王健林压力山大！万达商管上市对赌倒计时

转载自 | 深蓝财经

作者| 王鑫

重登地产首富后的王老板似乎更忙了。

近日，王健林现身贵州，和少数民族姑娘们手拉手跳舞，引得不少网友吃瓜，“王总真是多财多艺”。不再低调的老王，曝光度一点也不比忙着谈恋爱的儿子王思聪差。

不过，王健林表面轻松，却隐藏不住重重心事，开年至今四处奔走，目的就一个——搞钱。

身家1000亿，还差钱？王老板也实属无奈。

2017年那场危机，逼得王健林以骨折价甩卖文旅和酒店资产，一度被气到摔杯。没想到却“因祸得福”，如今，冲在前面的地产富豪们终究又被王健林反超了。

在最新的2022年《胡润百富榜》上，王健林以1000亿的身家，重回地产首富宝座，位列第32名。

在众人眼里，王健林已王者归来，甚至有人评价，王健林成了许家印最羡慕的人。不过，进入到2023年，王健林仍有一场硬仗要打——万达商管上市对赌进入倒计时。

万达商管是万达集团旗下最核心的业务，前身是万达商业地产，即万达商业。

早在2014年，万达商业就成功登陆港交所，但是上市后股价表现不如人意，王健林认为严重低估其商业价值。上市637天后，万达商业完成私有化并从港交所退市。

此后，王老板把目光又投向了溢价水平更高的A股，2015年8月31日，万达商业申请上交所上市。

期间，万达通过杠杆过度扩张，政策严监管下，很快遭遇资金链危机，负债一度逾四千亿险些倒闭。

好在王健林选择“悬崖勒马”。2017年7月，万达商业以637.5亿元的代价，将13个文旅项目91%的股权，77家城市酒店的全部股权，分别打包卖给融创和富力。这也被业界称为“世纪交易”。

王老板虽然被迫给资产打了骨折，但确实走对了一步棋，为万达现金流赢得了喘息机会。

此后，万达开启了另一条道路——轻资产模式，自己不再盖楼而替别人管房子。

王健林曾说，“什么都能放弃，就是万达商业不能放弃。”“万达商业必须要将所有的地产业务剥离掉，就连一平米的房地产开发都不可以有，必须成为彻头彻尾的商业运营企业。”

为了体现这一转型，2018年万达集团成立30周年之际，大连万达商业地产股份有限公司正式更名为大连万达商业管理集团股份有限公司，即从“商业地产”变为“商业管理”。

格局打开后，万达商管的商业模式发生彻底蜕变，负债率一路下降，基本不会再有暴雷的风险。

尽管如此，万达商管A股IPO依然无法改变继续排队的命运，王健林不愿继续被动等待。

2021年3月23日，万达商业正式撤回A股上市申请。随后，在珠海国资力挺下，王健林把轻资产业务注入到新注册的“珠海万达商业管理集团股份有限公司”，并推动新的万达商管上市。

这一次，王健林选择重回港交所。2021年10月21日，万达商管向港交所递交招股书，经过两次递交，两次失效后，于2022年10月25日第三次递交。

昔日的中国首富，目前仍在等待资本市场的一张通行证。

根据万达商管最新的招股书，万达商管的在管建筑面积在中国和全球均排名第一，其在管面积甚至超过了中国第二名到第十名所有在管面积的总和。

这意味着，王健林已经稳坐国内最强“包租公”。

这在万达商管披露的业绩快报中亦得到充分体现。2022年万达商管收入553.1亿元，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元，同比增长8%；年内开业55个万达广场，累计开业473个项目。

作为业内巨无霸的样本，万达商管吸引了诸多投资者。在2021年七八月份，碧桂园、腾讯、蚂蚁等战投万达商管，投资380亿元持股21.17%，令万达商管的估值高达1800亿元人民币。

其中，王健林间接持有万达商管股份41.5%，估值747.5亿元，万达商管成功上市后，王健林又将迎来一场新的财富盛宴，离回归中国首富更进一步。

但是现在比较棘手的是，万达商管旗下拟上市主体珠海万达商管面临着与这些投资者的两份对赌协议：

如果不能如期上市，王健林则可能要掏出380亿元的“真金白银”来回购，连本带利预计超过400亿元。

王健林四处奔波

眼下，留给王健林敲钟的时间只有10个月了，这也许就是69岁的王健林抛头露面，奔走各地寻求项目与资金的原因。

公开消息显示，刚刚过去的2月份，王健林的行程排得很满。

2月9日，王健林现身河南洛阳白马寺、二里头夏都遗址博物馆、隋唐大运河博物馆等地；2月10日，洛阳市主要领导与王健林举行工作会谈。2月21日，王健林再次来到河南，河南省省长王凯与其进行会谈。2月22日，王健林又匆匆跑到一千多公里外的贵州，拜见贵州省领导。

