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河南“地产王”大举裁员,70岁的胡葆森能否体面退场?

河南“地产王”大举裁员,70岁的胡葆森能否体面退场?

财经

11月28日下午,证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问,提出在股权融资方面调整优化5项措施,这也被称为“第三支箭”,主要内容指向是:恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资。


此举意味着,房地产企业多了一条极其关键的融资渠道。甚至有文章揶揄,今天证监会放开的这项政策,恒大与之失之交臂,如果早几年,恒大就能整合深深房回A上市,许老板兴许能依旧风光。


虽然最近房市利好政策不断,但是,对有的房企而言,依然难关难度,比如,建业集团。


今年是河南的地产王建业集团成立30周年。一名建业的高层人士向媒体透露,四年前的一场饭局中,老胡——胡葆森,建业集团掌门人曾表示,等到2022年公司成立30周年,要好好办一办,那会年轻的职业经理人也都起来了,自己就少干点。


十年前,成立20年的时候,建业集团包下整个会展中心高调庆祝了一阵子。但是今年,显然已经不能履行四年前老胡的愿望。建业内部员工表示,外部只是配合营销做了些感恩回馈策划,内部只在食堂切了蛋糕。“毕竟公司到了生死存亡之际”。


今年4月1日,消息爆出,建业住宅集团(中国)有限公司把自己的全部商业项目,以整体运营的管理模式交给珠海万达商业管理集团。万达商管全面负责河南建业这些商业项目的运营、对外招商、对外租赁以及物业管理等业务。协议的期限为10年,到2032年3月底为止。据媒体报道,大连万达集团为此支付给河南建业集团7亿元。项目转让给万达后,原建业员工一次性给付“N+1”赔偿后,全部解除合同。



建业的商业业务包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等四大产品形态,为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供规划、招商、运营、物业等系统化服务。



从建业地产2021年报数据看,建业集团的商业地产项目,在2020年收取的租金是1.38亿元,2021年收取的租金是2.03亿元。交给万达管理,10年7亿,平均一年才7000万,可见建业是多么缺钱,又多么急于出手。


01

河南“地产王”大裁员


建业集团是立足于河南的地产集团,堪称河南地产王。据建业集团官网介绍,其企业使命是“让河南人民都过上好生活”。建业的房地产业务已经实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖,因业务模式所具的独特性,被中国房地产界称为“建业模式”。


截至2021年底,建业集团总资产达1670.28亿元,全年销售金额1309.7亿元,纳税额71.4亿元(含轻资产)。2021年,建业集团位列中国企业500强第353位,中国服务业企业500强第133位,中国民营企业500强第165位,在河南省内位居服务业企业和服务业民营企业榜单首位。


但是,这两年来,这个河南地产王的日子,始终过得很艰难。除了将商业项目转让给万达,早期,建业还与电建、中海等央企达成战略合作,并且转让“电影小镇”、“戏剧幻城”两大文旅项目,后又引入国资河南铁建投。


建业电影小镇


早在今年2月份,建业集团就传出组织架构大调整并裁员。当时,建业取消业务集团和大区两级,从五级管理调整为三级管理。同时,总部部门精简合并,设置九个业务中心,编制为408-412人,较调整前在岗的1063人优化了超650个,优化比例超60%。


11月份,建业再次爆出裁员7000人。


据悉,此次建业裁员的赔偿标准为“N+1”,其中,2022年11月15日前签字(离职协议),补偿分12个月支付;15日之后签字的,补偿分18个月支付。多位员工表示,从下半年开始,工资就难以正常发放。比如7月份工资只发三成,剩余分两批到八九月份发。


而这次裁员范围多为一线人员,包括售楼部置业顾问、物业绿化、管家等。同时,在岗员工也将降薪40%。建业根据业务规模是否缩减、业绩是否下滑为依据进行裁员,“对于规模缩减严重的业务,会按照一定的比例裁员,有些只剩1、2个项目的城市公司或许会取消。”这次裁员涉及到了建业体系内的4大上市公司——建业新生活(09983.HK)、建业地产(00832.HK)、中原建业(09982.HK)、筑友智造科技(00726.HK)。



尽管不断裁员瘦身,但建业的业绩并没有因此好转。据建业地产此前发布的2022年10月未经审核合同销售数据显示,今年前10月,其合约销售额为206.98亿元,同比减少56.0%,合约销售面积294.18万平方米,同比减少53.4%。此前,胡葆森已将2022年的目标销售额从年初的530亿元,下调至400亿元。年关将至,这一目标恐怕也难以完成,距离2019年的千亿门槛更是遥不可及。


