重夺地产首富：王健林入局

来源：风声岛‍

作者：海边的风声君

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姆巴佩激情上演帽子戏法、法国队“绝处逢生”追平比分；梅西传射圆梦大力神杯、阿根廷点球大战成功加冕……

卡塔尔世界杯的最后一役，精彩程度远超预期，不仅足协赚得盆满钵满，地产圈的老朋友，万达集团的王建林也悄悄跟着卡塔尔世界杯发了大财。

作为卡塔尔世界杯中国最大的赞助商，万达享有赞助商一级权益，可以在任意时间、地点使用FIFA等全部世界杯赛事活动商标进行营销宣传。

要知道，世界杯的一级赞助商可以说是一份绝对能够彰显实力的“氪金名单”。

为了圆王建林的足球梦，万达为卡塔尔世界杯支付了8.5亿美金的赞助费，狂撒60个小目标。

手握“商业地产龙头”万达商管，王健林也确实有狂撒60亿的底气。

万达集团在商管领域可谓是无出其右。

根据万达最新的招股书显示，万达商管的在管建筑面积在中国和全球均排名第一，其在管面积甚至超过了中国第二名到第十名所有在管面积的总和。

不仅是管建筑面积的绝对龙头，万达在储备项目建筑面积和在管独立第三方商业广场数量上，也是中国第一。

几家欢喜几家愁。

当许家印还因恒大的两万亿负债被谣传跳楼，手下的得力干将、前总裁柯鹏也被带走调查之际，王健林却重新坐回了首富宝座，以殷实的“轻资产”家底，重登内地地产首富之位。

最新公布的胡润百富榜上，王健林的排名同样回升，以1000亿身价排名第32位。

祸兮福所倚，福兮祸所伏。

当年为还巨债的一路卖卖卖转型轻资产，如今却成功帮助万达躲过了一劫。

万达看起来似乎是沾了不少时代运气。

但实际上，表面的运气背后另有玄机，王健林能够重回首富宝座绝非偶然，实是背后做了不少努力。

从负债千亿到“起死回生”，王健林究竟做对了什么？

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时间拨回到2017年的春天，由于海外资产监管日趋严格，国内贷款政策逐渐紧缩等因素，王健林也因扩张过度遭遇“滑铁卢”，过于依赖银行贷款的万达现金流几近崩盘被政府点名批评，负债一度逾四千亿险些倒闭。

好在王健林选择“悬崖勒马”，不同于恒大许家印在负债过高时借新还旧“拆东墙补西墙”，王健林决定将万达的部分项目和股份打包出售，清理资产，“断臂求生”。

2017年6月，万达以2亿欧元的价格抛售西班牙大厦。

7月，又光速将13个文旅城打包出售给融创，73家酒店则是打包卖给富力。

随后2018年更是将海外资产项目伦敦ONE、比佛利山庄、芝加哥项目等摆上货架先后出清，资产出售动作十分迅速。

为了尽快还债，不少万达的资产都是低价售卖，老王甚至中间一度被收购方的压价气到摔杯。

王健林的“壮士断腕”，虽然被迫给资产打了骨折，但确实走对了一步棋。

低价售卖的资产为万达的现金流赢得了喘息的时间，兼有妻子林宁的腾挪出手不离不弃，王健林成功度过最艰难的时刻。

坊间甚至有传言称，王健林欠的4000亿负债，有一半是林宁帮忙还的。

现金流的周转之下，王健林沉寂了三年，却也因此因祸得福走上了另一条道路——轻资产模式，自己不再盖楼转而替别人管房子，凭借自己过往积累的商业地产运作经验，从“施工者”转型成“管理者”。

“万达商业必须要将所有的地产业务剥离掉，就连一平米的房地产开发都不可以有，万达商业必须成为彻头彻尾的商业运营企业。”

万达的轻资产转型是王健林下对的第二步棋。

此时中国经济正处于上行期的尾声，房地产资产快速增长的时代已然一去不返。

在这种情况下，一边是用高额利息下高价土地和施工费用的高昂成本与逐渐收紧的贷款来源，另一边是房住不炒政策下趋于严格的限价政策与日渐疲软的被掏空了六个钱包的大众消费能力，房地产这门生意已经从“稳赚不赔”的时代买卖，变成了存在风险的运气生意。

