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已经有越来越多城市开始降低首付

已经有越来越多城市开始降低首付

房产

最近越来越多的楼市政策出台


但是对于楼市回暖来说,真正降低购房门槛,最直接的就是降首付

这主要是因为房价是很难大幅度降低的,很多城市有出台过限跌令,避免房价下降太快引起楼市震荡

只有降首付,对于刚需来说才是降门槛,让更多原本没有能力上车的人有机会上车

这才是真金白银的放松


01
越来越多的城市开始降低首付门槛了

据不完全统计,现在已经有20多个城市降低了首付比例,并且很多都降低到了最低的底线


我们仔细看看就发现,在这些城市里,虽然有二线城市,比如南宁、石家庄、重庆等,但更多的则是以三四线城市为主

早在今年2月开始,这些三四线城市就出台了降首付政策了,只是没有引起太多的注意

原因在于,今年楼市宽松政策出台得太多,以至于除重点城市外,其他城市再宽松的政策,也变得不那么引人注目

直到二线城市纷纷也降低了首付比例,我们这才发现,原来有这么多城市悄悄地降低了首付比例

我们仔细看一下这些降低首付的城市,会发现即使都在降首付,它们的侧重点也有一些不同

有一些城市,只降低了首套房的首付比例


降低首套房比例的城市,以三四线为主,并逐渐往二线城市扩散。比如连云港、石家庄等等

它们都是将首套房的首付比例降至了最低限制2成,将门槛降到底

出台这个政策的意图非常明显,是为了降低本地刚需客户购房的门槛,让更多人上车,从而降低库存

(来源:财联社)

除此之外,作为唯一降低了首套房首付比例的省会城市石家庄,它的情况有些特殊

省会城市将首付门槛降低,除了吸引本地刚需客外,还可以吸纳全省的人口前来购房,更进一步消化库存

有一些城市,没有对首套房下手,仅仅是降低了二套房的首付比例


降低二套房首付比例的城市,是以三四线城市为主、一些楼市较为疲软的二线也有跟上

它们的首付比例降低程度没有首套房政策那么统一,有的降低为3成,有的降低为2成

之所以出台二套房首付比例降低的政策,是为了进一步挖掘本地改善客的需求

这一点,我们在之前文章中提到过,房子正在越来越多卖给有房子的人,这主要是因为这些城市对人口的吸引能力较弱,只能让原本已经有房的本地住户进行置换购房

将首付款门槛降低,能够让这些改善客户趁此机会上车,尤其是常州这种大幅度将六成降低为三成的城市,能够增加出不少需求

而在这其中,二线城市虽然出台了降低二套房首付比例的政策,但目前看来力度比起三四线要小一些

(来源:南宁公积金管理中心)

比如南宁,它出台的仅仅是使用公积金贷款的二套房,非商贷,整体力度较小,范围也比较窄

力度最大的,要属一些将首套房、二套房首付比例通通降低的城市


这些城市均是将首套房、二套房的首付比例降低到了最低,是希望对楼市进行全方位的刺激,就仿佛在冲着购房者说:别管你买首套还是二套了,赶紧来看看吧

(来源:银川发布)

而且这些城市,不仅仅是出台了降低首付比例的政策,比如银川还废止了之前的限购政策

可以说是不遗余力的将购房门槛降到最低,尽最大可能去库存

还有一些比较容易忽略的城市,它们并非是直接出台首套房、二套房的降低首付比例的政策。

而是将还清贷款的购房者,再次购房时按照首套房来计算、或者降低再购房时的首付比例

这其实同样也是降低了二套房首付比例的政策


比如镇江、郑州、重庆,都是按照结清房贷来计算第二套房的首付比例,这同样也是为了降低购房、换房的门槛

不少改善客户之所以不换房,其实是因为换房成本太高。

比如上海这样的城市,换房直接从三成首付变成七成,如果能有这种结清贷款的政策,会释放出不少购买力

除了上述这些政策外,还有一些个别城市的政策,多是公积金等政策,比如洛阳二手房公积金贷款最低首付比例统一为20%

看看上述多个城市出台的降首付政策

我们发现降首付,已经成为了越来越多城市楼市政策的标配,并且从三四线渐渐蔓延到了二线城市


02
个别城市还出现变相“0首付”

既然已经开始降首付了,那么未来会不会出现比2成首付还要低,甚至0首付的情况,其实我们从一些个别城市的楼盘中能看出一些迹象

(来源:南宁某楼市宣传)

