一个月涨600万，疫情过后房价还会涨？

情感

2022-04-27 14:04

酷玩实验室作品
首发于微信号酷玩实验室
微信ID：coollabs

这两天，随着医护人员的努力，关于疫情的好消息开始慢慢变多。

比如上海疫情新增人数和入院人数都开始减少，北京的疫情也没有大面积扩散，这些都让大家感到不那么揪心了，甚至有些欣慰。

不过昨天有朋友问了我个问题，听完后，刚刚舒缓的心情又变得沉重。

那就是，疫情过后房价会涨吗？

我去查了一下上海的房价，别说，还真有可能。

有两个地方就涨得格外厉害。第一处是名为“华丽家族古北花园”，3月初这里还是2000万出头，目前已经超过3000万元。不到一个月的时间，涨了6、700万元。

涨价背后的逻辑也有些出人意料——因为被传出这是彭于晏所居住的小区，所以许多人抱着和明星做邻居的想法，争相买入这里的地产。

第二处地产涨价的原因更好理解一点，因为它不是单指某个小区，而是一类房子——自带花园、庭院的房子。

这是因为疫情中许多人缺菜、缺粮食，所以开始倾向于买这种自带种菜功能房子，于是价格也便涨了起来。

不过，相比于这些个别的地产涨价，大家显然更关心整体房价走势。

说到这，想必有人会联想起前些年的深圳。

2020年疫情突如其来，百业凋敝，唯独深圳楼市不跌反涨，还一飞冲天。

其中，光明区二手房价涨幅45%，学区房最高涨幅90%，几乎翻倍。新房市场，千亿豪宅更是动不动就秒光，让人咋舌。

后来人们发现，这背后其实是“无息贷款”的炒房套路——深圳金融机构毫无节制向市场发放无息贷款，而这部分贷款又多数流入楼市，于是带动房价上涨。

但如今的中国，和两年前还不太一样。

在被疫情、贸易战、企业裁员、局势动荡、股市暴跌接连蹂虐的2022年，或许是很多人有生以来最为艰难的一年。

假如今年房价再次暴涨，那么对于有安家落户梦想的年轻人来说，这个愿望将会离他们越来越遥远。

那么从目前来看，中国的房价还会再接着涨下去吗？

说起房地产会不会涨，首先要看卖房子的人跑没跑。

从去年开始，各大房地产商开始陆续暴雷，其中最严重的当属恒大，负债高达2万亿。

不过就在最近，它好像又缓过来了。

2022年4月21日，许久未露面的许家印身着一身黑色西装，出现在广州恒大中心，和他一同现身的还有三辆崭新的恒驰5新能源汽车。

他坐进座舱之后，通过语音助手点了一首《汉武大帝》的主题曲《等待》，并在体验后连连赞叹：“漂亮！真漂亮！”

这辆车到底有多漂亮也许因人而异，但许家印对它的重视程度是有目共睹的。

此前，他甚至缺席恒大债权人的会议，跑到恒大汽车开动员会，并且提出了一个要求，大干三个月保证恒驰5量产。

就在动员会的同一天，“恒大地产在珠三角”微信公众号却发出了一则消息：

恒大地产珠三角公司63个在建项目截至目前已全面实现复工复产，复工率达100%。广州、佛山、清远、肇庆、惠州、阳江、梅州、揭阳等多地项目陆续交付。

而放眼全国的恒大项目，处于复工复产的状态之中不在少数。从恒大于三周前公布的数据可以看出——全国771个项目，目前已复工734个，复工率达95%。另外，424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%，也就是说超过一半处于正常的建设进度。

前段时间，恒大成都天府半岛千套房开盘，引来3000多人抢购，疯狂吸金16.8亿元。

这些数据都在向外界传达着一个信号：恒大没跑，又活过来了。

从濒临倒闭到迅速回温，大家就好奇，恒大是怎样完成逆袭的？

这背后，还要感谢各地的央企。

今年年初，五矿信托、光大信托两家央企接手了恒大在佛山、东莞、广州、重庆的四个已经停工的烂尾项目。

具体来看，光大信托接收恒大黛山华庭和东莞恒大悦龙台两个项目，总价为10.3亿元人民币；

五矿信托接收佛山铂睿府项目和广深国际文旅城项目两个项目，总价为11亿元人民币。

此外，另一家央企中航信托，还接手了恒大的广州南沙阳光半岛项目、南京溧水悦龙台项目；山东烟台，江苏徐州等地的国企，也相继接手了恒大的一些项目。

还有地方是将停工的恒大拍卖，来推动继续建设，完成保交楼的任务。

比如在3月21日，地方国企广州城投集团介入恒大项目的处置，作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使信托本金安全退出。简单理解是恒大可以退出项目，然后拿回本金。而这个项目继续拿出来拍卖，确保全额支付信托公司的本金。

在它们的帮助下，恒大化解了高达70亿元的债务。

那这时有人要问，央企为什么偏偏要救恒大？

实际上，并不只有恒大有这样的“待遇”，所有处于暴雷边缘的房企都是如此。

4月24日，金融监管部门向主要几家资产管理公司和18家银行，提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导：

可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款。

以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，保证按揭发放。

以上业务资本金按照50%计量，同时全力支持开发贷，资金务必封闭管理。

与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。

对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

存量逾期补充增信后展期。并且指出，此批清单为首批企业，清单有效期2022年4月-2023年4月，后续会动态调整。

这个名单里，出现了许多我们熟悉的名字，如世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。

国家队援助这些企业的背后，并不是从单一维度来衡量问题，而是考虑到千千万万百姓花重金买下的楼盘是否能够顺利交付、工程款是否能够保证及时支付、民工工资是否能够确保不被拖欠。

