上海楼市要凉凉了？房子到底还能不能买
作者：贾社长
来源：首席地产观察（ID：sxdcgc123）
前言
在开始今天的内容前，社长先讲一个小故事。市场上有一个鱼摊，活鱼10元一斤，死鱼3元一斤。一位老太太蹲在鱼摊旁，一直盯着鱼看，就是不买。
鱼摊的老板说：“您盯了这么久，又不买，到底想干啥？”老太太不急不忙地说：“我在等你的鱼断气。”
这个故事很多人应该都读到过。如今的买房人就很像上面这位老太太，喜欢等鱼死了之后(房价底部)再出手——但是以什么标准判断鱼死了，什么情况下该出手却莫衷一是。
是保交楼、是降利率、还是放开限购？目前来看统统不是，反而楼市又在止不住的跌，以至于某头部房企在债券违约之后，公开声明蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好地站起来！你看还违约出道理来了，是不是买了烂尾楼的打工人还要感激涕零这些房企呢？
上海楼市没有金九银十
十月份的百城房价里上海价涨量跌尤其引人关注，不少上海本地的房媒都在感慨上海楼市可能已经凉凉步入寒冬，炒房客们直呼顶不住了落袋为安谁现在买上海谁傻。他们给出的理由是上海成交已经连续几个月下降了，二手房放量降价，豪宅打骨折出售，热门楼盘浦发仁恒有园只有2倍认筹，认筹人数和积分低于预期。所以上海楼市真的凉凉了。
今年以来楼市一直处于一个探底的过程，至于是黄金底还是钻石底没人知道，如今的楼市就像现在的大A,只要一直在下行就会处在风险放大，好消息也是坏消息的通道中。既然大环境都不好你上海不好也很合理吧，那反过来踩一脚也正常。
不过，上海楼市好不好只有比较过才知道，横向对比一线城市来看：
10月广州二手住宅成交6626宗，环比下降8.38%，同比增长26.14%
10月深圳二手住宅成交1733宗，环比增加3套，同比下降0.03%
10月北京二手住宅成交11209宗，环比下降21.8%，同比增长20%
10月上海二手住宅成交约1.6万套，环比下降11.5%，同比增长23%
这个数据算不上太好但至少同比看并不算差。拿上海跟自己往年10月成交量来看，
2018年10月，上海二手住宅成交1.19万套
2019年10月，上海二手住宅成交1.61万
2020年10月，上海二手住宅成交2.82万套
2021年10月，上海二手住宅成交1.3万套
所以今年10月份二手房成交1.6万套，同比增长23%，应该也不能算差吧。不过你要说相比7/8/9月份环比下降，那的确是，但是绝不是一些营销号所说的楼市雪崩。
上海二手房放量降价这个事是真的，9月二手房的挂牌量达到2.75万套，相比较上个月提升了8.2%。挂牌量的提升显示了房东当前急切的心态，但有些是置换改善房有些是变现。
但是你要明白这里面出售的二手房75%都是15年左右房龄的老破小，更像是清退不良资产，不管是变现还是置换清退老破小，是一个利空信号，但还不能算危险信号。
不妨再看看上海今年的土拍成交，据媒体统计今年预计总成交建面1399万㎡同比增长16%，宗数增长51%，可以说是放量大增。所以今年新房市场是不缺量，9月份的新房成交也达到1万套，会一定程度上抢占二手房市场。在不缺量的前提下，今年楼市炒作会非常困难，更多会是买方市场。以前积分只能考虑五大新城的人，如今可以在宝山虹桥碰碰运气。
还有豪宅打骨折的问题，据社长了解到的一些豪宅价格暴跌原因是因为法拍房而且楼层较低，比如北滨海的九庐价格跌了20%以上。还有上海华侨城苏河湾一套价值3亿的豪宅别墅，最后只拍出了1.9亿的价格。但是你要知道现在上海楼市豪宅供应是供过于求的，比如上海，华润外滩九里总共才522套房子，仅一个中介平台上就挂出来26套，陆家嘴豪宅世茂滨江花园，挂牌数量更是高达104套。大量供应就会导致价格踩踏，价格上不去也是自然现象。既然炒的时候可以暴涨不好卖的时候也自然会暴跌。
如果说豪宅市场离普通人太远，那新房认筹总关系多数人吧。热门楼盘浦发仁恒有园只有2倍认筹，认筹人数和积分低于预期。其实只是某些中介的博人眼球，已经有媒体调查过了，浦发仁恒有园已经有700多个客户认筹成功，认购率约217%，最终触发积分，预计积分62分。这样的结果并不能算太差。
总的来说上海楼市确实是处在下行通道，但并不是某些人所说的彻底凉凉了。不能听见二手房挂牌大涨成交下滑之类的，就焦虑就害怕。市场是感性的也是理性的，偏听偏信在楼市里付出的成本会非常巨大。
楼市在寻找新的底部
如果你让社长预测上海未来两个月或者明年走势，社长说不好也很有可能说错。但是对于未来的楼市我们可以寻找两条主线，一是未来市场供求关系，二是楼市何时形成新的市场预期。
首先是供求关系。
据国家统计局数据，今年 1-9 月份全国商品房销售面积为 101422 万平方米，同比下降 22.2%。
拉长时间看，今年的销售面积已经比2016 年前 9 月的销售面积还要低，跌回了 6 年前。中国居民部门的杠杆率已经从 2014 年末的 35.7% 快速提升至 2020 年末的 61.8%，承担金融风险的能力越来越弱，进一步上升的空间很小了。
从长期来看，根据天风证券测算2022-2035年，中国新增商品房需求预计将呈现“L”型回落的趋势——2022-2025年，新增商品房的需求中枢约为11.3亿平方米，2026-2030年约为9.6亿平方米，2031-2035年约为8.7亿平方米。
所以总的来说，楼市长期需求会回落是大概率，楼市已经进入了新周期，如果眼下非要搞什么刺激疗法，那么将要直面高杠杆高房价等问题，在如今经济衰退的大背景下，市场真的经不起折腾。
那么市场需要什么新预期呢？首先是烂尾楼问题能够在全国范围内妥善解决，这是保障基本买房权益，其次既然不要高周转模式那就应该建立起新的模式，比如政策上可以借鉴国际经验，建立低收入群体住房基金、房地产贷款银行和住房银行，总之要既有保障又有激励。
对于房企来说一味降价也不是好选择，降价之后会形成新一轮降价预期加重悲观论调，反而会深陷两难之中。
对于买房人“房住不炒”其实应该是基本原则，据社长调查即使在一线城市也普遍出现了还贷压力大、存款不足资本受限等问题，有一半的人觉得未来还贷压力大，还有一半的人担忧未来房价继续下跌。如今的买房人确实要考虑的问题太多了，但是整体而言宽松的信贷环境和购买条件是有利于刚需和改善人群的。
楼市新预期的形成可能是一个缓慢的过程，这里面不仅涉及房企还涉及地方以及上下游企业，所以更不能激烈去杠杆。新预期的形成关键是可信可靠的制度模式，应该上有发展空间下有保障。更为关键的是，在购买力迟迟无法恢复的背景下，根本不知道到底在何处，这种情况下，有多少人会选择硬扛？
对于买房人来说，真的需要有人回答市场底部在哪里，楼市何时恢复正轨，而不是持币待购不知所措。
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