格局打开，建房的“施工者”赌徒们势必要承担资金盘现金流的风险，坐庄的“管理者”万达永远是赢家。

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经历了3年的“瘦身”调整，万达的现金流已然逐步走上了正轨，地产行业的轻资产商业模式基本不会再有暴雷的风险，眼见可以高枕无忧，命运却再次跟王健林开了一个玩笑。

当决心“去地产化”的万达将业务重心调整至商业地产和电影院线时，疫情的黑天鹅又几近将万达再一次打回原形，万达迎来了一个艰辛的2020年。

疫情期间不少行业都面临或“暴跌”或“腰斩”的窘境，覆巢之下焉有完卵，但王健林显然是被疫情影响的无数个老板里，最悲惨的老板之一。

毕竟，比起万达院线所在的影视行业的“直接清零”，那些“腰斩”“暴跌”的行业多少还有些许收入。

而万达商业相比万达院线的清零也好不了多少。

疫情阴霾的笼罩之下即使是在疫情逐渐恢复的五六月份，线下商场门店的客流量相比往常也是急剧暴跌，比起冒着“生命安全”的风险出门逛街，在家安心宅着看直播带货也能满足基本生活需求。

而伴随着线上直播带货崛起的，是无数线下门店的关闭。

万达商业作为经营商业地产的龙头，也显然在这波疫情中受到了极大的冲击。

一波未平一波又起，过往积压的负债还有不少需要还，2020年万达商业需偿还400余亿负债，这对曾经高喊“让迪士尼二十年不盈利”的王健林虽然只是点小钱，但对如今两大主营业务收入都已是捉襟见肘的万达而言却是个实打实的大数字。

一边是主营业务线万达院线的收入清零与万达商业的急剧暴跌，一边是即将上门的各大债主，刚以为可以松一口气的王健林在疫情黑天鹅的逼迫之下，无奈走出第三步棋，接着卖，不仅卖地产，影视也卖。

2021年5月，万达集团发布公告称，万达已全部退出AMC董事会，累计收回14余亿美元，仅保留少数AMC公司股权。

伴随着万达退出AMC的，是王健林曾经“万达要占据全球电影市场份额20%”的中国迪士尼之梦的破灭。

万达这一次的出售更多是无奈之举，毕竟电影院线本身也符合此时王健林确定的“轻资产模式”方针。

但站在当下这个时点回顾，万达被迫出售AMC还债的无奈之举，在疫情近两年的反复与相应院线市场的低迷之下，反而算是赚到了。

出售AMC的第三步棋，其实还真不是王健林“预判”对了，更多是沾了点时代的运气。

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在屡屡被海外资产管控、国内贷款收紧、新冠疫情等诸多影响之下，王健林对万达的管理风格也有了进一步的转变——把轻资产做到极致。

在许家印还在跑马圈地的路上一路狂奔时，曾经那个豪言“清华北大不如胆子大”的王健林却变了，不仅开始转型走商业地产的管理路线，就连管理地产的模式也要一再去风险，走无垫资的分成模式，坚决不“背锅”。

万达商管已经避开了盖房子本身带来的高负债的“隐雷”。

根据万达商管最新的招股书显示，截止2022年6月30日，万达商管的第三方在管项目数量高达140个，占比32.9%；储备的196个项目中更是有175个项目来源于独立第三方，占比几近90%。

也就是说，不少举着“万达广场”旗号的商场其实都属于独立第三方的地产公司，只是由万达商管团队代运营收取管理费。

比如9月底奥克斯地产就决定将旗下5家奥克斯广场商业运营团队全部撤出，交由万达商管进行管理。

但仅仅避开盖房子的“隐雷”对于王建林来说还不够，在收租的运营模式上，王健林也是极“轻”运作，坚决避开风险不加杠杆。

商业地产运营主要有两种合作模式：一种是商户直接向产权方支付租金，商户向管理团队支付租金和物业管理费，再由管理团队租金抽佣后向业主转账租金的租赁运营模式；另一种是管理团队向业主和商户分别收取运营管理服务费和物业管理服务费的委托管理模式。