轻资产代建方面,中原建业公司的公告披露,前10月的在管项目合约销售额为178.73亿元,同比也减少了38.1%。


02

国资救援


8月31日,建业集团公布2022年中期财报。数据显示,期内该公司实现收益73.01亿元,毛利为5.54亿元,毛利率为7.6%,公司权益持有人应占亏损为56.05亿元,而去年则是盈利7.29亿元,这是成立30年的建业集团首次出现亏损。


在投资人业绩发布会上,胡葆森表示:“坐在企业决策人的位置上,今天的心情和以往是不一样的,因为建业地产创办了三十年,第一次出现了经营上的亏损。作为一个决策人,除去道歉以外,这段时间一直在进行着深刻的反思”。


冰冻三尺非一日之寒。2021年,建业的营收、利润等各项指标开始走下坡路。建业地产2021年业绩报告显示,过去的一年其收益约为人民币419.59亿元,同比下跌约 3.1%;年度公司权益持有人应占溢利约为人民币6.05亿元,同比下跌约 66.4%;年度毛利率为16.2%,同比下跌3.7个百分点。


去年7月20日到21日,河南全省境内的一场特大洪水让建业喘不过气来。两个月之后,建业向政府提交的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》将建业集团危如累卵的困境摆到了台面上。


信中说,建业大量在建项目、文旅项目等严重受损,直接损失达5.5亿元;由于经营受到严重冲击,如疫情持续至年底,则经营性损失将达到8亿元。但需支付巨额运营成本约3亿元,同时累计销售及回款,减少30亿元,林林总总算起来,建业因为水灾产生的各种损失,超过了50亿。


根据河南省发布的信息,在这场水灾中,全省直接经济损失超过1000亿元。


一位河南银行业人士说,水灾之后,很多在建项目的损失,其实只是一小部分。因为参与建设的不只是房企,还有合作的施工方。水灾过后,泡在水里的建筑材料,建筑机械统统报废。


今年2月份,胡葆森提出,未来建业要“做少、做小、做好”,即精兵简政、收缩业务,不再追求规模过快增长。今年3月1日,郑州公布的救市19条政策,包括:鼓励大学生、外来务工人员在郑州购房;老年人来郑投靠亲属,可新购一套房;鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷;下调住房贷款利率、降低部分家庭的二套房首付比例。郑州成为第一个旗帜鲜明进行政策松绑的新一线城市。


胡葆森


今年6月,在河南省政府牵线斡旋下,河南铁建投集团旗下的同晟置业以6.88亿港元买下建业地产29%的股份,成为公司第二大股东,并派驻两名董事进驻建业地产董事会。与此同时,铁建投集团还将认购建业地产7.08亿港元的可换股债券,期限为2+1年,利率为5%。若届时全部换股,省铁建投将合计持股40.8%,超过现实控人胡葆森持股的34.3%,成为第一大股东,不过到目前为止,这笔债券尚未发行认购。


8月份,郑州市政府“百亿纾困基金”方案出台,首个落地项目为建业旗下的郑州北龙湖金融岛写字楼项目,资金通过收购的项目股权注入建业。


据棱镜报道,河南省以及郑州市国资的紧急救援,使得建业地产在8月如期偿还2022年到期的5亿美元债。但是,其仍有合计19.6亿美元债需要在未来三年内偿还。光在明年就有9亿美元的债务要偿还:2023年的4月到期3亿美元、2023年8月到期4亿美元,2023年11月2亿美元。


03

狠人胡葆森


胡葆森被称为地产界的“河南王”,一直以经营稳健著称。王石曾评价胡葆森称其,对商业规律有很精准地把握,并且能够不浮躁,专心致志、脚踏实地地做事。


胡葆森1955年6月出生在河南濮阳市,毕业于郑州大学外文系。80年代初期,胡葆森被河南外贸厅派到香港参与组建外贸公司,后来取得香港永久居民身份。


1991年,胡葆森辞去官职在香港创办企业炒房产。上个世纪90年代,香港流行“炒楼花”,仅1991年至1996年之间,香港楼价指数就上涨了4倍,吸引了大批资金参与套利。


1992年,胡葆森带着在香港炒楼花赚到的几千万元回到河南,和当地的建行合资成立建业房地产开发有限公司。两年后,国家要求金融机构退出实业经营,胡葆森买下了建行所持有的股份。当时,郑州只有两三个商业楼盘,基本以满足刚需为主。胡葆森决定做高端住宅,打出“为有房人盖房”的口号。


