴含的数据资源同样庞大。如果我们从物业服务的场景深入来看，除了常规的住宅物业，还有大量的非住物业，像商办、园区、景区、工业园区，还有大量的城市服务场景。其中有许多从数字经济角度可以提升和再造的机会。所以我们在这个时间点，以如此的重视程度来提出数字经济对房地产业的重要价值。

在这个大背景之下，我们认为数字经济与房地产业的结合，将迸发出非常多的机会与新的趋势。我们认为以下这六个趋势值得业界关注，也希望通过这六个趋势的分析能给业界一些对于未来的启发。

趋势 1：数字化标准建设在房地产数字化转型的重要性日渐提升

我们认为数字化的标准建设在房地产业数字化转型中的重要性正日渐提升。房地产行业对于标准并不陌生，我们房地产建筑建造的各个方面都有需要遵循的标准。而数字科技本身就是建立在一系列的标准之上。但是当房地产业态与数字科技结合在一起，新的场景要求往往超出了单一行业标准的范畴，需要建立新的标准才能促使产业健康的持续发展。目前在房地产领域，数字化标准建设还处在特别初级的阶段，这个领域标准性规划还是比较少的。克而瑞每年的 CIOC 数字化年度总结报告，都会强调数字化中的“壁垒”问题，如果数据壁垒无法打通，那么整体数字化的发展都会受到极大的阻碍，不管是企业内部，还是企业之间都是如此。“壁垒”的打通，核心就是数字化标准的问题。

我们看到现在的房地产业的数字化转型中，各家都在按照自己对于行业和产业的理解快速发展，也取得了很多的成果，同时也暴露了更多的问题。因为缺乏标准，行业内的数据、服务无法很好地互联互通，导致很多的重复建设以及资源的浪费，这些都极大地制约着行业的发展。房地产业的标准化建设已经刻不容缓。

从房地产业整体的发展角度而言，数字化的标准建设是一个必须要做且需要尽快推进的问题，因为只有标准真正建立起来，才能真正发挥房地产业“海量数据”以及“丰富的应用场景优势”这两个重要特性的价值。

同时，我们认为数字化标准的建设，除了是一种呼吁，更应该变成各大房地产业领域企业实际落地的工作。更具体来说，我们认为房地产业领域的企业，应该把建立标准变成企业的考核指标之一，切实有计划、有落地、有反馈地将标准工作推行下去。

再者，建立标准不是一个企业自己的事情，而是全行业的事情。在数字化标准的建设中，一个很容易出现的问题就是各家都订立各家的标准，最后还是缺乏统一的标准规划。在标准的制定过程中，应该充分联系、链接、互信互通，才能完成对于整个行业都有推动价值的标准。

此处我们稍微举两个小例子，一个是上海的一个地方标准，一个是我们房企的一个团体标准。上海的地方标准全称是《城市数字化转型 数字家园参考架构导则》。为了完成这个标准，上海物联网协会和我们易居克而瑞一道，找了行业内非常多的头部企业共同商讨，光是房企和物企就有超过20家。通过集合多方对这一命题的理解、实践经验以及多轮的反馈，才最终形成了《导则》的主体内容。导则规定了数字家园建设的一般性原则、通用规定、工作内容及相关要求。未来上海的数字家园建设与评价标准将围绕着这一标准建立。数字家园的数据应用标准是《导则》标准的重点内容之一，为未来上海数字家园的建设打下了坚实的基础。

同时，我们还在中国房地产业协会和中国房地产业协会数字科技地产分会的指导下，发起与编写《中国房地产企业数字化综合实力测评标准》。由于房地产企业数字化发展的历程还比较短，企业数字化能力究竟如何，做的好不好，这方面也一直没有一个比较公允的标准。我们在早期团结了五家头部房企一起来做这个标准的建设，目前效果还是非常不错的。我们也希望更多房地产行业的从业者能够加入我们，共同编写中国房地产业数字化方面的重要标准，比如物业数字化的标准、智慧社区的建设标准，包括智慧城市、智慧商办等大量的标准，以促进行业的快速发展与演进。

趋势 2：“城市数字底座”是城市数字治理基础设施的建设新方向

我们认为，“城市数字底座”是城市数字治理基础设施建设的一个新方向，这一看法我们已经酝酿了一段时间，也在今年的一些场合跟大家探讨过。

这两年的疫情大家其实感受应该比较深，在疫情期间，我们发现虽然各地方政府可能有一网通办、各种不同的地方的健康码等，但是到了社区之后，这套数字化系统与物业公司的各项运营系统的对接是有很多的问题的。城市的数字化系统，与社区的数字化系统或者说物业企业的数字化系统之前存在巨大的隔阂，互相之间无法做到互联互通。到最后，这最后一层的数据都是靠人力和原始的方式在对接着。这种对接方式本身很低效，同时也有巨大的数据隐私的安全问题。这些问题在疫情期间被极大地放大，出现了很多的问题案例。