个别城市的个别楼盘已经出现了“0首付”现象

先别激动,这不是当地政府作出的政策,而是开发商借着目前各地轰轰烈烈的降首付,来做的一个营销噱头

“0首付”的促销方式,套路主要有两个形式

第一种,开发商先帮你垫首付,然后购房者分期还

让你在一定时间内返还,比如一年后再付款或者是分期付款,并非是真正的不用付首付了


所以,别真以为开发商做福利不赚钱了,这是不可能的,就是营销手段而已,只是初期看上去促销力度大而已

另一种,有些开发商帮助购房者来进行首付融资

比如找一些小额信贷公司,然后就变成了购房者和信贷公司之间的借贷关系

这种方式需要特别注意,因为一旦和这些信贷公司产生借贷关系,很有可能无法申请房贷,影响自己的信誉情况

最后一种,有些开发商通过返现的方式,来做成“0首付”


有一些开发商是想要降价出清房子,但是由于备案价的限制,不能明面降价,只好通过返还钱的方式让利,来吸引客户购买

这其实就是变相的将首付降低,并趋近于0

无论哪一种“0首付”方式,都是一些开发商为了尽快卖房所搞的噱头而已,实际上首付并不是零

特别需要警惕的是,无论开发商垫付还是找小额贷款公司融资,都属于违规行为

“0首付”代表着开发商绕过金融贷款监管和审核环节,让不符合要求的购房者来买房,属于违法行为,如果银行帮助开发商达成这一行为,银行同样违规

这也让购房者承担了一定的金融风险,要千万注意

目前我们遵循的2016年国家实施的差别化住房信贷政策,政策不支持低于2成或者0首付买房

大家要注意,所有的零首付,其实都只是开发商去库存营销的噱头,而并非是政策行为


03
现在,降首付+降利率同时出现

意味着一个最为宽松的信号,这是对刚需来说买房最友好的时间

为什么说降低首付才是真正的放松,我们来想一个简单的道理

(来源:财联社)

无论是降低利率,扩大限购名额,都是增加了购买人群,这些人,本身肯定是有足够金钱来负担起购房的

只是他们可能之前因为限购、限售被阻拦住了。这是那些放松程度较轻的政策针对的人群,有充足购买力的人群

之前我们提过,很多地区的放松政策,是让有房子的人去买房,就是基于这个原因

而真正力度大的楼市政策,其实是让那些无力购房的人,能够买得起房

这就是降低首付比例与其他放松政策有所不同的地方——它是真正给没有足够钱的人降低了不小的门槛

再加上,全国层面的利率的同步降低

对买房来说,信贷迎来了前所未有的宽松时刻,从上层开始就在降低利率,各地的利率更是一再降低

(来源:财联社)

我们回顾一下历史,从历史上就能看出降低首付对楼市的刺激作用有多大

上一轮同样的信贷宽松期,还是在2015年

(来源:政府官网)

在2015年,由央行、住建部、银行监委会共同出台了一些住房信贷宽松的通知,其中内含首付比例降低的一面

(来源:2015年通知详情)

其中,公积金贷款方面将首套房最低首付比例降低到了2成,二套房最低首付比例降低到了3成,商业贷款的二套房也进行了一定降低

那一次是全国层面上的信贷宽松刺激,直接将各地库存难的问题解决掉了,2015年迎来了楼市的高峰期,并且持续了比较久的时间

很明显,降低首付是一个最快能够刺激楼市的政策

当和低利率同时出现的时候,可以说买房是来到了最容易上车的时刻了

我们可以期待下未来更多的城市出台降首付的政策,尤其是此次受到疫情影响比较大的上海

上海如果降首付,一定是从二套开始,二套的七成首付,让不少人买房只能一步到位,换不起房

未来上海会不会也跟着降低首付门槛,让更多人上车?


04
但同样我们要注意的是,降首付等于加杠杆

用少数钱来撬动购房,在现在环境下,未必能取得很好的效果

毕竟现在和2015年的环境有一些不一样,当时的刚需很多,经济整体环境较好

疫情之下,很多人更注重自己的现金流,对未来收入也会比较没有信心,普遍来说大家现在比较保守

这一次的降低首付,与2015年相比究竟效果如何,还要有待后续观察

以上为正文,来自初晓
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