专家建议：激活楼市应从盘活商住存量、取消“限购限贷”开始

2022-12-28 10:12

多名专家均表示，房地产业是国民经济的支柱产业，但明年下行压力仍较大，为助力经济平稳复苏，应出台包括取消“限购限贷”等“超常规”措施

图/IC

文 | 《财经》记者姚佳莹

编辑 | 朱弢

12月15日-16日，中央经济工作会议在北京举行，部署2023年经济工作。在确保房地产市场平稳发展方面，会议提出，将推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

会议提到，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

值此背景，为着力扩大内需、支持住房改善，落实“金融十六条”等一系列支持房地产健康发展政策，12月25日，《财经》主办北京房地产健康发展研讨会，邀请多位专家、学者为北京房地产健康平稳发展建言献策。

在研讨会上，多位专家均表示，房地产业是国民经济的支柱产业，但明年下行压力仍较大，为助力经济平稳复苏，应出台房地产业的“超常规”措施。其中，建议北京要在房地产新发展中发挥首倡之区的作用，解决“商改住”“限购限贷”等问题，盘活北京存量地产资源。

房地产形势不乐观，提振信心应从北京开始

谈及2023年房地产业形势，与会多名专家并不乐观。

全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，由于今年在八个月的时间里，房地产投资为负增长，不少金融机构、研究机构认为，明年房地产投资在下半年才能恢复正增长。

中国房地产业协会副会长王惠敏表示，对房地产未来的形势不乐观，原因主要是市场信心缺乏、消费动力不足和政商环境不良。

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

关于如何增强房地产市场韧性，中国城市科学研究会理事长、住建部原副部长仇保兴提出了五点建议：一、各级政府要尽快复工复产，扭转经济预期，这是稳定房地产市场预期的基础性工作；二、保交楼仍是重中之重，是修复市场秩序的当务之急；三、扩大刚需和改善型住房需求，削减对市场主体的约束；四、多渠道扩大住房消费需求，鼓励地方政府、企业和科教机构购买“人才房”，让科技人员住房先宽敞起来；五、协调好住房信贷优惠、房地产解困基金和老旧小区改造补贴等政策工具，稳住重点城市房地产市场，形成风向标。

如何启动房地产市场？多名专家表示，应先从北上深等城市开始，尤其是北京应发挥首倡之区的作用。

汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏指出：“全面启动房地产市场才能启动中国经济，这是明显的因果关系。一些城市新房销售价格下降，居民预期与信心急剧下跌。提振老百姓对房地产的信心，‘稳房价’，应该从一线城市，特别是北京、上海、深圳这三个主要城市开始。”

刘世锦指出了北京房地产未来发展重点。他表示：“过去几年，房地产的发展主要来自都市圈、城市群等结构性需求，都市圈与城市群是中国现在城镇化的重点。北京房地产市场仍具很大潜力，改革的‘落脚点’也正是都市圈，关键是‘圈’内的库存。”

针对目前北京等一线城市房地产市场的问题，中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲指出：“目前，中国的人口迁移不仅是是从农村迁移到城市，更多是从小城市往大城市迁移。但中国过去的城镇化战略违背了人口迁移规律，对小城市大量供地，对大城市则进行一系列限制，结果是小城市盖了房子，人口一直在流出，而人口流入的大城市却由于供给不足而房价暴涨，出现了结构性问题。”

“充分认识目前人口迁移的特点，房地产发展还有巨大潜力。可以从北京等大城市周边的中小城镇开始取消对外地人的限购，逐步释放迁移性需求。通过大城市的复苏，企业内部资金链的传导，化解企业部分小城镇项目的债务问题和烂尾楼问题。”樊纲表示。

盘活商住房存量，加速激活北京楼市

多位专家学者在会上表示，北京房地产率先复苏的“抓手”，在于加速盘活商住存量项目。

中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为，“北京出现大量存量商住房，主要原因是2017年初的‘326’新政，从法治视角来看，‘326’新政本身值得商榷。从建设和销售的环节来看，在规划设计、开发建造、竣工验收等环节，均经过了合法审批，在后续规划设计、建造销售等环节也均得到许可，但房子建起来后。突然出台禁止卖给个人的政策，不利于对市场主体的利益保护。”

北京市住宅房地产商会会长黎乃超表示，据其统计，在北京周边，大约有3000万-4000万平方米的商办项目得不到合理利用，造成巨大的资源浪费和资产闲置。盘活北京商住存量的好处是，有利于平抑房价，增加供给，租售并举，活跃首都市场，增加税收，盘活存量，化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。

