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01
救市16条
刚结束的周末，最大的消息莫过于央行与银保监会联合发布的房地产金融16条。
根据财联社、财新网等多家权威媒体确认并披露，2022年11月11日，中国人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》涵盖16条。这便是上周五房地产股嗨翻天与今天A股开市房地产股大涨的根本原因之一。关于个人住房贷款方面，《通知》要求，支持个人住房贷款合理需求。这是自去年下半年以来，大小会议大小文件中反复强调的，并没有啥新意，官方的做法无非是降息、降首付等，但市场并没有买账。房企未来半年内到期的开发贷款、信托贷款等，允许多展期一年；且金融机构对这类展期贷款可不调整分类，报送征信系统的贷款分类也保持一致。稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁。支持优质房企发行债券融资，并为财务总体健康、面临短期困难的房企提供增信支持。配套融资原则不超过3年期限、按照“后进先出”原则、对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责！这段话是《通知》中最大的亮点，也是引发资本市场房地产股兴奋的根本原因。
这里面，对房企融资进行了全方位放松，首先允许债务展期延长一年。这一条会减少很多爆雷的房企。
其次，支持金融机构对房企融资，而且特别说明，要国有、民营一视同仁。
而且为了打消金融机构的顾虑，特别说明，对新发放的配套融资形成不良的，只要已尽职，可免责。
过去很多金融机构不敢对民企放贷，主要是担心后续债务违约遭到处罚，现在解决了这个顾虑，弦外之音是，让金融机构步子迈得再大点。这对于房企来说，可谓是过去两年，听到的最好的消息。
关于已经出险的房企，《通知》提出：
优质房企兼并收购受困房企项目；金融资产管理公司（AMC等）推动加快不良资产处置；律师事务所、会计师事务所等第三方机构加入，提高效率；商业银行、资管公司加入，发行并购主题金融债券。
这一条并不新鲜，自去年下半年房企扎堆违约以来，中央与地方都是以这个标准来推动。
关于“保交楼”，《通知》提出：
支持国开行、农业发展银行依法合规、高效有序地向经复合备案的借款主体，发放“保交楼”专项借款，用于支持已售逾期难交付住宅项目。鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
这些在之前关于保交楼的文件中，有过类似的提法。
关于个人房贷延期，《通知》提出：
如果因疫情住院、隔离，或因疫情停业失去个人来源的个人，可以和金融机构自主协商，进行延期调整。
这一点也是今年以来的普遍做法，国有六大行上半年就在推动延期还款，前两天郑州多家银行也官宣，本号有专门分析，在此就不再赘述。
02
前所未有的救市力度大背景
我看到朋友圈很多中介以及以卖房为生的自媒体们，额手称庆，有人还将这份《通知》与当年的4万亿相比拟。
诚然，“房地产金融16条”与上周发布的“优化防控20条”形成了一条组合拳，特别是“金融16条”，是对房企、各类银行、融资机构做的一次全方位疏通，无论是政策跨度，还是力度，都属实罕见，对楼市肯定构成较大利好。
但本号认为，要说楼市就此转向，未免过于兴奋。因为不确定性氤氲出来的浓雾，仍未散去。这一点，按下不表，先看看最近两份文件的大背景下。
其实无论是“优化防疫20条”还是“房地产金融16条”，出台的背景，简单来说，就是到了不得不出台的时候。
比如“优化防疫20条”，文件中明确提出不再追踪次密接者，禁止地方城市随意停课停工停业停产，禁止随意封控和静态。
这是因为，在防疫持续近三年的当下，很多地方城市为了保住自己的乌纱帽，为了快速控制住局势，采取简单粗暴的做法，动辄隔离一大批人，动辄停课停工停业停车，动辄静默，以静了之。
但这种做法，对于普通民众来说，是无法承受之重，特别是一些背负房贷车贷的群体。
对于城市和国家来说：
第一，在流调压力和人员方面，已经到了非常紧张的地步。
第二，不断地核酸检测，对地方财政的压力也产生了较大挑战。第一财经此前就披露，越来越多的地区开始对核酸检测开始收费。
第三，最大的压力还是经济方面的。这点就不展开，大家心照不宣即可。
