在美出租房屋？这些相关报税须知您一定要记下来！

2022-11-11 02:11

对我们大多数人来说，纳税可能是繁琐和棘手的，如果你拥有一个出租房，可能会更加麻烦。虽然有些规则和条例是明确规定的，但其他规则和条例却有些模棱两可。下面就给大家分享我们所知道的一些关于出租房的tips，一起来看看吧~

什么收入会被视为租金收入？

一般来说，你必须在你的总收入中包括你作为租金收到的所有金额。租金收入是指你因使用或占有财产而收到的任何款项。你必须报告你所有房产的租金收入。除了你收到的正常租金外，还有一些金额可能是租金收入，必须在报税时报告。

预付租金是指你在其涵盖的时期之前收到的任何金额。将预付租金计入你收到的那一年的租金收入，而不管所涵盖的时期或你使用的会计方法如何。例如，你签署了一个10年的租约来出租你的房产。在第一年，你收到第一年的租金5000美元，在租赁的最后一年收到5000美元的租金。你必须在第一年的收入中包括10,000美元。

用作最后支付租金的押金被视为预付租金。当你收到它时，将其计入你的收入。如果你打算在租约结束后将押金返还给你的租户，就不要在收到押金时将其计入收入。但是，如果你在任何一年因为你的租户没有履行租约条款而保留部分或全部保证金，请将你保留的金额计入该年的收入。

如果你的租户付钱给你以取消租约，就会发生取消租约的付款。你收到的金额是租金。无论你采用哪种会计方法，都要将这笔款项计入你收到的那一年的收入。

如果你的租户支付了你的任何费用，就会发生租户支付的费用。你必须把它们列入你的租金收入。如果这些费用是可扣除的租赁费用，你可以将其扣除。例如，你的租户为你的出租物业支付水费和排污费，并从正常的租金支付中扣除。根据租约条款，你的租户不需要支付这笔账单。将承租人支付的水电费和作为租金支付的任何金额计入你的租金收入。

作为租金收到的财产或服务，而不是金钱，必须作为财产或服务的公平市场价值计入你的租金收入。例如，你的租户是一名油漆工，他提出为你的出租物业刷漆，而不是支付两个月的租金。如果你接受了这个提议，在你的租金收入中包括租客为两个月的租金所支付的金额。

如果租赁协议赋予你的租户购买你的出租物业的权利，就会发生带购买选择权的租赁。你根据协议收到的款项一般是租金收入。如果你拥有出租物业的部分权益，你必须报告你从该物业获得的部分租金收入。

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ITIN是美国国税局IRS针对非美国居民，而且有报税要求的人士而专门设立的号码，它由九个数字组成。两类人士需要ITIN号码：

非美国居民报税者。例如在美国境内有房产租赁收入，资本利得收入或者其他投资收入等。
为申请税收优惠或预扣税款的人士。例如预扣收入豁免或者减免、非美国居民在美国出售房产。

作为出租房产的业主，您可以享受哪些减免？

如果你通过出租住宅单位获得租金收入，你可以在报税时扣除某些租金支出。这些费用可能包括抵押贷款利息、房产税、运营费用、折旧和维修。

你可以扣除用于管理、保护和维护你的出租物业的普通和必要的费用。普通费用是指那些在业务中常见和普遍接受的费用。必要的费用是那些被认为适当的费用，如利息、税金、广告、维修、水电和保险。

你可以扣除某些材料、用品、维修和保养的费用，这些费用是你为保持你的房产处于良好的经营状态而对你的出租房产进行的。

如果承租人支付的费用属于可扣除的租赁费用，你可以扣除。当你把财产或服务的公平市场价值计入你的租金收入时，你可以把这一数额作为租金支出扣除。

你不可以扣除改善的费用。只有当支付的金额是用于改善或恢复或适应新的或不同的用途时，出租物业才是改善的。

你可以通过使用4562表来报告折旧，从你的出租物业首次投入使用的那一年开始，以及从你进行改进或增加家具的任何一年开始，收回部分或全部的改进费用。这些费用中只有一部分可以在发生的那一年扣除。

如何报告租金收入和支出？

如果你出租不动产，如建筑物、房间或公寓，你通常在1040或1040-SR表的E表第一部分中报告您的租金收入和支出，在E表的相应行中列出您的总收入、支出和每处出租房产的折旧额。参见4562表的说明，计算1040表或1040-SR表E第18行的折旧额。

如果你有三个以上的出租物业，请根据需要填写并附上附表E，以列出这些物业。为每个房产填写第1和第2行，包括每个房产的街道地址。但是，只在一个附表E中填写 "总数 "一栏。该附表E中 "总数 "一栏的数字应该是所有附表E的总和。

如果你的租金支出超过租金收入，你可能可以享受一些优惠。可以扣除的损失金额可能受到被动活动损失规则和风险规则的限制。参见8582表和6198表以确定你的损失是否受到限制。

应该保留哪些记录？

良好的记录将帮助你监测你的出租物业的进展，准备你的财务报表，确定收据的来源，跟踪可扣除的费用，准备你的纳税申报，并支持纳税申报的项目。

保持与你的租赁活动有关的良好记录，包括租金收入和租金支出。如果你的报税表被选中进行审计，你必须能够记录这些信息。如果你被审计，又不能提供证据支持报税表上的项目，你可能会被征收额外的税款和罚款。

你必须能够证明某些费用的要素，才能扣除它们。一般来说，你必须有书面证据，如收据、取消的支票或账单，来支持你的支出。追踪你因租赁物业维修而产生的任何旅行费用。要扣除旅行费用，你必须保持记录，遵循第463号出版物第5章，旅行、娱乐、礼物和汽车费用中的规则。

你需要良好的记录来准备你的纳税申报。这些记录必须支持你报告的收入和支出。一般来说，这些记录与你用来监测你的房地产活动和准备你的财务报表的记录相同。

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来源：网络

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