【法律】在堪培拉租房，你不可不知的冷知识——法律小科普

2022-12-22 15:12

责编：CY

游子离家万里求学，有一个舒适、安心又温暖的小窝是一件难得美好的事。对于堪培拉的小伙伴们来说，租房找房一直最热门的话题之一。房源少，需求多，还总是找不到满意的房间。要么远，要么贵，要么周围买不到吃的，好不容易租到房了还有可能被坑。在此，小编努力搜集了在堪城租房需要了解的一些法律常识，整理在本文中供大家参考。

小入门

首先先明确4个重要的名词：房屋状况说明（Condition Report）、合同（Contract）、定金（Deposit）、押金（Bond）

房屋状况说明（Condition Report）

在签订租房合同时一并出具的报告，内容主要包括:

1.房屋的质量细节（尤其是现有损坏的地方）;

2.房屋的各种设施；

3.房东在每一页上签字。

租客在拿到 Condition Report 之后，需要在2周之内检视房屋看是否属实，同意后签字送回一份。这是一份很重要的法律文件用来判定房东是否需要扣减租客的押金以及需要扣多少。

要求一定要用 ACT 官方的 Condition Report 模板，不要用野鸡格式。但是小伙伴们要注意的是，如果没有这份 Condition Report，双方签订的合同依然是有效的哟。大部分租房为了图省事双方都懒得弄这个文件，也是可以的；但一方若要求出具，另一方不配合的话是不行滴。

合同（Contract）

房东和租客之前确定租房关系签订的协议。

在堪培拉，租房合同可以是书面的也可以是口头的（WTF?）。不论哪种形式的合同，官方的标准条款（Standard Terms）都是适用的。在使用ACT官方合同的时候，允许附加条款，但附加条款不允许与现有任何条款冲突，也不允许免除任何现有条款的职责。

注意，在合租或者分租时（后文会介绍），合同上要写明哪些是公共区域（share），哪些是私人区域（private）。还有需要注意的是在签署合同之前，房东有责任向租客出具即将签署的合同和 Condition Report 的，并且房东需要留给租客足够的阅读和签字交回的时间，房东需要在3周内签字后给租客一份合同留存。

另外，也有可以不签合约的情况，比如你只是在假期（holiday）住在那里。

对这些官方条款有兴趣的同学可以去土澳法条的官网上瞅瞅。（上链接http://www.austlii.edu.au/au/legis/act/consol_act/rta1997207/sch1.html）

定金（Deposit）

已确定租房，但还没入住之前交的钱。

一些房东或中介在你看好房子的时候会让你先支付一笔定金用来确保你确实要租下这间房。但其实，堪培拉的法律规定是禁止房东索取留房费（forbid any Holding Deposit）的，只允许提前收取押金（Bond）或者房租。这也就是为什么有些房东最后会把你交的定金用来抵减押金或者房租。

别以为这对于我们留学生们并无差，这意味着：在房东东向你收取留房定金的时候，就需要签订租房合同或者拿到押金收据。

押金（Bond）

签订合同时，为了保护房东的利益而向租客收取的钱。

押金的多少由房东决定，但最多不能超过四周租金的钱，押金需要交到Office of Rental Bond (ORB)，并且一定要同时附上“Bond Lodgement form”哦。

并且法律规定，每一份合同只能收取一次押金。如果合同到期，续签一份合同，房东也不能重新收取一次押金。当然，如果在续签合同时出现租客的押金被扣光时，是需要重新交一次押金的。

有哪些情况会扣减租客的押金呢？

1. 房屋里的东西坏了需要进行赔偿或维修（主要由租客使用不当造成，不包括正常使用造成的磨损。但有时候二者很难界定。）；

2. 租客拖欠房租/bill；

3. 更换能源系统，如：gasor wood；

4. 合理租房时的法律开支（比如房客不放心，witness一定要找律师事务所（一般随便拉一个熟人即可）所造成的的开支）；

5. 搬走前没有提前通知房东（一般提前1个月最少）；

6. 其他。（坑爹的选项出现了，小编表示也很无奈啊）

小贴士

另外，租客在支付押金的同时，一定要让房东出两份房屋状况说明（Condition Report），或者一份电子版的也可以。这是因房屋损坏要扣bond金的主要依据。目前，很少有租客知道房东有必要这么做，这其实是有损自己权益的。