胡葆森在郑州开发的第一个项目是360亩的超级大盘金水花园。但在项目初期,并没有多少郑州人买账,房子卖不出去的建业一度走上生死边缘。1993年的胡葆森绝地求生,他决定来一招狠的:当年的6月18日,建业地产在《河南日报》上刊登了一则彩色跨版广告,内容实在抓人眼球:金水花园十年还本。建业承诺,未来半年内,全款购买金水花园一期的业主,10年之后可以拿回全部购房款,产权仍然归业主。这相当于让业主借了笔钱给建业,十年的利息是一套房。如此激进的销售策略,让金水花园项目在广告刊登的第二天就成交了第一套房,此后销售情况与日俱增,建业地产在河南名声鹊起。


十年之后的2003年,建业集团履行承诺,退还了当年的全款购房的业主房款。当年的购房者用十年时间白得到一套房子,自然是捡了大便宜。而这记狠招对建业来说,在危急时刻获得了资金流,活了下来。


胡葆森身上的狠劲,还表现在能够当断则断,及时止损。


胡葆森


1997年,作为“香港人”的胡葆森依然对香港炒楼十分着迷,毕竟这样的方式来钱太快了。当年,有了钱的胡葆森在香港投资了一层楼,不到两个月就赚了1700万元。随后他又掏出1320万元投资了一层楼,交付了20%的定金。但是,这一次没这么走运,香港迎来了九八年的亚洲金融风暴,恒生指数暴跌,上市公司集体缩水,大量房产遭到抛售,房价也迎来暴跌。


胡葆森果断“割肉”,毅然决定放弃20%的定金,马上“断供”,抽身离开。当年的这个教训,促使他把“生存重于发展”作为自己日后经营的天条,可能也成为建业始终固守河南的底层逻辑。


2002年,建业提出“深耕河南,固守中原”的发展方略。经过十几年的稳扎稳打,建业在河南深深扎根,巅峰时期,建业在河南市场占有率一度达到12%。


作为与王石、冯仑并称“地产三君子”的胡葆森可能意识到建业跟国内众多头部房企之间的巨大差距。在2017年,他定下目标:要在2022年实现资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。但事实上,在2016年,建业的业务销售额只有200亿,销售规模破千亿的房企,基本都是全国化布局,而建业只有河南一个市场。


2019年,建业实现销售额1011.5亿元,正式跨入千亿阵营。但这背后,是负债规模的持续扩大。从2016年开始,建业的负债规模从373.28亿元增至2021年的1330.63亿元,负债率从82.21%上升到了94.89%,逼近100%的红线。


想不到2020年疫情来袭,而宏观政策层面进一步加强对地产的调控,三道红线令众多房地产企业加速降杠杆,资金极度承压。再加上2021年河南洪水天灾,直接成为压倒骆驼的最后一根稻草。


04

能否体面退场


今年8月份,建业集团如约偿还掉5亿美元债之后,胡葆森不无唏嘘地说,我已经快 70 岁了,借债还钱天经地义,只要企业不倒,今后还会坚持还债。


著名导演王潮歌曾评价胡葆森是全河南最憨的人,因为没有人会花60多亿元用四年时间在麦地里建一座城;但胡葆森又是全河南最精明的人,因为他知道,向地下投下的种子,结出来的不仅仅是粮食,而是能奉献给子孙的信仰。根据身边人的描述,胡葆森对河南有着极其深厚的感情,做了很多“花钱不见效益但能造福后代”的事情。


胡葆森也是92派的重要代表之一——1992年,大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话的感召,纷纷主动下海创业,形成了一组企业家群体。但是这一代的大部分名人,如王石、王功权、潘石屹、易小迪等都已纷纷选择退休。


前段时间,比胡葆森年轻很多的龙湖地产创始人吴亚军也官宣退居幕后。据建业集团内部人士向媒体表示,建业旗下多家公司虽然都是职业经理人在操盘,但胡葆森显然并没有转身后台彻底放权。而当下的建业现状,老胡想体面地功成身退还需要等一些日子了。


参考资料:

1、中国房地产报,李叶,《建业自救进一步:裁员!》,2022年11月16日

2、深蓝财经,吴瑞馨,《河南地产王”的艰难时刻:裁员7000,还要分期付赔偿金》,2022年11月15日

3、金融八卦女,胡扒依,《裁员赔偿还分期!这个守信用的河南地产大佬还在硬撑》,2022年11月21日

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