黑石，警钟为谁而鸣？
“世界第一私募”黑石集团，正卷起风暴。
2022年12月1日，因投资者赎回请求激增，黑石集团宣布，限制旗下净资产高达690亿美元的房地产投资信托基金（BRIET）的提款。当天，公司股价一度暴跌12%，收盘跌幅超过7%。
01 巨头预警
“我已经带起了红绳，希望它没事，也希望大家就不要把钱拿出来了。我觉得它应该还能活下去。”
求助冥冥之中的福佑，这已是一位华人投资者为赎回资金的最后努力。
黑石面对的风雨，其实早有预兆。
10月20日，黑石发布了2022年Q3财务报告。报告显示，公司Q3营收10.58亿美元，同比下滑83%；净利润370万美元，去年同期32亿美元，仅剩一个零头。
“2022年第三季度是市场几十年来最困难的时期之一。”面对惨淡的三季报，黑石掌门人苏世民在当天的电话会议上如此表态。
这位有着“华尔街之王”、“美国房东”等响亮称号的金融大佬，一生经历了无数风浪，面对眼前形势却似乎相当无奈。
黑石这块招牌，对一部分投资者来说，仍然很有吸引力。就在三季度，公司的总管理规模还逆势流入448亿美元，达到创历史纪录的9509亿美元。
但另一部分投资者，对黑石的观感可能正好相反。10月，BREIT的赎回资金申请高达18亿美元，占到了其净资产规模的2.7%。
按照规定，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%。所以，10月份的赎回资金额度已然超标。
尽管如此，黑石还是选择了100%履约，试图稳住投资者的情绪。
但这只是一个开始。
11月，投资者要求赎回的请求有增无减，绷不住的黑石仅受理了43%的申请，总计约为13亿美元。
这加剧了投资者的恐慌情绪，到12月，如同挤兑一样，赎回请求蜂拥而至。消息彻底爆发，加上黑石限制赎回的决定，最终带崩了公司的股价。
自2017年成立以来，BREIT一直是黑石集团的核心产品之一，仅2021年其吸金就超过200亿美元。在2022年前9个月，它仍然带来了约170亿美元的净流入资金。
从BRIET过去的业绩显示，其年化收益率达13%，同时分红收益率为4.4%。拥有如此稳定亮眼表现的产品，突然遭遇“抢赎”，让很多行内人都深感意外。
看不懂的故事，并不只发生在黑石一家。
同一阶段，喜达屋资本旗下规模达146亿美元的房地产投资信托基金（SREIT），也通知投资者限制资金赎回规模。
这同样是一只回报率优秀的基金产品，2022年年初至10月达10.2%。而BREIT、SREIT之所以业绩亮眼，离不开美国地产行业的火热行情。
苏世民曾直言，BREIT的高回报率，归功于其在美国南部以及西部的仓库和公寓楼的组合投资，它们受到强劲的人口增长和短期租赁的支持。在SREIT的投资组合中，资产重头同样也是公寓楼和仓库。
但面对投资者的持续“抢赎”和限制赎回，苏世民却将“锅”甩给了投资者。
“这些投资者面临着痛苦的财务压力。”
在近日的一场高盛金融服务会议上，苏世民回应了黑石的限制赎回事件。
他表示，大规模赎回主要来自亚洲投资者，他们倾向于使用更多的借贷资金来支持头寸，并且，今年早些时候市场恶化时，需要筹集现金来满足保证金要求。
作为投资大佬，苏世民虽然做出了正面回应，答案却避重就轻：投资者对美国房地产市场的集体看衰，才是背后真正的主因。
据投资银行Roberta.Stanger&Co数据，今年美国第三季度非交易型REITs赎回规模为37亿美元，较去年同比暴增12倍，为多年来最高的撤资规模。
而据数据平台Preqin统计，以美国为投资重点的房地产基金在第三季度筹集资金156亿美元，是2020年以来的最低季度流入。
此外，不仅黑石、喜达屋这样的美国巨头，英国资产管理规模超过150亿英镑的房地产基金三季度也限制了机构的赎回。贝莱德、M&G集团、施罗德、世邦魏理仕投资管理等公司的基金经理们表示，他们也都采取了限赎措施。
这些现象背后，未必都是那些急等着交保证金的亚洲投资者。而更重要的是，投资者肯放弃收益率达两位数的投资，更像是察觉到了危险。
02 凛冬骤至