经济增长不确定性加剧，导致就业率不确定性加剧，更为关键的是，失业率仍在高位。
所以说，“优化防疫20条”与其说是一次主动调整，不如说是一次已经到了不得不进行的被迫调整。为了经济，为了民生，为了稳定。“金融16”条，也是到了不得不出台的时候。因为，要想快速稳定经济，靠工业、靠制造业无法一蹴而就，只有靠房地产拉动经济、拉动消费，才能在最短的时间内收效。今年经济增长压力加大，一方面与疫情有关，另一方面与房地产的整体调整更有关。当下的房地产市场状况是，房子卖不动，90%的城市房价在调整，库存大，土地卖不动。房地产从一级土地市场到二级房屋成交市场，整体都处在肃杀的氛围中。而我们都知道，房地产仍是经济的南天一柱。特别是财政对卖地收入的依赖度，2021年全国卖地收入占一般预算内财政收入43%。房地产行业占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说，房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。如果再任由房地产陆沉下去，在当下经济存在较大压力的当下，无疑会进一步拖累。对经济、就业与稳定，形成更大的冲击。所以，“金融16条”和“优化防疫20条”前后脚出台，就是要二者形成一个联合效应，让两者联合起来发威，以实现经济和就业快速回暖。03
利好是肯定的，但不会过度兴奋
本号的观点是，这两份前后脚连着发布的文件，对经济、楼市构成较大利好，毋庸置疑，但不会引发楼市过度兴奋。以“优化防控20条”来说，最大的难点在于执行力。尽管中央一直强调地方城市不能一刀切，不能层层加码。但在问责机制下，地方城市的层层加码状况要想彻底肃清，难度系数较大。在上一篇文章中，对于楼市的影响，我已经说得很明确，但还是被不少读者误解，有必要在这篇文章中，再详细说明一下。在文件发布后，广州、北京等城市都取消了对次密接的放松，特别是广州，当天就宣布解除次密接隔离。但同时也要看到，重庆的“市民自发静默7天”被冲上了热搜。“自发”二字，意味深长。这里面暗藏的信号便是，上有政策下有对策。它提示着大家，对于“优化防控20条”的执行复杂性，仍需要有心理准备。尽管文件对房企、各类银行、融资机构做的一次全方位疏通，但市场就能因此转向吗？当下除了深圳、北京、上海等极少数城市的房屋供需存在矛盾外，大多数城市特别是三四线城市，住宅供应远大于需求。房企迎来利好，供应会继续增加，这种供大于求的基本面不会改变。尽管当下有90%的城市房价在调整，但幅度都不大，特别是一二线中心城市。此前上涨太多，中心城市一套住宅动辄几百万上千万，价格回调一点点，对于大多数人来说，仍是遥不可及的梦。总价从1000万降至800万，看似降了五分之一，但对于普通人来说，800万和1000万，都是遥不可及的梦。
从500万降至300万，看似降了40%，但账本经不起算。300万的房子，首付就得90万，贷款210万，即便以当下最低的利率4.1%计算，等额本息30年，每月得向银行还款1万多。有多少人的能承受得住一万月供，或者说有多少人的月薪过万了？过去二十年，房子是最好的投资品，才有了过去二十年疯狂的炒作。但这个金融属性，正在重塑。一方面，大多数三四线城市的房子，已经没有了金融属性，只剩下居住属性。很多三四线城市的人口在流失，这种趋势未来还会加大。拥有不错人口增量的中心城市，房子投资属性也在减弱，核心地段的房子保值属性仍不错，但用来投资，可能并不是最好的标的。毕竟，在经历了过去三年的变化后，很多人的心态发生了变化，很多人的预期也发生了变化，就像经历过泡沫破裂的日本，随性地活着，比什么都重要，其他一切都是浮云。我们目前可能还没有日本年轻人那么洒脱，但这种趋势已经变得很强烈。住宅供大于求还会加剧，因为人口正在转向。我们的结婚人数逐年创新低。制图：城市财经；数据：国家民政部
我们的出生人口，最近几年持续下滑。2021年鼓励生育三胎，结果新生儿人口数量直接跌至1000万附近，即将跌破千万。制图：城市财经；数据来源：国家统计局
我们的人口，正在转向当中。2021年内地31个省市自治区常住人口，1个零增长，16个负增长。
以上四点共同告诉我们，属于房地产的黄金时代，已经过去。楼市再也回不到那个“春风得意马蹄疾”的年代。长期来看，三四线城市会进入漫长的调整，一些人口增量不错的中心城市，在经历了一波调整之后，也不会出现大反弹，而是筑底之后，缓慢爬升而已。
