美国房地产投资——致富的第一步（康妮干货分享）

做了N年房地产投资和将近一年房地产经纪人的我来和你分享一下房地产投资的一些事。

最近美国利率涨得很快，股市又跌得厉害，所以房地产市场一下子扭转了火爆了两年的局面，房屋出现在市场时间延长，一个房子也就收到一两个Offer的情况，大家也不再疯狂加价了。这个月我只帮客户买了三个房子，也没有以前忙了，所以正好抓紧时间给大家写篇房地产投资干货。

第一，现金流是“王”（Cash flow is King)

这是我对客户最常说的话：“不要为了潜在的升值可能而买房，一定要买有正现金流的房子。” 

记得2007年我买第二个自主房的时候，中介跟我说：我们这里的房地产每年涨5%，所以你出这个价格是合理的。后来到了2008年次贷危机，房价大跌，直到2019年我卖房子时，房价比起2007年还是跌了15%。

房价的变化很大程度受金融政策，房屋供给和股票市场的影响。这些都是我们不能控制的事情，所以买投资房的时候，千万不要因为这个地区可能会涨，就去买负现金流的房子。因为没有人能给你打保票房价一定会涨。

什么是现金流？就是用年租金收入减去贷款、地产税、HOA、保险以及一些维修费用预算以后的收入。如果这个值是正的，那么这个房子你可以大大方方地买。即使短期或者中期房价跌了，也不影响你的现金流收入。30年贷款由租客帮你还完了，这个房子的资产就是你的了，这是稳赚不赔的买卖。每年你都可以加一些租金，帮助抵御通胀。

所以我和客人讲：投资房不用感情用事，就是不要“我太喜欢这个房子了”而只需要数字说话。过去两年我的投资房正现金流和我的首付的比率可以到15%以上，但是现在房价涨的太厉害，现金流比率只有4-5%了。那这种情况你投还是不投呢？我一般要看其他投资渠道的回报率。比如你有一百万现金在银行里拿着不到1%的利息，那么投资到房地产中就是合适的。如果你的一百万现金可以投到公寓楼投资里面，对方承诺6%的年租金回报，那么你肯定去投那个了。所以决定投不投Single Family Home，要看你替代的投资渠道的回报率是多少。

我今年投资了一个在Orlando迪斯尼附近的五房度假屋，专门做AirBnb。短租的回报率也不错。短租房一定要找景点附近，这样才能提高出租率。我选迪斯尼附近就是因为迪斯尼除了五月和9-10月，其他时间租的都不错。我有个朋友在阿肯撒，他家附近是山地车运动的集中地，他也做Airbnb，租的也非常好。如果短租的回报率更高，那么我可能将来会更多地选择短租。

所以说：让数字来说话，是投资人应该有的心态。

第二，巧用贷款，扩大资产

“贷款像一个电锯，如果你好好运用，会帮你致富，用的不好，会使你破产。”——引自《Skip the Flip》

有富豪朋友，都是用现金买房投资，觉得这样风险低。但是其实贷款能够帮你极大地扩大财富。比如你有1百万美元，如果用现金买房，只能买3幢三十多万的房子。但是如果你用贷款，把这1百万分摊到25%的首付里面，你就可以买12幢同样的房子。到了30年以后，这12幢房子贷款已经由租客付清，房子都是你的资产，你的财富得到了放大。

在美国贷款自从次贷危机以后，控制得更严了。没有W2（在公司里领薪水）的人贷款有难度，个体户有1099税表收入的人很难贷款。对于这样的客户，我建议他们先买几幢现金房，有了正现金流的租房收入，可以用这些收入来做贷款。

第三：长期投资好过短期Flip

有的人喜欢做Flipping。Flipping就是低价买那些需要装修的房子，装修升级以后，高价卖出去。比如给我家装修的工程队，他们喜欢自己做flipping。比如去年他们16万美金买的房子，29万美金卖掉，中间只花了3个月，花了5万美金左右。所以三个月赚8万，是不是听起来很好呀？

但是我要说的是Flipping不能算投资，只是一次性的买卖。想赚到钱，要能不断地低价买到房，而且很辛苦，这个钱绝对不是躺着就可以赚的“睡后收入”。带我入行的经纪人跟我说：他的朋友一直做flip，和他做长期做出租房投资，在十年之中的财富水平增长完全不是一个量级的。所以还是建议长期投资好过短期Flip。

第四，Location, Location, Location

在哪个城市投资，在哪个小区投资，选址很重要。这两年美国各个区域房价普遍都在涨，但是达拉斯地区是一个成长非常迅速的地区，很多企业因为德州的税收优惠政策搬入德州，州的个人收入所得税为0也吸引了很多高收入人群。达拉斯有世界第四繁忙的国际机场，到全球都有直飞的飞机。没有休斯敦的飓风洪水，干热的天气也更容易让人接受。这里华人的生活也很方便，亚洲超市餐馆如雨后春笋般冒出来。

我认为来达拉斯居住或者在达拉斯地区做投资房的业务还是不错的选择。

第五，投资房数量

每一个人可以在美国做10个Conforming 贷款，就是跟Fannie Mae或者Freddi Mac 做的低息贷款，这样的贷款有着最低的利率。夫妻两口子分开做贷款，一个家庭可以有20个低息贷款房。看看，做投资是不是有个小目标了？如果超过10个贷款房，你就要去做Porfolio Loan了，也就是和私有银行贷款，利率会比Conforming Loan 高不少。但是只要你的现金流是正的，也还是可以接着买房子的。

第六，你不需要房地产经纪执照就可以赚钱

有了执照的方便之处在于随时可以看心仪的房子，更了解市场信息，省了佣金，但是投资房地产赚钱不需要执照。如果你说：我先不买房子，等我拿下执照再做交易，假如你能向我一样一个月内就拿下，那你等等也不是问题。但是如果你不能下定决心投入精力，很可能因为这样耽误着，让你错失一些好的投资机会。

第七，Multifamily 商业地产投资比SFH投资更能赚到大钱。

我只是参与了一些Multifamily 商业地产投资，回报率非常不错，上上周卖掉的一个项目的IRR达到31%，很满意。我身边也常常会有商业地产投资的机会，我参与了几次，还会继续参与。商业地产我还需要不断学习。

希望今天的分享能对你有所帮助。你和在美国利用房地产投资致富就差一个首付而已，我已经在这里等你了。