中国房地产最新销售数字出炉了

当楼市寒冬碰上疫情影响，国内的房子越来越难卖了。

根据克而瑞初步数据，中国百强房企5月实现销售操盘金额同比下降59%。这一降幅与4月创下的年内最大降幅相当。从累计业绩来看，百强房企1-5月的整体操盘业绩规模同比下降52.3%，较4月进一步扩大。易居企业集团CEO丁祖昱认为，今年前5月房企销售业绩不及2020年同期，整体市场压力远胜2年前。

同时，据中指院数据显示，今年前5月，百强房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。销售额超千亿房企仅3家，较去年同期减少12家，分别为碧桂园（2011.9亿元）、万科（1673.4亿元）和保利发展（1592亿元）。

从城市来看，房地产销售状况也不容乐观。据彭博行业分析数据，5月前三周，一线和强二线城市新房销售量的平均跌幅达46%，35个弱二线和三、四线城市新房销售量下滑41%。在一线和强二线城市中，上海的跌幅最高，达到83%，苏州跌幅为77%，北京的跌幅为9%。

5月前三周一线和强二线城市新房销售跌幅 

来源：彭博终端

为了应对房地产市场的低迷，5月开始，从中央到地方出台了一系列刺激措施，从敦促银行增加信贷投放，到降低房贷利率，再到放松拥有多套住宅等相关规定。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年全年楼市政策调控频次已超210次，覆盖城市超120个城市，5月单月更是调控93次。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，从5月政策调控上看，5月各地楼市政策继续宽松局面且不断深化，松绑政策类型新增以租换购，支持多孩家庭购房，契税补贴等。

彭博资深行业分析师Kristy Hung等在6月1日的报告中指出，因疫情中断的楼市复苏或继续拖累一线和强二线城市6、7月的房地产销售。但下半年房地产复苏方面，大城市还是更具优势。这些城市更为强劲的人口流入可以转化为更具韧性的中期住房需求；上海、杭州、南京、深圳等城市5月住房销售的大跌可能预示，随着疫情势头减弱，潜在被压抑的需求或可提振未来销售。

对于调控对中小城市的影响，独立财经评论员张雪峰告诉《商业周刊/中文版》，调控政策松绑对于中小城市的房地产销售有一定积极作用，但影响有限。“一个城市的房地产行业和当地人口流入流出以及人口出生率有很大关系，同时还涉及居民手中是否有用于购房的收入，是否对未来收入有确定预期敢于去使用信贷工具，是否预计未来房价会上涨而值得去利用杠杆进行投资。”

自去年9月以来，新房价格持续下跌，削弱了普通百姓把房地产当做财富保障的痴迷程度，经济低迷和巨大的房贷压力更让人们对买房望而却步。“经济下行让潜在客户群体的收入变少，甚至面临失业从而失去收入来源。潜在客户只能节衣缩食，而房地产又是一个家庭最大的投资，因此会更加谨慎。”全联并购公会信用管理委员会专家安光勇告诉《商业周刊/中文版》。

近日，为了房贷不断供，上海某券商员工的“讨薪”传闻备受关注。该员工在题为《恳请公司领导加快推进2021年度年终奖发放》的邮件中写道，目前已行至2022年中，2021年各部门的考核早已完成，但2021年年终奖迟迟未发。“面对高昂的房贷、车贷、子女教育和赡养老人的刚性支出，全家时常夜不能寐，持续加大的贷款断供的担忧如噩梦一般挥之不去。”

中欧国际工商学院经济与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在5月20日的一场“中欧教授话未来”在线直播活动中指出，我国房地产市场运行底层逻辑已经发生变化，房地产调控的大方向不会改变。“我们不会再回到原来的老路上去，不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。”我国房地产调控目前面临的主要挑战，一是尽量避免房地产企业之间的风险传染，二是防止房地产企业的风险向金融部门传递，三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。

盛松成表示，复苏受阻以后会降低房地产开发投资增速，同时严重冲击房地产销售，房地产行业预期也将转弱。当前，房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。房地产是一个高资产、高负债行业，当前的问题就在于房企的资产很难在短期内变现，所以没法还债。“尤其在第二季度，大量房企的美元债到期，又会成为一个风险点。”

据彭博新闻社报道，在彭博高收益中资美元债指数中，世茂集团、雅居乐集团、融信中国、龙光集团和宝龙地产五家开发商至少各有一支债券每1美元面值报25美分以下，且每家公司至少年内有6亿美元境内外债券到期。这些公司暂未置评。

从行业上游来看，近期水泥价格的走弱也在一定程度上说明房地产市场低迷。5月27日，全国平均水泥价格为481元/吨，较4月初跌31元/吨，同比上升10元/吨但增幅进一步收窄。华东和华南市场价格较4月初分别跌61/28元/吨，同比跌78/38元吨。华泰证券研究员王帅等表示，价格疲软主因需求持续走弱，其中一项原因是今年房地产市场延续了2021年下半年以来下行趋势，近期销售和投资情况持续低迷，同时新项目开工较少。

“由于对预售项目无法完工的担忧削弱购房需求，中资地产商的流动性危机或将继续令下半年房地产销售处于停滞，而房价上升空间有限使得投资者却步。”Kristy Hung在5月初的分析中说道。

克而瑞研究中心则认为，6月将是验证各城市楼市成色的重要节点，并给下半年市场定调。在各地放松政策不断加码的情况下，房地产市场有望逐渐复苏，城市分化加剧。其中市场供求基本平衡和放松政策力度较大的两类城市成交有望明显改善，如上海、北京、深圳、杭州、成都等城市供应放量必然成交明显回升；太原、无锡、南通等城市短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。

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