主动换仓 拆解远洋式生存法则

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12月15日，远洋集团发布公告称，远洋集团、远洋服务将分三阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，总价为55.5亿元，这些股权都将由合作方太古地产接手。

在这场交易中，卖家得到了以合理估价为前提的大量现金流，资产结构进一步完善，而买家也得到了长期价值，进一步增强了在商业市场的布局。

近56亿元现金流入

成都远洋太古里是一个位于成都市锦江区并以零售为主导的综合发展项目，主要包括一个开放式及街区式的购物中心及一间附设的服务式住宅的精品酒店。经独立估值师评估，成都远洋太古里截至2022年6月30日的估值约为人民币123亿元。有业内人士根据远洋净流入资金推算，项目目前的估值可能已达到150亿元。

据悉，太古地产与远洋集团已合作多年。目前，双方仍在继续稳步推进北京颐堤港一期的合作和二期的开发。其中，颐堤港一期已开业十年，2022年上半年的整体出租率达到97%；颐堤港二期项目于2020年12月获取，计划分两个阶段，分别于2025年及2026年落成。

根据公告，经过三期交割，远洋集团将合并交易整体产生净收益约人民币13.87亿元。远洋集团控股董事局认为，此次成都远洋太古里出售事项“使远洋集团控股集团可完善其资产结构，并为远洋集团以可观利润实现对开发该物业的投资价值并加速获得投资回报的宝贵机会”。国际评级机构穆迪亦表示，成都远洋太古里出售事项将为远洋提供额外流动资金，对其信用带来积极影响。

从结果来看，这也是一场双赢的交易。

一方面，远洋集团能够实现大量现金回流，有利于明年公开债务兑付；另一方面，降低资产负债，优化资金配置，为明年聚焦主业积蓄更多资金。

而在买方这里，也可以收获长期价值——“整体交易将为太古地产集团提供收购成都远洋太古里剩余权益的机会，预期将有助于为太古地产带来实时收入，并为太古地产及其股东创造长期价值”。

事实上面对如今的市场环境，很多房企主动优化资产配置，进行“腾笼换鸟”不失为一项当前合适的选择。早先突出的例子有万达，经过了2017年的“世纪大并购”，如今的万达可以一身轻装地准备上市事宜。近期，华润置地、华侨城等房企也在谋求资产出售。而自2021年12月以来，远洋集团通过轻资产化已回笼资金逾150亿元，提升了抵抗风险的能力。

可以说，拥有现金流在手是对抗不确定性最好的方式。

授信、融资与偿债

事实上远洋集团一直以来的风格便是稳健经营，金融机构对远洋集团释放了充分地支持态度。截至2022年6月，远洋集团已获批尚未提用的授信额度近2200亿元，银行借款渠道畅通，开发贷根据项目进度正常提款。近期，行业政策“三箭齐发”，远洋在授信、融资等方面再度取得积极进展。

12月16日，远洋集团与邮储银行签署全面战略合作协议，获180亿元授信额度；12月15日，远洋集团与中国工商银行签署全面战略合作协议，获得500亿元的综合授信支持；11月29日，中国工商银行山东省分行与远洋集团等10家房企达成战略合作，提供意向性融资总额不低于200亿元。

而在融资及销售方面，远洋集团也有着优于同行的表现。上半年，在行业融资困难的情况下，远洋集团于1月、3月、4月完成多笔境内外再融资，最低利率至3.8%；1-11月，远洋集团实现协议销售额人民币约894.9亿元，下半年以来稳居TOP20。

持续的现金流入对于企业刚性债务的兑付，以及“保交楼”工作的顺利展开有着重要意义。

如今，品质交付才能更好地代表房企的稳健品质。截至2022年11月底，远洋集团今年已累计完成近4万套房源交付，其中近7000套房源实现“交房即交证”。据第三方建筑工程评估权威机构专业测评，整体交付品质位列规模房企TOP10。

2022年11月中旬，远洋集团完成一笔10亿元公司债的如期兑付，年内到期信用债均已偿还完毕；12月，完成10.42亿元ABS产品兑付。至此，远洋集团也成为行业变革期内，极少数持续稳定经营的房企之一。

近1个月以来，受行业利好政策影响，以及持续性的现金流入，远洋集团股债齐涨，“15远洋03”、“15远洋05”涨幅翻倍。显然，投资者的信心正在修复。

而稳定的销售回款和近56亿元的净现金流入，也将助力远洋在行业出清阶段更好地生存下去。远洋集团总裁李明预计，挥别“高风险、高盈利、高周转”模式，中国房地产行业走入“中风险、中盈利、中周转”的可持续发展模式。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

文/王西岭

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来源: qq

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