斯里兰卡国家都破产了，房产是啥情况了？

公众号新闻

2022-12-28 13:12

看到题目吃了一惊？！

是的，斯里兰卡是在2022年7月宣布国家破产的。一直关注斯里兰卡的各位亲都知道，从今年3月外汇大跌开始，到停电少油少气，然后是连续不断的抗议示威，其中还伴随着打砸烧，一直到今年7月底重新选出新总统和总理为止，社会面才基本恢复正常。

后台经常会收到如此提问，两个极端的想法都会有：

“小编，卢比是不是近期跌到位了？我想抄底！现在有什么可买的？”

“小编，汇率跌那么多，房价是不是谷底了？我想买套自住。”

“小编，我朋友疫情前买的房子，汇率跌得亏了好多！以后还会再跌吗？是不是应该现在止损？”

其实吧，这些都不好盖棺定论。如果我说，这两年有人在兰卡买房是赚的，你会信吗？

小编有位朋友叫小宇，2019年底2020年初的时候，对，也就是疫情元年开始之前，他买了套Tri Zen的三居室。他买的时候是4800万卢比，当时折合人民币是160万。而现在这套房的价格在8000多万，按现在的汇率来折算，大约也相当于160万人民币。那怎么说他是赚了呢？

外国人在兰卡买期房公寓，一般在建成前分阶段进行缴款。他在2020年初买后，共分5次付款，在2020年和2021年的时候，按照要求缴了前40%的房款，按照当时汇率来算，4800万/5*2=1920万卢比/汇率200=9.6万美金。

后面60%的付款，他赶上了汇率大跌后才付的，剩余2880万/汇率360=8万美金。因为他提前结清房款，开放商还又让利了总房款的3%，相当于4000美金。

所以，他房产的美金总价即为17.2万美金，按现在汇率大概为120万人民币。这比他刚开始想买房时计划的160万人民币要少花40万人民币。

小宇买房后的心情，其实也一波三折的。从买完房后出现疫情后的焦虑，碰到汇率大跌时的绝望，然后看到投资并未受损后的安慰，现在反而有点小赚后的窃喜。

再举个例子吧，Tri Zen公寓的隔壁就是华人居住比较多的On Three 20 Residence，俗称320小区。在疫情前的两居大概在4000万卢比，折合美金20万美金。而近期的网上挂牌价位6000万卢比，折合美金16多万美金。这么看来，也是有亏的，大概亏损率在20-30%。

问：有赚也有亏的，到底现在是不是投资兰卡的好时机呢？

答：因人而异，自住者和投资者心态不同，对待房产的波动看法也不一样。当时小宇千挑万选这个楼盘，原因有跟我说过：

1. 他倾向买高层，而不是House；

2. 必须是本土实力雄厚的开发商；

3. 必须是市中心，交通便利，适合外国人居住；

4. 离大海有一定距离，因为以前住过海边，不习惯潮湿的海风。

Tri Zen公寓，正好符合他的这四点要求，三居的总价也是他能承受的，而且他是真喜欢斯里兰卡，短期内不会离开，就果断下手了。

Tri Zen公寓位于科伦坡二区的Union Place路，是科伦坡打通东西的主干道之一，西延长线可直至Galle Face区域（包括科伦坡最大商场One Galle Face，世贸中心WTC，未来的港口城），开车仅5-10分钟距离。楼盘周边，有Arpico、Food City、Spar和Keells好几个大超市，都是步行距离。离楼盘步行距离的，还有Colombo City Centre购物中心，和Park Street餐饮街。此外，还有Hilton Colombo Residence也是步行距离。

Tri Zen公寓是本地最有实力的John Keells集团开发的，是中国建筑承建的，前者是科伦坡证券交易所中最大的上市集团。科伦坡核心区的几个地标公寓都出自John Keells之手：On Three 20, Emperor, Monarch, 7th Sense等。正因为有如此信誉保证，楼盘的建设工程一直在推进中，主体结构已封顶，目前正处于装修装饰阶段，交付在即。

而且，楼盘总户数共不到900套，目前销售已超过70%，也就是卖了超过630套了。在疫情期间有如此销售业绩的楼盘，在科伦坡真的是屈指可数。

如果站在投资角度上来看，目前其隔壁的320小区两居的月租金在600-800美金左右，而疫情前则为1300-1600美金。这么按比例来看，Tri Zen日后的租金，凭借其更新更好的设施，租金最起码齐平320小区的月租金，我们姑且只按700美金计算，一年按8000美金计算。目前两居在120万人民币左右，年租金的回报率为4.6%。这是经济低谷期和疫情后的复苏期，如果月租金恢复到1400美金，回报率就会翻番。