在接受贵州当地媒体采访时，王健林直言来贵州有两个目的：

“第一个是向省委、省政府汇报我们在丹寨县新推行的五年乡村振兴计划，特别是关于产业方面的发展。第二个是我们计划将贵州文旅和万达发展结合起来，发挥万达‘看家本领’，助力贵州文旅升级。过去，旅游富了县城，如何让全县老百姓实现共同富裕是我们的下步考虑。”

据了解，万达今年要在贵州推出一个城市综合体项目——天街，力争今年开业。项目兼有商业、旅游等多种功能，开业后将有效带动贵安新区的发展。从这次会见的阵容来看，贵州对万达是非常欢迎和支持的，双方的合作八九不离十，签约也是迟早的事。

早在2015年，贵州省人民政府就与万达集团签订合作协议，说要在5年内投资600亿元，在贵州建设1个万达文化旅游项目和10个以上的万达广场。

在河南，王健林也是在参观完了白马寺后的第二天，与河南洛阳签约，亲手拿下了洛阳龙门旅游度假区的项目。

除了谈下资源和项目，2月13日，万达集团还与中原银行签署了战略合作协议，中原银行承诺，未来5年将配置不低于100亿元的专项资金，支持万达集团在河南省的项目运营建设及优势资源开发。

事实上，王健林从去年开始就四处奔走了。据浙商杂志统计，从2022年2月到如今，王健林一年下来已经谈成了十几笔交易。

2022年2月，王健林在北京平谷区签订4项合作协议；2022年3月，王健林与天元集团签订合作协议，涉万达广场、文化旅游合作项目。

2022年地产行业大洗牌以来，王健林更是重新“杀回”地产圈，接连接盘建业地产、鑫苑置业旗下多个商业项目的经营权，而后接管了北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心......

年底，王健林还豪掷 60 亿赞助卡塔尔世界杯，让全世界记住了 " 万达文旅 "。

为了完成三年业绩对赌，王健林确实够拼。

风险并未彻底化解

王老板努力的背后，可能也跟万达的风险并未彻底化解有关。自去年底以来，王健林及其掌舵的万达频频融资筹钱。

去年12月29日，万达电影公告称，控股股东万达投资及其一致行动人万达文化集团、莘县融智近日合计向中信证券质押7.39亿股公司股份，占公司总股份的33.91%。天眼查显示，这些质押的股份主要归王健林所有。

目前，万达文化集团和莘县融智已解除了质押，但万达投资仍有6.5亿股处于质押状态，占其所持股份比例为76.47%，占万达电影总股本比例为29.82%。

今年1月份，王健林及其一致行动人还将手里持有的万达酒店65.04%的股份，悉数质押给了新加坡主权基金淡马锡及其旗下公司，以换取淡马锡旗下公司提供的贷款融资。

除了股份质押融资，万达还通过发高息美元债融资。今年1月中旬和2月初，大连万达商业管理集团股份有限公司各完成一笔4亿美元和3亿美元信用债的发现，息票率均高达11%。

境外发债成功，一方面，说明海外融资破冰，另一方面，也足以说明王健林缺钱。因为，其连发的两笔债券均为高息，均是为了“借新还旧”。

Wind数据显示，截至目前，万达商业共有4只存量海外债券，共计17亿美元，约合人民币115亿元。

在美元债偿还压力之下，万达必须在融资端努力。澎湃新闻曾在2月1日报道，大连万达集团正在和境内的一家金融机构洽谈一笔境外贷款，以偿还一笔3月份到期的3.5亿美元的债券。

但是，过高的债券利率，对万达而言绝对不是一个好信号，说明公司流动性仍不容乐观。

近年来，无论是腾讯还是蚂蚁金服、亦或是碧桂园物业，其境况均不如以前。如果王健林在今年不能完成上市对赌，这些机构均要求回购，这对于流动性并不充足的万达商管而言，将是致命性打击，甚至波及整个万达系的流动性和再融资能力。

值得注意的是，上市对赌压力下，对外，王健林抛头露面，寻求项目扩张、资金支持；对内，这股压力也自上而下地进行着层层传导。

就在今年初，不仅万达商管集团，包括万达文化集团、投资集团都已经签下了2023年年度的经营目标责任书。重重“军令状”之下，珠海万达商管亟需快速扩张，但这也可能带来意想不到的问题。

近日有自称是万达工作人员的网友在某乎揭露万达商管黑料，“全国各地项目都心照不宣的造假，一个集团的人在骗王健林”，还透露万达商管从2年前就说要上市，一直上不去是因为券商调研的数据经不起推敲，同时关联交易占比太大。

该网友直指万达商管数据严重造假背后，公司组织架构不合理，绩效考核体系和用人导向在透支公司未来的道路。这无疑对万达商管冲刺上市蒙上了一层阴影。目前，该文已被删去，万达方面未有公开回应。

万达商管成功上市是王健林财务解压的关键。如果不能顺利上市，王健林将如何腾挪，值得关注。毕竟，儿子也不愿为他分忧。压力都在王健林一人身上。