悲剧 ◇ 加拿大房地产泡沫破灭！经济衰退严重，温哥华人恐受这些影响

2022-10-30 23:10

CANADA REAL ESTATE

悲剧

【好房好车网FunHouses 综述】

随着加拿大央行一连串加息和信贷渠道枯竭，专家提醒，加拿大的房地产泡沫已经破裂，即将到来的经济衰退可能比预期的还要严重，家庭应该做好迎接经济打击的准备。

加拿大独立经济研究机构Rosenberg Research & Associates Inc.的创始人，Gluskin Sheff首席经济学家David Rosenberg近日接受国家邮报采访时表示，加拿大MLS房价指数从去年2月的峰值下跌了9%，跌幅达到30%。

图自：National Post

专家预估，与价格暴跌相关的负面财富效应将使加拿大的国内生产总值（GDP）增长下降约2.5个百分点。除此之外，从高利率对消费和投资的打击，以及美国和全球经济预期下滑对贸易的打击，不难看出加拿大即将到来的衰退会比预期的更严重。

图自：Getty Images

随着加拿大央行自3月以来加息350个基点，信贷渠道枯竭和房地产价格暴跌，财富上升的趋势势必会消退。目前MLS房价指数已经比去年2月的峰值下降了9%。

部分在供房的家庭也正在受到一系列因素的冲击。而接近历史最高水平的家庭债务水平的较高偿债成本以及会限制可支配收入的通货膨胀，这些因素都将导致经济衰退。股市和住宅市场的财富枯竭则加剧了这一切，这也影响了市场情绪。

Rosenberg 表示，上一次所有这些因素一起出现是在20世纪90年代初，当时加拿大进入了由加拿大央行引发的经济衰退，房价从1989-1996年的峰值下降了近30%。

图自：National Post

来到今天，由于上述诸多因素，消费将放缓，财富效应也将产生负面影响。预计加拿大央行不会在通胀仍很高且高于目标的情况下放弃加息。随着政策进一步收紧，预计年底前的最高利率将达到4.25%。

未来数月，在加元和房屋价值疲软的情况下，加拿大的经济衰退可能会比预期更为严重。家庭须警惕信贷危机。

有地产专家指，随着抵押贷款利率飙升、房价下跌和房屋交易量下跌，未来几个月可能会为温哥华和多伦多等大城市的购房者带来第一次真正的买房机会，并可能使卡尔加里和哈利法克斯等新兴城市的住宅投资变得更有吸引力。

“多伦多联合房地产公司Sutton Group Associates Realt yInc销售代表Beth Sulman表示，这仍然是一个很好的购买机会，因为价格正在下降。在多伦多，“大家又回到市中心的高楼大厦里工作了。交通再次变得繁忙了。街上挤满了人。所有这些因素都表明更多工作者会重回城市。”

加拿大银行7月的一份报告显示，2019-21年，郊区房地产价格增长了46%，而城市核心区的价格平均仅增长了19.5%。

大温方面，BC省房地产协会（BC Real Estate Association）首席经济学家Brendon Ogmundson预估，郊区市场将因此进一步下跌。

他说：“疫情期间，有三个因素推高了郊区市场前所未有的买房需求：自由资金、购房者偏好大房子和居家工作的转变。现在，利率更高了，抵押贷款压力测试更严格。”拥有一套大房子需要给更多的钱。

同时，对于很多人来说，工作已经成为一种多样化模式，也就是说许多人需要在办公室所在的区域找到住处。

另有专家警告说，在疫情期间，加拿大房地产以“惊人的速度”打破了纪录。2021，加拿大MLS房价指数较2020年跃升了创纪录的25.3%。在全加拿大最大城市多伦多，平均房价同比飙升28.3%。截至2021，大温哥华所有住宅物业的MLS价格为123万加元，比2020年12月上涨17.3%。

而现在，这些纪录正在反转。

数据显示，全加拿大综合房价指数8月至9月下跌3.1%，创下自1999年该指数开始以来的最大月度跌幅，打破了上个月2.4%的创纪录跌幅。

目前仍有一些市中心的公寓市场暂时没有受到经济低迷的影响。数据网站Zolo的数据显示，多伦多的公寓价格在10月份比前一个月保持稳定，三居室甚至环比上涨了13%。在蒙特利尔，魁北克房地产经纪人协会（QAREB）上月报告称，公寓价格比2021 9月份上涨了4%。

QAREB市场分析主管Charles Brant表示，在蒙特利尔等城市，移民和能源成本等因素正在提升城市中心的财富和活力。

也有专业人士认为，加拿大不断增长的移民目标或推动城市的未来房价。因为移民首先在城市定居，这也间接地给城市的房价带来了压力。一旦移民在加拿大待了一段时间，获得了落地移民身份，他们中的许多人也会成为购房者。

根据政府报告，加拿大的移民目标将从今年的431645人上升到2023年的447055人，此后一年将达到451000人。多伦多房地产委员会（Toronto Real Estate Board）市场分析主管Jason Merce就表示：“在大多伦多地区，“尽管我们看到借贷成本上升，但仍有很多因素支持住房的长期增长。”

事实上，多伦多在本月早些时候发布的瑞银房地产泡沫指数（Real Estate Bubble Index）中名列前茅——这表明其极度高估的市场比世界上任何一个城市都要跌得狠。同样，《多伦多星报》（Toronto Star）10月份一项由加拿大经济学家进行的调查预测，到2023年春季，多伦多的房价预计将暴跌30%或更多。而据TREB报道，截至9月份，房屋平均售价从2月份的133万加元峰值降至109万加币。

但Merce表示，推动住房需求的基本面并没有真正改变，“失业率处于历史低点。从建筑业到服务业，各个行业都有工作招聘。这些工作正在吸引世界各地的人。我们也看到移民人数接近创纪录水平。预计这些人中会有大量定居在（多伦多），”这是北美最大的移民城市之一。

与此同时，多伦多苏富比国际房地产公司（Sotheby’s International Realty Canada）首席执行官兼总裁Don Kottick表示，加拿大城市正在重新确立其作为科技、学术和文化中心的主导地位，并因此加强其房地产市场，“你已经看到很多科技和科学公司在加拿大设立了业务，或者搬到了这里。”

除了各个大城市，在新斯科舍省哈利法克斯（Halifax）的表现则是个例外。过去的九个月里，哈利法克斯市中心出现了大规模的价格上涨。

新斯科舍省房地产经纪人协会的数据显示，农村地区的房价却飙升27%，至289263加元。由于新斯科舍省的移民倾向于分散在全省各地，哈利法克斯省的物价压力可能不会那么严重。

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