河南“地产王”大举裁员，70岁的胡葆森能否体面退场？

11月28日下午，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，提出在股权融资方面调整优化5项措施，这也被称为“第三支箭”，主要内容指向是：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

此举意味着，房地产企业多了一条极其关键的融资渠道。甚至有文章揶揄，今天证监会放开的这项政策，恒大与之失之交臂，如果早几年，恒大就能整合深深房回A上市，许老板兴许能依旧风光。

虽然最近房市利好政策不断，但是，对有的房企而言，依然难关难度，比如，建业集团。

今年是河南的地产王建业集团成立30周年。一名建业的高层人士向媒体透露，四年前的一场饭局中，老胡——胡葆森，建业集团掌门人曾表示，等到2022年公司成立30周年，要好好办一办，那会年轻的职业经理人也都起来了，自己就少干点。

十年前，成立20年的时候，建业集团包下整个会展中心高调庆祝了一阵子。但是今年，显然已经不能履行四年前老胡的愿望。建业内部员工表示，外部只是配合营销做了些感恩回馈策划，内部只在食堂切了蛋糕。“毕竟公司到了生死存亡之际”。

今年4月1日，消息爆出，建业住宅集团（中国）有限公司把自己的全部商业项目，以整体运营的管理模式交给珠海万达商业管理集团。万达商管全面负责河南建业这些商业项目的运营、对外招商、对外租赁以及物业管理等业务。协议的期限为10年，到2032年3月底为止。据媒体报道，大连万达集团为此支付给河南建业集团7亿元。项目转让给万达后，原建业员工一次性给付“N+1”赔偿后，全部解除合同。

建业的商业业务包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等四大产品形态，为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供规划、招商、运营、物业等系统化服务。

从建业地产2021年报数据看，建业集团的商业地产项目，在2020年收取的租金是1.38亿元，2021年收取的租金是2.03亿元。交给万达管理，10年7亿，平均一年才7000万，可见建业是多么缺钱，又多么急于出手。

建业集团是立足于河南的地产集团，堪称河南地产王。据建业集团官网介绍，其企业使命是“让河南人民都过上好生活”。建业的房地产业务已经实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖，因业务模式所具的独特性，被中国房地产界称为“建业模式”。

截至2021年底，建业集团总资产达1670.28亿元，全年销售金额1309.7亿元，纳税额71.4亿元（含轻资产）。2021年，建业集团位列中国企业500强第353位，中国服务业企业500强第133位，中国民营企业500强第165位，在河南省内位居服务业企业和服务业民营企业榜单首位。

但是，这两年来，这个河南地产王的日子，始终过得很艰难。除了将商业项目转让给万达，早期，建业还与电建、中海等央企达成战略合作，并且转让“电影小镇”、“戏剧幻城”两大文旅项目，后又引入国资河南铁建投。

建业电影小镇

早在今年2月份，建业集团就传出组织架构大调整并裁员。当时，建业取消业务集团和大区两级，从五级管理调整为三级管理。同时，总部部门精简合并，设置九个业务中心，编制为408-412人，较调整前在岗的1063人优化了超650个，优化比例超60%。

11月份，建业再次爆出裁员7000人。

据悉，此次建业裁员的赔偿标准为“N+1”，其中，2022年11月15日前签字（离职协议），补偿分12个月支付；15日之后签字的，补偿分18个月支付。多位员工表示，从下半年开始，工资就难以正常发放。比如7月份工资只发三成，剩余分两批到八九月份发。

而这次裁员范围多为一线人员，包括售楼部置业顾问、物业绿化、管家等。同时，在岗员工也将降薪40%。建业根据业务规模是否缩减、业绩是否下滑为依据进行裁员，“对于规模缩减严重的业务，会按照一定的比例裁员，有些只剩1、2个项目的城市公司或许会取消。”这次裁员涉及到了建业体系内的4大上市公司——建业新生活（09983.HK）、建业地产（00832.HK）、中原建业（09982.HK）、筑友智造科技（00726.HK）。

尽管不断裁员瘦身，但建业的业绩并没有因此好转。据建业地产此前发布的2022年10月未经审核合同销售数据显示，今年前10月，其合约销售额为206.98亿元，同比减少56.0%，合约销售面积294.18万平方米，同比减少53.4%。此前，胡葆森已将2022年的目标销售额从年初的530亿元，下调至400亿元。年关将至，这一目标恐怕也难以完成，距离2019年的千亿门槛更是遥不可及。

