20.01.2023

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导读：在家庭未来收入和房地产市场形势存在不确定性的情况下，部分购房者希望降低利息支出和按揭负担，或者减少不确定性。

作者 | 第一财经 杜川

“年终奖发了，准备提前还些房贷，结果发现要提前预约，每天开放的人数是固定的，每天都在拼手速，约了三天才约到2月20日，节前是还不了了。这叫约了个预约？”2022年在北京购房的徐女士对记者感叹。

理财收益率低，缺少合适稳健的投资渠道，不少购房者都和张女士一样，选择用年终奖提前还房贷。

但不少准备提前还贷的购房者在还款过程中都遇到了一些问题：一是银行的还贷门槛有所提高，需要提前预约或是还款额度、次数受限；二是提前还贷需要选择缩期或是缩额，选择哪个更为划算。

为何出现提前还贷潮？

“建行线上预约已经排到2月20号左右了，额度比较紧，一两分钟就没了。线下预约也一样，只能给登记上，能约到几号不一定。”谈到提前还房贷的体验，家住北京丰台区的张女士形容，“就像医院挂号一样，不停的刷，预约流程不复杂，但每天线上预约整体有个额度，一两分钟额度就没了，抢了几天才抢到还贷的资格。”

徐女士的银行app也显示，其需要从银行扣款之日起算间隔60天，方可再次预约线上提前还本。

对于这一现象，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对记者表示，购房者提前还贷主要有三个原因：一是在家庭未来收入和房地产市场形势存在不确定性的情况下，部分购房者希望降低利息支出和按揭负担，或者减少不确定性；二是在近期支持房地产行业平稳健康发展的政策组合拳下，新购房的商业贷款和公积金贷款利率下行趋势较为明显，存量房贷还款者希望能节约利息开支；三是目前其他投资渠道和投资产品的收益率也不理想，闲置资金用作投资的吸引力下降，相对来说改变财务规划以提前还贷的诱因有所上升。

面对提前还贷潮，银行为何设置了重重关卡。对此，庞溟认为，提前偿还房贷会影响到银行的房贷发放指标、贷款规模等考核目标的完成，也会减少银行的利息收入。而且由于抵押物优质、久期较长、贷款加权平均利率高于企业贷款加权平均利率，个人按揭房贷属于银行优质资产，银行在主观意愿上不会鼓励提前还贷。

缩期、缩额如何选？

除了需要预约外，购房者还面临选择缩期、缩额哪个方式更为合适的问题。

一般而言，购房者房贷还款的过程中，在提前还上部分房贷后，剩余房贷购房者可以选择每月还款金额不变，缩短还款年限；也可选择还款年限不变，缩短每月还款金额。

“我选择的是缩额，之后每个月房贷从1万左右降至6000左右，可以降低月供压力。”徐女士说。

家住西城的林先生对记者表示，由于理财收益持续为负，所以选择了用年终奖提前还房贷。他也选择了缩额的方式，降低自己的月供负担。“每个月月供可以少一些，现在每个月月供少了2000多。”

徐女士则选择了缩期的方式，她表示，因为这种方式利息减少的更多。

实际上，锁期、缩额不同的情况各有利弊。“要具体问题具体分析的，匡算起来比较复杂。”庞溟称。

记者采访了解到，一些购房者对当前月供没有太大还款压力，只想尽快还清房贷，大多数会选择缩短年限更为合适；而一些购房者则希望降低还款压力，选择减少每月还款额。

庞溟表示，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。一是，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)；二是，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)；三是，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)；四是，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)；五是，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)

庞溟建议，购房者房贷提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

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