买房逻辑，变了？

/ 子木

最近一段时间，谈论房子的人少了，谈论股市的人也少了。

曾经市面上有一帮子大师傅，以“贩卖焦虑”为生，鼓励人们买课升级思维，不知不觉间，突然都消失了。

一开始想不通，直到我看了一个电影。

一群人在爬喜马拉雅山，每天都很焦虑何时能爬上山巅，突然一天晚上，狂风大作，暴风雪铺天盖地涌来，环境越来越恶化。

这时候焦虑这玩意已经不需要了，躲在石头缝子里的登山者，只希望能活命。

人的本能其实就是鸵鸟思维，遇到袭击时，便把头埋进沙里，以为没人看得见自己的身体。

就像我一个朋友，只要从股市里赚了钱，就出来跟人炫耀，只要亏了，就跟我说，卸载软件，眼不见心不烦。

他前几年在股市里赚了一些钱，大概有8位数，常常自诩投资之道堪比巴菲特，最近也销声匿迹了。

昨天突然聊起，他说了两句话：

没想到巴菲特靠的也是人脉；互联网时代彻底过去了。

巴菲特一直被称为投资界的神话，但今年减持比亚迪，买入石油股，则是按照老美主导的剧本上演，说白了就是白宫老头子的白手套。

互联网时代彻底过去，则是以腾讯、阿里为主股票大跌。一方面是美国加息缩表，另一方面是赚钱逻辑彻底变了。

腾讯、阿里、百度、拼多多、京东等大平台，本质上是商业模式的创新，抄作业，赚国内老百姓的钱，始终没有踏出国门。

从蓝海变成红海，红海卷成枯海后，存量需求已经被消耗殆尽，而现在如果依然没有什么技术上的创新，继续紧盯着锅里的这些余粮，抬高价格榨利润，终究会走向末路。

但互联网之后，又有哪个时代能延续呢？什么产业可以像当初互联网产业这样实现全民小成本创业？

如果把新能源定义、5G、光伏、人工智能定义为大时代，这意味着民间的创业门槛会急速拉升，没个几千万根本都入不了局，普通人只能被迫赚服务业底部的钱，比如带货，抖音里卖唱。