轻资产代建方面，中原建业公司的公告披露，前10月的在管项目合约销售额为178.73亿元，同比也减少了38.1%。

8月31日，建业集团公布2022年中期财报。数据显示，期内该公司实现收益73.01亿元，毛利为5.54亿元，毛利率为7.6%，公司权益持有人应占亏损为56.05亿元，而去年则是盈利7.29亿元，这是成立30年的建业集团首次出现亏损。

在投资人业绩发布会上，胡葆森表示：“坐在企业决策人的位置上，今天的心情和以往是不一样的，因为建业地产创办了三十年，第一次出现了经营上的亏损。作为一个决策人，除去道歉以外，这段时间一直在进行着深刻的反思”。

冰冻三尺非一日之寒。2021年，建业的营收、利润等各项指标开始走下坡路。建业地产2021年业绩报告显示，过去的一年其收益约为人民币419.59亿元，同比下跌约 3.1%；年度公司权益持有人应占溢利约为人民币6.05亿元，同比下跌约 66.4%；年度毛利率为16.2%，同比下跌3.7个百分点。

去年7月20日到21日，河南全省境内的一场特大洪水让建业喘不过气来。两个月之后，建业向政府提交的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》将建业集团危如累卵的困境摆到了台面上。

信中说，建业大量在建项目、文旅项目等严重受损，直接损失达5.5亿元；由于经营受到严重冲击，如疫情持续至年底，则经营性损失将达到8亿元。但需支付巨额运营成本约3亿元，同时累计销售及回款，减少30亿元，林林总总算起来，建业因为水灾产生的各种损失，超过了50亿。

根据河南省发布的信息，在这场水灾中，全省直接经济损失超过1000亿元。

一位河南银行业人士说，水灾之后，很多在建项目的损失，其实只是一小部分。因为参与建设的不只是房企，还有合作的施工方。水灾过后，泡在水里的建筑材料，建筑机械统统报废。

今年2月份，胡葆森提出，未来建业要“做少、做小、做好”，即精兵简政、收缩业务，不再追求规模过快增长。今年3月1日，郑州公布的救市19条政策，包括：鼓励大学生、外来务工人员在郑州购房；老年人来郑投靠亲属，可新购一套房；鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷；下调住房贷款利率、降低部分家庭的二套房首付比例。郑州成为第一个旗帜鲜明进行政策松绑的新一线城市。

胡葆森

今年6月，在河南省政府牵线斡旋下，河南铁建投集团旗下的同晟置业以6.88亿港元买下建业地产29%的股份，成为公司第二大股东，并派驻两名董事进驻建业地产董事会。与此同时，铁建投集团还将认购建业地产7.08亿港元的可换股债券，期限为2+1年，利率为5%。若届时全部换股，省铁建投将合计持股40.8%，超过现实控人胡葆森持股的34.3%，成为第一大股东，不过到目前为止，这笔债券尚未发行认购。

8月份，郑州市政府“百亿纾困基金”方案出台，首个落地项目为建业旗下的郑州北龙湖金融岛写字楼项目，资金通过收购的项目股权注入建业。

据棱镜报道，河南省以及郑州市国资的紧急救援，使得建业地产在8月如期偿还2022年到期的5亿美元债。但是，其仍有合计19.6亿美元债需要在未来三年内偿还。光在明年就有9亿美元的债务要偿还：2023年的4月到期3亿美元、2023年8月到期4亿美元，2023年11月2亿美元。

胡葆森被称为地产界的“河南王”，一直以经营稳健著称。王石曾评价胡葆森称其，对商业规律有很精准地把握，并且能够不浮躁，专心致志、脚踏实地地做事。

胡葆森1955年6月出生在河南濮阳市，毕业于郑州大学外文系。80年代初期，胡葆森被河南外贸厅派到香港参与组建外贸公司，后来取得香港永久居民身份。

1991年，胡葆森辞去官职在香港创办企业炒房产。上个世纪90年代，香港流行“炒楼花”，仅1991年至1996年之间，香港楼价指数就上涨了4倍，吸引了大批资金参与套利。

1992年，胡葆森带着在香港炒楼花赚到的几千万元回到河南，和当地的建行合资成立建业房地产开发有限公司。两年后，国家要求金融机构退出实业经营，胡葆森买下了建行所持有的股份。当时，郑州只有两三个商业楼盘，基本以满足刚需为主。胡葆森决定做高端住宅，打出“为有房人盖房”的口号。