同时，在我国基层治理的体系内，有三驾马车——分别是居委会、业委会以及物业公司。如果我们说居委会和物业公司还是有一定的数字化水平的话，那么业委会这个部分的建设是完全缺失的。但是业委会的数字化又是整体治理数字化不可或缺的一环。这一环节的缺失就导致很多需要数据对接的场景无法跑通，通知和信息无法传达，问题和意见无法反馈，尤其是当紧急事项发生的时候整个体系是基本失灵的。

所以我们从整个智慧城市的数字化建设上看，其实业委会的这个板块是一个急需补强的部分。如何能够将业委会板块有机连接进整个智慧城市的数字化系统，是城市数字治理必须要完成的一个重要工作。这里面最重要的就是智慧城市的业主数据、居委的数据以及物业公司的数据三者间可以在保证隐私的前提下连接在一起，让数据真正可以在可信的渠道互联互通。这个数据的打通，可以促使多个重要的基层治理的场景和功能——比如业主投票——真正落地，让“人-房”数据真正融为一体。

上海的城市数字生活底座方面的建设，我们也有幸通过各种方式，参与了部分的建设过程。在与各方一起建设的过程中，我们充分体会到这项工作的复杂性与必要性。如果没有“数字生活底座”这一类型的基础设施，未来城市数字生活的各个方面都会遇到比较严重的数据割裂问题。

趋势 3：“人-房-车”数据互融互通，引发全场景智能生活新体验

趋势2 是智慧城市与人的数据互融互通的问题，其核心是“人-房”问题。那么如果我们将视角再次拉高，未来数据的互融互通，将不仅仅是将“人-房”的数据打通，而应该是能够做到“人-房-车”三者的数据数据互融互通。人，通过手机和智能设备将自己的数据连入网络;车，在未来（现在已经部分实现）将成为一个大型的移动数据端口;房也将通过数字家庭等智联设备将这一主题置于三者的共生网络之中。通过“人-房-车”三者数据的互相融通，将引发未来全场景智能生活的新体验。

这三者的融合必将是个长期且复杂的过程，但是带来的价值也是巨大的，比如糖尿病人通过可穿戴设备、智能车、数字家庭等智联设备，对其身体状况进行实时监控与评估，那么与之相连接的医疗服务系统、政务系统、保险系统等都将通过这些数据而受益，调整方案、制定相关政策以及安排最佳的资源适配。同时，这一智能体验场景中，有两个必须要解决的问题，一个就是统一标准的建设，当前很多智能设备已经可以达到部分的要求，但是由于缺乏标准，无法很好地互联互通。第二个就是隐私保障问题，个人数据如何才能在有隐私保障的前提下被合理利用，而不是被恶意滥用，这里就要城市数字生活底座作为基础设施。而这一切都在房地产业所涉及到的产业业态之内。

我们认为以上三个趋势，是房地产业的从业者一定要重视且落到实处推进的长期趋势，需要在实践中不断地发展与迭代。

趋势 4：房地产业产品服务的生态构建必须将适老化作为考量因素

近些年的人口普查数据已经向我们揭示了未来经济发展中不可忽视的一个问题，就是人口老龄化。全国人口普查的数据显示，全国层面，2020年60岁及以上人口占比达18.7%（2010年为13.3%），65岁及以上人口比重达到13.5%（2010年为8.9%）。

老龄化已经不是一个趋势，而是一个现实。对我们房地产业来讲的话，我们所有的产品服务的生态构建里面，必须要把老龄化作为一个考量因素。

从产业的角度，老龄化需要我们从产品的角度考虑，老龄化人群适用什么样的住宅产品？什么样的数字化配套？以及什么样的额外的专门的适老产品？

首先从是配套来说，适老化智能设备未来将成为数字家庭以及智能硬件必须涵盖的刚需配套。比如“应急呼叫”、“溢水监测”、“智能水表”、“摔倒检测”、“气体监测”、“智能门磁”等，都是这个方面的代表。这些在短期内还属于比较边缘化的产品，将在不久的将来进入千家万户，成为适老化安全保障的一部分，我们认为这个市场的体量将会比较可观。

同时，我们也看到一些房企在适老化相关的产品以及配套服务方面，已经做了不少的工作。这里我们也列举了保利地产“和熹LIFE智慧云平台”、珠海华发地产养老机构、复星康养“3C”智慧养老服务生态平台、光大智慧养老系统等优秀案例。

