凤凰网财经讯 6月16-18日，由凤凰网主办、凤凰网财经承办、青花郎独家战略合作的“2022凤凰网财经（夏季）云峰会”召开，本届峰会以“明日的世界”为主题，盛邀近60位海内外政商学界顶级嘉宾，解读大变局下的世界与中国经济增长之路。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞
目前，中国城市化率超过50%，进入了大城市时代，人口的分布越来越集聚化。统计局数据显示，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，二线城市、三线城市环比下降0.3%，皆呈下降趋势。未来中国房地产的机会在哪里？中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在本届峰会“中国城市竞争与房价未来”主旨对话环节指出，中国房地产未来的机会在城市群、都市圈和区域中心城市。倪鹏飞介绍，中国空间经济发展重要的趋势是集群化发展，从都市圈到城市群，再到城市化地区，再到城市带，甚至城市网，未来经济和人口都会继续向这一区域聚集。房地产发展在总体增量出现拐点下降后，有四个结构性的潜力和机会仍然持续。其中一个重要结构性的机会是空间结构。空间结构就是都市圈、城市群、巨型城市化地区、中心城市，是未来发展的重点和潜力所在。倪鹏飞指出，不是所有都市圈、城市群和城市化地区都有潜力，比如，环京区域、东北的城市群、都市圈，还有西部的大城市的超大城市的省会城市的周边。虽然有潜力，短期内还不能把潜力变成现实，急需重视。倪鹏飞：今年楼市谷底在第二季度
受国内外环境的影响，楼市整体遇冷。今年以来已有百余个城市出台楼市松绑政策，多地取消限购或调整购房首付比例，大多将首套房首付比例降至20%；天津、苏州等地已有银行将首套房贷款利率最低降至4.25%。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在本届峰会“中国城市竞争与房价未来”主旨对话环节也表示，房地产市场与预期有一定差距，从去年三四季度到今年一二季度房地产市场处在下行的阶段。倪鹏飞此前预测，2022年房地产市场第一季度下降到谷底，第二季度会有所恢复，第三季度到第四季度各项指标可能回归正增长，“但从目前的情况来看，总体下行速度较大，谷底不是在第一季度，而在第二季度。”他认为，楼市不如预期的主要原因在于外部环境的冲击。一方面，一季度国内出现疫情，一线城市的疫情形势严峻；另一方面，国际上的俄乌冲突，直接就导致了预期的变化。倪鹏飞介绍，研究房地产市场短期走势主要聚焦四个因素：一个是政策，一个是预期，一个是外部环境，一个是房地产市场本身。“即便外部环境没有重大的变化，房地产由于前期市场的表现及调控政策的影响，也在下行。一季度可能处在到谷底，外部环境发生了重要的冲击，使得整个市场也发生了重要的变化。”以往在短期市场上，房地产市场预期和政策两者起关键的作用，如果预期长期是乐观的，政策会起到更大的作用。政策收紧房地产市场可能趋冷，政策放松有可能趋热。但是当前房地产市场已经出现饱，预期的不确定性变得更加重要，政策和预期相比，预期变得更加重要。谈到今年上半年房地产市场的变化，倪鹏飞总结道：首先，外部环境遭到冲击；其次，一些房地产企业陆续爆雷，这两点就决定房地产预期和信心没有得到恢复，没有转向乐观，反而变得更悲观。虽然政策放宽，也没有达到过去那种一松就热的目标。
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