胡葆森在郑州开发的第一个项目是360亩的超级大盘金水花园。但在项目初期，并没有多少郑州人买账，房子卖不出去的建业一度走上生死边缘。1993年的胡葆森绝地求生，他决定来一招狠的：当年的6月18日，建业地产在《河南日报》上刊登了一则彩色跨版广告，内容实在抓人眼球：金水花园十年还本。建业承诺，未来半年内，全款购买金水花园一期的业主，10年之后可以拿回全部购房款，产权仍然归业主。这相当于让业主借了笔钱给建业，十年的利息是一套房。如此激进的销售策略，让金水花园项目在广告刊登的第二天就成交了第一套房，此后销售情况与日俱增，建业地产在河南名声鹊起。

十年之后的2003年，建业集团履行承诺，退还了当年的全款购房的业主房款。当年的购房者用十年时间白得到一套房子，自然是捡了大便宜。而这记狠招对建业来说，在危急时刻获得了资金流，活了下来。

胡葆森身上的狠劲，还表现在能够当断则断，及时止损。

胡葆森

1997年，作为“香港人”的胡葆森依然对香港炒楼十分着迷，毕竟这样的方式来钱太快了。当年，有了钱的胡葆森在香港投资了一层楼，不到两个月就赚了1700万元。随后他又掏出1320万元投资了一层楼，交付了20%的定金。但是，这一次没这么走运，香港迎来了九八年的亚洲金融风暴，恒生指数暴跌，上市公司集体缩水，大量房产遭到抛售，房价也迎来暴跌。

胡葆森果断“割肉”，毅然决定放弃20%的定金，马上“断供”，抽身离开。当年的这个教训，促使他把“生存重于发展”作为自己日后经营的天条，可能也成为建业始终固守河南的底层逻辑。

2002年，建业提出“深耕河南，固守中原”的发展方略。经过十几年的稳扎稳打，建业在河南深深扎根，巅峰时期，建业在河南市场占有率一度达到12%。

作为与王石、冯仑并称“地产三君子”的胡葆森可能意识到建业跟国内众多头部房企之间的巨大差距。在2017年，他定下目标：要在2022年实现资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。但事实上，在2016年，建业的业务销售额只有200亿，销售规模破千亿的房企，基本都是全国化布局，而建业只有河南一个市场。

2019年，建业实现销售额1011.5亿元，正式跨入千亿阵营。但这背后，是负债规模的持续扩大。从2016年开始，建业的负债规模从373.28亿元增至2021年的1330.63亿元，负债率从82.21%上升到了94.89%，逼近100%的红线。

想不到2020年疫情来袭，而宏观政策层面进一步加强对地产的调控，三道红线令众多房地产企业加速降杠杆，资金极度承压。再加上2021年河南洪水天灾，直接成为压倒骆驼的最后一根稻草。

今年8月份，建业集团如约偿还掉5亿美元债之后，胡葆森不无唏嘘地说，我已经快 70 岁了，借债还钱天经地义，只要企业不倒，今后还会坚持还债。

著名导演王潮歌曾评价胡葆森是全河南最憨的人，因为没有人会花60多亿元用四年时间在麦地里建一座城；但胡葆森又是全河南最精明的人，因为他知道，向地下投下的种子，结出来的不仅仅是粮食，而是能奉献给子孙的信仰。根据身边人的描述，胡葆森对河南有着极其深厚的感情，做了很多“花钱不见效益但能造福后代”的事情。

胡葆森也是92派的重要代表之一——1992年，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话的感召，纷纷主动下海创业，形成了一组企业家群体。但是这一代的大部分名人，如王石、王功权、潘石屹、易小迪等都已纷纷选择退休。

前段时间，比胡葆森年轻很多的龙湖地产创始人吴亚军也官宣退居幕后。据建业集团内部人士向媒体表示，建业旗下多家公司虽然都是职业经理人在操盘，但胡葆森显然并没有转身后台彻底放权。而当下的建业现状，老胡想体面地功成身退还需要等一些日子了。

参考资料：

1、中国房地产报，李叶，《建业自救进一步：裁员！》，2022年11月16日

2、深蓝财经，吴瑞馨，《河南地产王”的艰难时刻：裁员7000，还要分期付赔偿金》，2022年11月15日

3、金融八卦女，胡扒依，《裁员赔偿还分期！这个守信用的河南地产大佬还在硬撑》，2022年11月21日