当然，在数字经济时代，我们讲求一切服务场景和数据都不是孤立的，我们认为适老化产业除了做出好的产品和服务，还应时刻思考与落实其数据和场景中个人、社区、城市数据互融互通的问题，从而真正提升产业的水平以及发展潜力。

趋势5：元宇宙将通过 “以虚强实”的方式赋能房地产业数字经济

元宇宙是一个近年来非常火爆话题，关于“元宇宙”的价值，社会上有很多的讨论。首先我们认为，元宇宙与房地产业的联系是非常紧密的。我们能够看到，无论是元社交、数字孪生、数字藏品、虚拟数字人、开放式互通还是沉浸式体验，与房地产业中的许多场景，如智慧营销、智慧建造、智慧商业、智慧社区以及智慧文旅等都有很多的互通之处。

关于“元宇宙”究竟会如何发展，有很多不同的观点。我们从房地产业的角度思考，认为元宇宙与房地产业的互动模式不应该是“脱实向虚”，而是必将通过 “以虚强实”的方式赋能房地产业数字经济。“以虚强实”也是经信委领导在细致考察元宇宙产业之后的重要论断。

元宇宙赋能房地产业的例子非常多，我们主要举两个人们感知度比较高的业态，智慧商业和智慧文旅。目前元宇宙在消费娱乐方面还是更容易被大家所理解和接受。

从智慧商业角度，元宇宙可以极大提升线下商业的交互体验，通过线上线下场景互融、虚拟场景延伸等卖点，可以很好地将人们吸引到线下的地点，从而提升实体商业地点的价值。比如上海AI PLAZA 西岸凤巢、成都IFS和朝阳大悦城等线下商业，分别运用元宇宙的媒体技术、沉浸式 AR 体验以及虚拟人物 IP 等，为商业场景赋能。

从智慧文旅角度，元宇宙赋能的文旅场景除了展现出其本身的文化、场景以及设施的特色以外，还通过元宇宙将文旅地点变成了“剧场”，依托其实体的特点，做“元宇宙”层面的延伸。比如“盛唐文化元宇宙景区——《盛世唐城之大唐倚梦》”和“无锡拈花湾文旅”等项目，就运用 AR 技术给予游客多变且沉浸式的体验。

趋势 6：数字乡村将成为房地产业未来重点拓展的赛道之一

这一趋势与我们最开头所强调的“数字经济”的追求——“公平与效率更加统一”是呼应的。

中办国办《数字乡村发展战略纲要》、中办国办《乡村建设行动实施方案》与《第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》中都对我国未来的共同富裕、乡村振兴等重点发展方向有清晰的指引。我们认为房地产业除了可以有机会在部分乡村的建筑等基础设施建设方面有所建树以外，在数字乡村的数字化提升方面会有更大的发展机会。

通过建设数字乡村，可以为中国传统的乡村治理模式提供新的模式、工具、平台，最终用现代数字化的治理模式，替代乡村传统的一元权威治理模式，为乡村加速实现共同富裕赋能。

很多房企都已经逐步投入到“数字乡村”的建设之中，比如绿城在浙江建设的“安吉余村项目”就是一个很好的例子，该项目入选了“浙江省建设共同富裕现代化基本单元领域首批试点”。以数字化为纽带，描绘乡村绿色治理三张图。村子通过数字产业、数字治理、数字生活三张图，构建余村版“元宇宙”，打造未来乡村智慧服务平台，提升生产效率，推动农业绿色高质量发展。绿城为安吉余村建设了“数字社区”与“数字社会”系统。通过引入新的 IP 等模式，解决产业动力有转换但同质低效、特色不足、人流量高但留不住人等问题。通过优化乡村治理数字化工具以及数据治理水平，提升乡村的基层治理能力，收到了较好的成效。

#04

数字经济时代，房地产企业不能将自己的定义局限在 “传统房地产”的定义之内，而是应该认识到，数字经济的关键要素是 “数据资源”，而房地产产业拥有极为丰富的落地场景。

房地产企业坐拥中国最长、最丰富的产业链，是中国经济的压舱石，是中国最大的制造业。房地产业的每一个场景和环节都有极为丰饶的“数据资源”，中国房地产业的发展过程包含着全部的生产要素。因此不能将房地产业数字经济简单理解为房地产 + 数字化，而是应该认识到这是一个重组要素资源、重塑产业结构、改变竞争大格局的历史机遇。深化数字经济和实体经济融合发展，充分利用房地产业具有的极为丰富的实体经济资源，发挥以虚强实的赋能带动作用。