前者需要收取租金收入并承担向业主转账租金的成本，某种程度上更像是“先买后卖”，收入相对来说更高，但毛利率也相应变低，此外还需承担商户交付租金的风险。

后者则无需承担收取租金再转交业主的工作，不产生可变租金形式的销售成本，单纯收取“过路费”，风险更低，资产运作也更为“轻盈”。

万达地产的447个在管项目中，有332个均属于后者，委托管理模式收入在2022年H1占比接近75%。

而针对剩余的租赁运营模式的25%，王健林也有后招：利益分成随行就市。

也就是说，即使是在“先买后卖”的租赁运营模式下，万达商管也无需向商业地产的产权方支付最低租赁费或者最低租赁费，进一步“轻”装快进。

疫情有风险，出租需谨慎。

王健林成功下出了“轻”装快进商管商业模式的第四步棋，通过采用了只收“过路费”不“垫资”的商业模式，不仅不承担盖房子的风险，就连收个租金的风险也不背，把不加杠杆不背锅的精神贯彻到底。

虽然无法再吃到曾经房地产价格飞速上涨的时代红利，但也成功摆脱了房地产行业高负债高杠杆的隐形炸弹的行业枷锁。

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也正是凭借着极“轻”的商业运营模式，在地产行业纷纷触底之时，王健林有机会用极小规模的现金流撬动大生意，小步快行开启疯狂抄底模式。

3月，万达宣布同鑫苑集团合作，成功接手了鑫苑旗下全部商业项目的招商、物业和租赁管理权。

4月，万达又与建业集团携手，接手了建业集团商业地产的商业运营业务，现如今建业旗下的郑州凯旋广场就已经挂上了“万达广场”的招牌。

同样在4月，北京知名购物中心五棵松卓展的20年运营权也花落万达，现如今门面已更名为五棵松万达广场。

此外，山西田森汇、合肥的一个烂尾楼项目、全国的5家奥克斯广场……也同样即将更名为万达广场。

“因为曾经淋过雨，所以也要撕掉别人的伞。”

万达集团几乎每个月都从同行手中接项目，用“钞能力”抄底地产圈。

不过，事物往往都具有两面性，尤其是有些“成功人士”的话，更是要两面去听。

虽然表面上看，万达集团已然在地产圈触底之时，凭借自己的轻资产现金流“杀疯了”，但实际上，万达商管在商业地产上所向披靡的背后，是王健林对于对赌协议的隐忧。

根据2021年王健林与碧桂园、中信资本、郑裕彤家族等基石投资人签订的对赌协议，万达商管必须在2023年年底前完成上市，否则万达就必须向基石投资人们或补偿或回购。

2022年10月，王健林第三次向港交所递交了招股书。而在过去的一年时间里，万达商管的招股书已经失效过两次，资本市场的大门仍将王健林拒之门外。

因此，与其说是王健林为了赚钱不断扩张万达商管“抄底”，不如说是王健林在对赌协议迫在眉睫下别无选择。

毕竟，王建林的运气确实不太好，恒大暴雷过后，现在房地产市场仍然处于重度低迷期，而港股大环境下投资人信心不足，更是十年里最差的时刻。

物管、商管股票的黄金时代已然过去，即使受限于对赌协议最终上市，万达商管的估值也必然大打折扣。

对于2023年必须完成万达商管上市的王健林而言，这场逆势上市注定举步维艰。

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有着足球梦想的地产大佬们不止王健林一个人。

山东泰山背后的山东鲁能、深圳队背后的佳兆业集团、广州城背后的富力地产、广州队背后的恒大地产……

曾几何时，中超的16支队伍中，有15支球队的实控方均与房地产有关。

如今背负两万亿负债的许家印曾经也是对足球“爱的深沉”，广州番禺亲自参与设计的莲花足球场就是最好的证明。

然而到了2022年的卡塔尔世界杯，逐梦足球的队伍里，如今似乎只剩了王健林一个。

有些人错把时代红利当成了自己的能力。

然而时代红利产生的资源错位，终究会被迫归位。

财富归位的时候，多得到的，终究要吐出来的。

在这场你追我赶的地产游戏里，许家印玩得大，王健林却玩得久。

然而即使是“轻资产”玩得久的王健林，在基石投资人的对赌协议下，也终将迎来自己最后的赌局。

距离约定上市的时间已经不足一年，王建林赌局的胜负也将很快揭晓。

参考资料：

1. 搜狐财经：万达轻资产转型5年：卖资产超2000亿，估值七年未增

2. 新行情：王健林重登地产首富，携千亿身价再次归来

3. 商业地产观察：王建林重回首富，万达轻资产家底让人羡慕

4. 网易财经：王健林最后的赌局

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