在2022年初，美国房地产看上去还是一片繁荣。
1月份，27岁的艾里克莎·厄尔布在波士顿大学找到了一份新的工作，希望买一套公寓的她，报名参加了一门针对首次购房者的课程。
“在过去的几年里，我有幸住进了免费的校园宿舍，并攒了一笔首付。”她的预算是30万美元左右，但高企的房价让她很难找到合适的房子。
她曾在三周内提出三份报价，都无功而返。
同期，住在爱荷华州的罗德里格斯放弃了坚持了一年多的购房计划。
36岁的她在一家体育酒吧当服务员，丈夫是一名建筑工人，为了支付15万至22万美元首付，他们努力攒了五年钱。
但是，当2021年初他们准备买房时发现，房价已高到他们难以承受。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）2022年2月发布的数据显示：2021年度，美国房屋销售价格的中位数为34.69万美元，较2020年的水平上涨16.9%。
这是1999年以来，该项指标创下的最高纪录。
据统计，2022年5月前的半年里，美国房价上涨19.8%，为历史年平均水平的四倍多，甚至比2008年次贷危机爆发前还要高。
在2008年高峰期里，房价最大半年涨幅为14.7%。而把时间线拉长来看，2020年疫情之后，美国的房价在两年内上涨了43%。
但随着美联储的加息，这种房地产的火热景象骤然生变。
首先感受到寒意的是房地产经纪公司。
2022年6月，美国互联网房地产经纪公司Redfin、Compass接连开始裁员。据监管文件显示，Redfin将在6月底前裁员6%，而Compass将裁员10%。
在此之前的5月份，根据Redfin的数据，美国房屋成交量达到峰值88243套，新挂牌住宅的要价中位数达到峰值40.9万美元。
此后，美国房地产各项数据开始持续下滑，速度之快，让市场始料不及。
9月份，美国房屋建筑商协会（NAHB）和富国银行披露的美国房产市场指数跌至46点，连续9个月下滑，为次贷危机后美国楼市最剧烈的信心滑坡。
NAHB指数是美国楼市的风向标，主要针对房产建筑商的信心调查。而到了11月，这一指数进一步下跌至33点。
房屋建筑商这么没信心，消费者自然也不会好到哪儿去。
据Redfin的数据，2022年第三季度，美国投资者购房量同比跌幅超过30%，是次贷危机以来投资者销售额的最大跌幅。
另一份来自美国房地产经纪人协会（NAR）11月的数据显示，10月美国成屋销售总数年化为443万户，创下2011年12月以来的新低（忽略疫情初期的异常值），同比降幅达28.4%，环比下降5.9%，连续第九个月下滑，是有史以来最长连跌纪录。
年初还热火朝天的市场，为何年底就进入到了寒冬？
市场经济下的房子，其实是一种金融产品。而这个问题的答案，仍然藏在金融里。
今年7月，想在美国买房的华人阿力曾在网上发帖称：
“几个月前询问30年固定贷款利率还是3.25%，现在已经变成了5.5%，太不可思议了！”
2022年年初，美国30年期按揭贷款利率还是2.98%，此后一路飙升，短短半年多的世界，最高冲破了7%，创下二十年以来的新高。
目前，这一利率仍高达6.49%。
“美联储加息以后，物价降温不明显，但房贷却要还不起了。”2021年刚买了房的美国人肯特也忍不住吐槽。
去年买房时，他选择的是浮动利率的房屋净值抵押贷款（HELOC），面对不断走高的利率，他不得不考虑提前还贷。
马萨诸塞州的约翰森夫妇，比肯特的处境更尴尬。
这对夫妇一位是注册会计师，一位是工程师，虽然付得起调涨的房贷，但也必须勒紧腰带。
由于房子还未完工，为了节省租金，他们只能暂居在亲戚家农场的露营车里。露营车对面，是一个养了100多只鸡的养鸡场。
他们的房贷一共36万美元，由于利率上涨，每个月要多付近1000美元。
“我们窝在露营车里，因为住不起其他地方，家具寄放仓库，每月租金约1000元。”约翰森说。
更为严重的是，在美联储的持续的激进加息之下，经济衰退已经上路，这将进一步打击房地产市场。
住在加州的戴维表示，即使心仪的房子建在自家空地上，并且还便宜10万美元，也不敢买。