孟晓苏表示：如果能够从商住项目启动的话，可以有效降低北京的房价增幅，至少不会让北京的房价增幅太显眼。这些商住项目单价一般在2万-3万元左右，低一点的在1.4万-1.9万元左右。商住项目进入到市场之后，能够有效平抑房价。

中建二局集团副总经理、房地产开发公司董事长徐昌波表示：“在增量市场发展难度较大的情况下，以往正常轨道上的存量项目去化艰难，对企业的经营形成了前所未有的压力，我们地产项目销售基本上是北上广，加上昆明、武汉、成都，这两年都降幅50%以上，这个量变引起了巨大的质变，我们只能进行区域对冲，把投资主要集中在北京和上海，稍微降低企业运转不下去的风险。”

北京市房地产业协会常务副会长谢东晓则从可操作性上，对盘活北京商住项目进行了解读。

谢东晓表示，商住项目可以作为启动北京房地产的突破口，北京房地产不仅与全国房地产有着同样的周期、背景、政策调控，还有特殊的人口纾解要求。同时，政策虽然需要根据情况调整，但在转化过程中需要注意过渡，减少历史遗留问题的出现。选择以商住项目为切入点，不仅可以解决北京房地产的遗留问题，也能缓解开发商的资金压力。

逐步取消“限购限贷”，力促“居者优其屋”

除盘活商住存量，与会的多位专家学者建议，激活楼市的另一关键举措是逐步取消“限购限贷”。

全国政协参政议政人才库特聘专家、财政部财政科学研究院研究员贾康表示：“现在的‘限购限贷’，甚至直接以参考价、指导价的名义限价，应该退出历史舞台。住房双轨制的发展应聚焦在公租房、长租房和共有产权房，并提高供给量比重，这是一个基础性制度建设。”

贾康建议：“北京要将调控管理纳入配套改革的攻坚克难，满足刚需，满足改善性需求，积极的考虑放松行政管控，‘限购限贷’能放松则一定要放松。”

民建中央经济委员会副主任马光远认为，限购不应该留“尾巴”，所有城市的限购完全可以放弃。

马光远表示：“不必担心北京‘炒房’，北京的好房子限不下去，不好的房子也炒不起来。应尽快改变限购思维，调控思维，中国房地产调控了二十多年，每年出几百个政策，今年以来全国各省各市出了900多个政策，平均一天出三个政策，但从结果来看，效果欠佳。不仅仅是限购，所有的‘限’都应该取消，政策不应从细枝末节对进行改变，而是要进行思维改变。”

马光远建议，应该取消北京“二套房”房贷首付80%的政策。“我们一方面谈支持鼓励改善型需求，但另一方面又是惩罚性的信贷政策，这是相互矛盾的。现在北京等大城市真正的需求在于改善型需求的购房。”马光远表示。

对此，原北京市国土资源和房屋管理局局长、原北京市住房制度改革办公室主任苗乐如认为，购买第二套住房，应享受购买首套房的首付比例，甚至可以借鉴20%的国际惯例。首套房贷放款的比例、利率都应是鼓励性、奖励性的。他同时建议，可以将北京认房、认贷、认记录的“三认”规定，改为对改善需求的鼓励。

王惠敏则认为，稳经济必须要先稳房地产，应该采取“非常规”的措施，核心问题就是放开“限价限贷”，大部分城市应该放开所有限购。

王惠敏建议，应该把重点转移到刺激改善性购房需求上来，并救助市场主体，进一步优化预售资金监管的制度。

精锐人居发展基金会主席、全国房地产商会创会会长聂梅生表示，中国的房地产政策应注重连贯性和实效性，要及时清退已不符合时宜的房地产政策。“不要一涨就出一堆政策打压，一降出一堆政策解决，实际上应该坚定不移尊重市场规律。”聂梅生表示。

“限购政策本来是临时办法，是在房地产过热的时候出来的，也就是在夏天你开了空调，如今已经天寒地冻为什么还开冷风？”孟晓苏表示，此前，中央财办有关负责人指出，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。孟晓苏建议，各地应当认真考虑取消限制性政策，比如，北京应考虑取消商办项目最小分割单元不得低于500平方米，以及商住房不能贷款等政策。

自广东佛山后，12月26日，广东省的又一二线城市——东莞宣布取消限购政策。相较佛山在取消限购的同时，增加了3个区域的新房限售政策，东莞的举措显得更加彻底。

12月26日，东莞市出台文件称，该市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。东莞市其他区域的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

至此，东莞市全域将不再实行商品住房限购政策。

责编 | 要琢

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来源: qq

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