几种常见的出租类型

整租（Tenancy）

1个头·租客（head-tenant）整租一套房子。和房东或者中介签署合同的时候只有头·租客一个人的名字，并且这里只允许使用ACT官方合同（可附加条款）。

分租（Sub-tenancy）

头·租客再找小·租客（sub-tenants）租其中一个房间，此时小·租客再跟头·租客签合同（允许不用ACT官方合同，但建议使用）。不过小·租客也可以不签合同，那么这时候默认你们执行的是法律常识的版本（Common Law Agreement）。但是，这时候可能双方的很多权益就无法保障了。所以，小编建议为了靠谱起见，还是签一份合同比较好。还有就是，头·租客和小·租客的合约不论写成什么样，都受到居住条款（Occupancy Rules）的保护，但是这个居住条款不如租约法（Tenancy Laws）的涵盖面广，需要和合同的条约配合使用。

需要解释的是，小·租客住在房子里是不向房东或者中介直接支付房租的，房租是付给头·租客的。这种情况在堪村的法律里是被认定为居住者（Occupant）而不是承租人（Tenant），作为居住者的小·租客很多法规就不适用了哦，比如押金需要lodge 到 ORB。（以后可以不在群里问了）

小贴士

注意！！！

房东或者中介是有权对小·租客的数量进行限制的，如果人数超了，或者住进去的人不是合同上的人，房东或者中介是有权立即终止合约并驱逐所有房客的。（所以小编建议不要乱带另一半回家哦~）

并且，任何一个小·租客在住进来之前，都需要得到房东或者中介的书面许可，而不是头·租客的许可，否则此人将被视为黑户。（这两条一定要注意啊！！）

合租（Co-tenancy）

多个租客（co-tenants）整租一套房子，同一个合同上有所有租客名字，也是只允许用ACT官方合同（可附加条款）。这时，所有的租客“共同”、“平均”承担所有权利和义务。当然，这些合租的真们是可以私下协商分配支付的押金和房租的金额。小·租客可以申请把自己的名字加进合同里成为多个头·租客里的一员。

一次最多支付多久的房租以及如何支付

根据堪村的法条，房东或者中介一次最多只能收取一个月的房租，所以房东或者中介要求租客一次付半年或一年的房租以获得更高整租概率的行为，都是违法的（房租不包括押金(bond)和其他开支(bills)）。不过，如果租客自愿提出一次支付一个月以上的房租是允许的。签署合同的时候不需要包括今后房租会怎么变化的信息，但建议租房双方对此事进行协商。

那租客可以通过哪些方式付款呢？

现金、银行转账、支票、刷卡、BPAy、PayPal 都是合法的，和房东或者中介协商好在合同里写明就好啦，小编在这里建议写上一种主要的付款方式和另一种替代付款方式。不过要叨叨几句的就是，千万不要用Western Union一类的无法追溯的方式，也非常不建议海外汇款，比如微信支付一类的，特别是在网上租鬼佬的房。

如果你通过现金或支票付房租，收据一定要拿好，纸质版、邮件、短信等只要是书面形式的都行。一般收据上应该要有付款金额、付款日期、允许租住的日期、房屋地点、支付的什么费用等。如果是其他电子方式，比如银行转账、刷卡、BPay、Paypal等可以没有收据，因为付款是可以通过电子途径追溯到的。并且注意一定要一手交钱一手交收据，房东以任何形式拒绝给也是违法的。当然，房东也是有义务保存所有付款收据的，直到合同结束后最少1年。

关于涨房租

还有值得一提的就是，在支付的房租到期之前（不是合同到期之前），房东不允许涨房租。那假如房东想要提高房租呢？房东或者中介最少要提前8周通过书面进行通知，否则认定为无效。

并且法律规定，要在合同开始时起12个月以后才能涨房租，并且以后每（最少）12个月只能涨一次房租，而且涨房租是不允许涨押金的。没有12个月限制的特例情况是，在签订合同时双方经过协商并且写在合同里，不过，在这种情况下，房东或中介依旧需要在开始涨房租之前2个月进行二次通知。

租客如果觉得房租过高应该怎么办？

你有以下3种解决办法：

1. 和房东协商。用嘴遁感天动地的说服他降房租。（请先评估自己颜值及战斗力）

2. 找我们帮你解决。当房东要涨房租或者你觉得房屋的质量下降了付那么多钱住这样的房子太坑了的时候，不要犹豫，大胆来找我们帮你去谈，我们会帮你把双方结果记录下来，或出面找官方参与仲裁。

3. 到Tribunal提起上诉。

小贴士

房屋的住房质量下降

包括以下3种情况（在合同期内也可以）：

1. 房屋有东西不见了、没法用了、被锁了、被房东拿走了，这里的东西包括家具、电器、原有设施等，不过不包括个人物品丢失（是的这很坑，尤其是ACT警方不作为的情况下，双方都是受害者）。