解救暴雷房企，实际上是为民生托底。

不过，保住和回暖，不是一码事。

比如，郑州。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，通知包含19条有关房地产的新政策，也被称为郑州楼市新政19条。

“新政”中出现了许多熟悉的“老面孔”，比如放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置……

其中一条值得注意，是拥有一套住房并结清贷款的家庭，在购买二套商品房时，可按照第一套房的政策，进行贷款。

也就是说，只要没有银行贷款，购房都享受首套贷款优惠政策。

你觉得这已经力度很大了吧？别急，这还没完，在新政19条之后，郑州又宣布了二手房税费改革政策。

新的政策规定：

郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政，个人转让住房时，无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的，按核税价的1%征收个人所得税。

简单来说，相当于取消了执行7年的20%差额税，对于二手房市场来说是重大利好。

但你以为如此多给力的政策就能推动楼市了？那就天真了。

因为等到这些新规出台后，郑州的楼市纹丝不动。

据诸葛找房统计，郑州新房一季度成交规模较去年四季度继续下跌，郑州新房成交9752套，环比下跌37.87%，同比下跌37.17%。

在数据面前，各种“利好”政策显得黯然失色。

有人百思不得其解，为什么这座人口过千万的城市，在如此多政策的刺激之下都会丝毫不为所动？为什么这座省会城市，吸引不了人来买房？

说到这，不少人指向了一个因素：暴雨。

2021年7月20日，郑州遭遇了一场历史罕见的特大型暴雨，导致1500万人受灾，当地经济陷入低迷，去年一整年，郑州GDP增速仅4.7%，在全国平均值之下。

而既然问题出在“天灾”，那么在郑州看来并不是一件棘手的问题。

在2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄还对于对郑州市房地产业这样分析判断道：

“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

之后，何雄还给媒体用数据算了一笔账：

之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。

但此话说出口没两个月，郑州楼市就陷入泥沼，拉都拉不动，人们这才发现楼市的困局远没有想象中那么简单。

不过还好，还有另一组数据可以帮人们解答这个难题。

数据宝统计，2017年至今郑州累计卖地金额高达5500多亿元，平均每年卖地超1100亿元，高居全国前列。

与此同时，2017年至2019年，郑州连续3年成交土地规划建面（住宅用地）超过3000万平，按照一套房子150平折算每年供应超过20万套。如果这些土地全部落地成新房，很大概率超过需求量，也会较大程度抑制新房、二手房价格。

也就是说，即便郑州的人口增长速度快，追不上房子在建的速度。当地产业容纳有限，支撑不了这么多买房人口。

任何价格都由供给与需求决定，当供给多于需求，流动性就要变弱，

买的人少，卖的人多，商品就要降价。

而当房价还继续维持不变的话，那么销量势必就要下跌。

所以说郑州的困局，实际上是在市场规律下的正常结果，并且郑州其实并不是“个例”。

据中指研究院统计，自去年四季度监管发声纠偏房地产融资政策后，截至今年4月24日，全国已有近90个城市公开出台房地产政策100多次。

其中既有楼市低迷的三四线城市，也有郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川、长沙等省会城市。

不过，目前来看这些政策都没有带来理想的效果。

根据国家统计局在4月18日公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示：

1-3月份全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

写到这，我想起了《创世纪》中许文彪关于香港房地产到底公平不公平的那段话：

我们要的就是普通的房子，但是却要一辈子来供养。外面一些人，根本不懂建筑不懂盖楼，但是就是因为有钱，花一点点时间就可以把房价炒得很高。

但如今的国内各地的情况是，连当年呼风唤雨的炒房者都炒不动了，甚至很多人赔得血本无归。

当下，房子，真的炒不动了，终于可以全面回归住的价值了。

当然，随着房地产炒的价值降低住的价值上升，也衍生出其他副作用。

2021年12月17日，国务院办公厅督查室发布了一则关于河北霸州出现“三乱”事件的通报，仿佛将我们一下子拉回到十几年前：

据不完全统计，2021年10月1日—12月6日，霸州市15个乡镇（街道、开发区）入库和未入库罚没收入6718.37万元，是1—9月罚没收入的11倍，涉及企业和个体工商户2547家，平均每家罚款、收费2.64万元。

什么是“三乱”？通俗来说，就是大面积大规模乱收费、乱罚款、乱摊派。

这些乱象，本在上世纪末尾就被国家明令禁止，最近又在河北死灰复燃，卷土重来。

而从通报来看，出现这种情况的罪魁祸首，是当地愈加捉襟见肘的财政收入。

根据《中国房地产报社》中一位长期研究京津冀区域经济的人士表示，“霸州钢铁产业在2017年整体退出，给当地贡献了较高税收的两家大型国有钢铁厂生产线又相继关停，减少接近10亿元税收。尽管当地还有不少家具、制造业等家庭式小作坊，但这些民营企业对于提升税收的能力贡献不大。”

霸州此前一直依赖于钢铁产业。但由于环保等原因，开始产业转型，不过一直没有收到很好的效果。

除了钢铁产业之外，房地产是霸州另一个主要税收收入，但随着环京城市实施限购，使得房价迅速熄火，当地的土地财政以及和房地产相关的税收自然也好不了。

Wind数据显示，自2015年开始，霸州当地成交楼面价从528元/平方米单价快速上涨，到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米，土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。但2017年是一个分水岭，受限购政策影响，之后几年霸州土地市场持续下行，到2021年成交楼面价803元/平方米，全年卖地收入仅12.7亿元。

土地财政的终结，令当地政府财政吃紧，导致一些乱象出现。

而要想解决地方政府的财政问题，新的税源势在必行。

对于这个新税源，大家很自然地将目光放向房地产税。