“大萧条已经开始了，饭碗工作都保不住，还买什么房子。”他说。
据毕马威首席经济学家Diane Swonk预测，2023年美国的房价或将下跌15%。摩根士丹利则认为，美国房价调整才刚刚开始，2022年6月至2024年底，美国房价将由峰值下滑约10%。
不难预见，过去两年价格飞涨的美国房地产，随着美联储的急速加息与经济衰退，正在面临着“雪崩”的危险。
警报其实已经拉响。
在疫情之后，欧洲各国央行基本都与美联储步伐保持一致，其房地产的表现也大体相同，同样先是经历了一波大幅上涨。
欧盟统计局数据显示，2022年第一季度与2021年同期相比，捷克、爱沙尼亚、匈牙利、荷兰、立陶宛等国家房价上涨均超过19%，爱尔兰房价上涨15%，奥地利超过13.7%，德国超过12%，法国超过7.1%，
其中，像德国慕尼黑这种大城市的房价，在过去十年翻了2.5倍以上。特别是近年来，在美联储全球大放水刺激下，德国房价也迎来了一波加速上涨。
而除了此前欧美的货币宽松带来的繁荣，不断走强的美元，也促使美国人走出国门，将买房事业推向了全世界。
今年9月份，来自美国田纳西州纳什维尔地区的企业主罗宾·阿德金斯准备在意大利买房。因为美元走强，欧元疲软，她把预算从45万欧元调高到了50万欧元。
同样的情况也发生在英国。
英国房地产公司“第一太平戴维斯”北美业务负责人罗里·麦克马伦认为：“美国买家等来了2008年以来在伦敦买房的最佳机会。”
他介绍，一套位于骑士桥、面积约457平方米的四居室公寓，今年9月份售价1300万英镑，约合1513万美元，比1月刚刚挂牌时便宜了约130万美元。
强势美元，助力美国买房客在全欧洲“扫货”，将美国之外的房地产泡沫进一步推高。
伴随而来的，就是越来越高的贷款规模。
比如美国的近邻加拿大，因为房价飙升，2021年其家庭新增的抵押贷款债务达到了创纪录的1900亿加元（约合1500亿美元），为2019年的两倍多。
再比如北欧国家瑞典，2022年6与三年前的6月份相比，其抵押贷款增加了3700亿克朗（约合400亿美元）。
随着美国房地产进入“冰冻期”，欧美其它国家的房地产市场也无法独善其身，房价下跌已然到来。
比如瑞典的房地产市场，目前正在以2013年以来的最快速度下跌。
瑞典国有银行SBAB在11月初表示，房地产上市网站Booli的交易数据显示，截至今年10月，瑞典房价较峰值下跌了19%，公寓价格下跌了13%。
几乎同时，全英房屋抵押贷款协会发布的数据显示，英国2022年10月平均房价环比下降0.9%，为15个月以来的首次下跌，也是2020年6月以来的最大月度跌幅。
在此之前，英国的楼市需求就已经下跌超过20%，创下疫情以来的新低。
近期，加拿大皇家银行（RBC）发出警告称，加拿大此次房价回调是半世纪以来最深的一次。
一边是房地产泡沫下创纪录的贷款债务规模，一边是美联储带头急不可耐的加息步伐，风险在快速累积，刺破泡沫已经在所难免。
据澳大利亚金融监管机构估计，因为债务收入比达到6倍或更高，2022年第二季度办理的22%的抵押贷款，可能使持有者陷入脆弱的财务状况。
加拿大央行把4.5倍的债务收入比作为评估风险的标准，而达到或超过4.5倍的抵押贷款占今年初新增抵押贷款的27%。
“就像坐在火山口上”。
对这种债务累积，瑞典央行行长斯特凡·英韦斯曾形容说。
2022年初，美国房市再次突破历史的繁荣，并带领西方主要市场奔向巅峰时，市场就担心：这繁荣有多像08年次贷危机的前夜？
如今，黑石撞响警钟，冰山露出了一角。
[1]《美国地产冰封，巨头黑石遇劫》格隆汇
[2]《即将到来的楼市危机在哪里最痛苦？》经济学人
[3]《疯狂加息下的美国购房者：房贷飙升 每月多还数百美元》大众报业
[4]《房贷利率飙升，美国夫妻买房没能住！每月还要多花1800元》波士顿华人资讯
[5]《黑石正在重演“雷曼危机2.0”》国际金融报
[6]《美元涨了，欧元疲软，美国人扎堆去欧洲“扫房”？》上观新闻
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