当赚钱机会只积聚在上游时，财富结构又是一种怎样的分配趋势呢？值得思考。

很多人都想让我说说最新会议传达的声音，再讲讲楼市，说实话会议里我没看到什么，但最近广为传播的几份文件，反而处处揭露底层逻辑。

比如多部门联合发布的维护大盘健康，社论对于资产价值重估的准备，还有前几天发布的土地市场的大破大立。

这几个文件我会挨个仔细解读，看起来很复杂，我会想办法简单地串成一根线。

01

首先是央行、外汇局、银保监会、证监会的联合发声。

央行+外汇局：加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。

银保监会：中国资本市场具有长期投资价值、保持稳定运行的良好基础不会改变。

证监会：进一步坚定对中国经济长期向好发展的信心。

具体详细内容就不放了，总之这在近几年是绝无仅有的现象，意味着「护盘行动」的号角吹响了，当下主要目的就是给投资者以良好的投资环境和保护。

觉悟第一章之基础篇。

说实话，我们过去的股市、楼市，一言难尽。

股市投资得看庄家脸色，普通投资者动不动挨上一刀，除非业绩华丽的龙头企业，其他公司财务报表跟股价走势，很难对称匹配。

股市的底色，或许就是庄家们比谁的镰刀舞得更娇美罢了。

楼市更不同提，到现在为止，任何地方都没有国内这么优秀的扛风险居民。

房子烂尾，还要拼命攒钱还房贷，开发商和银行对买房人，没有服务视角，时而展现的却是信息对称的漏洞。

说到底，还是过去金融扩张的太过分了，整个行业都在赚快钱、赚风险钱、赚政策钱、赚未来钱。

激进的手段透支了需求、信用和预期，以至于当下，在经济承压期，消费者负面情绪爆发，躺平相告。

这次文件虽然具体的行动内容没有出台，但对市场上赚快钱不守道的企业，会重点打击，甚至上升到制度的改革。

对买房人的保全，会在烂尾楼的防治上不遗余力，市场交给买方。

对股市则是给大家注入信心，防止系统性风险，每当大盘沉底就会有一种神秘力量护盘上行，这个不用多说。

文件频频提到双向开放，意味着内地和香港的关系会进入下一个历史阶段。

一方面在股市上，内地人未来可以直接用人民币买港股进行投资，有更多的标的物可以选择，摊平；二来，国内企业也可以积极布局香港市场。

比如美团已经开始招聘香港业务人员，把内地内卷出来的平台和制度，复制到香港，提供优质服务的同时，对经济有一个高效率的增量。

总之，全球暴风雪来临，更要放下成见，注重抱团取暖，一捆筷子掰不断的道理大家都懂。

整个文件对市场来说是整体利好的，但还要看具体怎么做，这里面涉及到破与立的问题。

02

社论对于资产价值重估的准备。

这是最近两天问的人最多的一篇文章，因为内容里提到了几个核心观点：

1、房地产金融属性褪去，以后将更加注重居住属性。

2、房子价值的估值体系，将从以前的房价上涨预期回归到住房内在价值。

3、投资者需要做不动产重估的积极准备。

传播得越多味道越变，后来变成了要“推倒重来”，房子只能住不能投资，赶紧卖掉。

我看了一眼出处，就明白了用意。一个地方性的媒体，自然很难撑得起一篇合格的“社论”。

而市场激烈的反应，也证明现在房地产投资市场太过虚妄，根本经不起摔打。

社论这篇文章的观点我是高度赞同的。房子就是用来住的，这是最原始的功能诉求，不然怎么叫房子呢？但为什么会出现金融属性。

是因为房子背后资源存在稀缺性。

在北京西城区买套房，孩子可以上全国最好的学校，在深圳南山区买套房，隔壁就是全国最强的互联网企业群，在上海陆家嘴买套房，我就有踏入资本圈层的入场券。

房子是房子，但也是资源，而人们对资源的追求，永远是绵延不绝的，毕竟没有一个人不愿意过更高级的生活。

事实上这么多年，连学区房这样的品类都没有完全做到压制，背后则是高考制度的不可替代性。

共同富裕是大趋势，但资源完全对等，不分财富等级也不分社会地位，大家均分这块蛋糕，又违背了客观竞争论的底层规则。

大锅饭时代or破除房地产金融，选哪个？

这个模型我推理过数百上千次，依旧无功而返。

“投资者需要做不动产重估的积极准备”，这句话我倒是非常赞成的。

楼市过去发展速度太快了，我看了一眼数据：

中国城市化用了22年时间从17.9%增长到39.1%，这项成绩日本花了30年，美国花了80年，而英国则花了120年。

很多人为这样的功绩沾沾自喜，但实际上，太快往往失去了持久性。

这种城市化是用钢筋混凝土撑起的基建繁荣，而不是“人”的城市化，带来的只能是房价的混乱上涨，而不是居民收入实质性的增加。

这在大城市还好，对于小城市来说，最典型的现象就是工资追不住房价，最后都是空中楼阁，轰然倒地。

怪就怪在，在过去几十年房价创富效应中，全国投资者不顾后果地涌入楼市，梦想房价会开花发芽。

在需求耗光前夕，疫情和经济加速刺破了这个幻想，现在如果再不去重估不动产价值，必然会成为击鼓传花的最后接棒者。

现在对于大多数小城市的投资客来说，就是抢跑的开始，前面吃肉后面喝汤，跑到最后的，那真是为了地方财政做了贡献。

03

最后是对于土地财政的重新梳理。

财政部有一个文件，说要对国企为地方兜底拿地做出制约。

这两年，在民营房企如多米诺骨牌被推倒后，地方为了自救财政，开始肆无忌惮把权限移交给城投。

我在多篇文章中讲过，城投也是二八定律，如果操盘不当，很容易形成自我损坏的逻辑。

现在很多城市已经出现了债务风险，因为城投借钱从政府手里拿地，钱到了地方手里，但房子却卖不出去。

银行的债务越滚越大，却不敢跟地方讨要，最后还是会积聚成系统性金融风险，这无疑触及到了管控的敏感神经。

所以财政部这次出手，要彻底制止城投变相给地方输血，虽然阻力很强，但第一法则还是防治系统性风险，在安全面前，发展暂且可以不提。

失去供血能力的地方城投，结果不会很好，当下又要扛着防疫支出，大大缩减了城市发展空间。

在会议文件中，高层明显提出要有质量发展经济，而不是高速发展经济，这也意味着一些管理不当，已经形成债务顽疾的地方，会被战略性放弃。

比如近一年，很多地方的地铁和基建投资都被砍掉，各项转移支付的工程也被停掉，大量城市开始收缩，之前的新区投资规划也搁浅在了时代的沙滩上。

人们常说，当下社会，寒门难出贵子，城市也是这样，命运在这一瞬间就被定格了。

04

通过近期多篇文件内容，我看到了一种趋势：

回归。

一切不好的东西都在剜除，一些本质上的东西正在被重新塑立，快钱不好赚，慢钱被赋予正道。

之前国内最赚钱的行业，房地产、互联网、金融。

结果房地产脸贴地硬着陆，互联网半身不遂，金融业也不会好过，预计马上就会对这些赚快钱，赚轻松钱的财富圈层，开始进行收入上的重新分配。

对于城市来说，皆是“众神归位”，之前单纯依靠房地产拉动经济，而不是通过产业拉动的，会赋以罚则，救无可救。

而对于投资市场来说，国内一直都是典型的二元经济格局，这边如火如荼，那边门可罗雀，股市和楼市就是典型的跷跷板效应。

但现在来看，两者萧条，股价下跌，房子卖不出去，长期以来，会严重影响消费预期，拖累经济。

所以接下来势必会有一个主力“救点”，楼市作为国民经济主体，还会有一波攻势。

说实话，现在买房已经进入历史性地成本最低区域，不分城市的利率水平已经破4走3。

这时候一定要对一二线城市的“确定性”多多关注，年底该上就上。

因为房地产不单被供需影响，还会坐在货币的过山车上。

按照目前的状态，M2的增速只强不弱，护盘运动下货币支持的力度也会空前，兜兜转转这部分钱还会流入楼市，造成规模性的上涨。

好的资产终究会被掠夺一空。

未来国内楼市会形成一种奇怪的现象，一部分人抢跑，一部分人抢入，双方擦肩而过，互相嫌弃，就如同现在的天气，穿棉袄的跟穿短裤的擦肩而过，总要细细打量一番。