没想到，老家的亲戚们，也开始提前还房贷了……
文 | 悟饭
毯叔说：
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每次过春节，我都很头疼走亲访友被询问。
上学时被问成绩，毕业后被问对象，成家后被问收入，一胎后被问啥时候二胎……简直哪壶不开提哪壶。
但今年貌似有点不同，我发现除了八卦外，老家的亲戚朋友还一直在问一个非常现实的问题
—— 现在提前还贷需要付违约金不？
提前还贷的风潮，想不到这么快就传回老家了。
提前还房贷，本是去年在一二线城市集中出现的一个现象，甚至还出现了“还不成功”的情况。
如北京目前提前还房贷的客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请，有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。
如杭州多家银行提前还房贷业务存在延长情形，部分购房者甚至要排队4个月。有银行甚至修改了还款规则，从此前随时可申请还贷，改到了一年只能提前还贷一次。
还款需要提前预约，能不能约上另说；约上了额度受限，能还多少也另说。
都说借钱的是大爷，讨债的是孙子，可如今还按揭这事硬是又把大爷孙子换了个位置。
回顾2022年，居民手里的钱主要有两个流向，一个是银行，另一个还是银行。
前者是存款，截至2022年12月，全年住户存款增加17.84万亿元，创近些年新高。
后者是房贷，自去年上半年一二线城市便就出现了大规模提前还贷潮，如今由于还款人数众多，已经不是你想还就能还得了。
令人想不到的事，春节期间老家的不少人居然也问起了提前还贷的事，看来这提前还贷的风潮已经快速从一二线，传到三四线了。
回看一二线提前还款的发展轨迹，前期人少比较好还，后期人多则需排队预约。
那老家会按照一二线的发展逻辑发展，后面出现提前还款潮么？
—— 其实大概率不会。
原因在于老家城市的购房者存在对负债天然的心理排斥，以及"不想为银行打工"的精密计算。
不同于一二线“买房抗通胀”、“最大化薅好人生最低利率羊毛，能贷7成绝不5成，能30年绝不20年”意识，三四线老家更多则是“首付尽量多付，贷款尽量少贷”的交易习惯。
所以这就自然导致了一二线城市的购房者往往手里还有较多余钱，拥有提前还款的财余，而三四线城市居民的财余则非常有限，因为付首付时就花的差不多了。
提前还款的风潮虽已从一二线传导到老家了，但后者却难以复制前者的拥挤度，所以如果三四线的朋友想要提前还款，还是比较容易的。
2023年1月20日，央行公布了最新五年期lpr利率，没有惊喜也没有意外，4.3%的基准利率从去年8月至今纹丝不动。
低么，很低！
4.3%是2008年有统计以来的历史最低水平，部分城市首套房贷可以做到3.9%甚至更低。
但是这对于我们存量房贷用户又有啥用呢，毫不影响提前还款热情！
如下图所示，截至2022年三季度末，利率上浮的贷款仍占据金融机构贷款余额的大头。
如果我们再将利率上浮存量贷款拆开看，就能理解为什么有的朋友争着抢着提前还款了。
如今赚钱难，5年期银行存款都开始3%保卫战了，利率高位站岗的朋友看着自己5-6%的按揭房贷，眼瞅着每月还进银行的高利息心里着实难受。
我们以等额本息利率5.2%，30年按揭150万为例:
不提前还款则每月8236.7元，利息总额146.5万元，利息总额已经接近贷款总额。
如果选择提前部分还款30万元，则每月月供约6509元，利息总额约97.2万元，每月还贷减少近2000元，节省利息总额约25.7万元。
所以对于陆续在全国兴起的提前还款潮，利率站岗的朋友大概率非常能理解。
要不要提前还按揭，其实关键点不在于利率，而在于自身的投资能力。
当年“最大化薅好人生最低利率羊毛，能贷7成绝不5成，能30年绝不20年”的意识之所以能够深入人心，其本质原因在于
—— 房产升值收益大于借贷利率支出。
如上图所示，我们以2014年末全国二手房挂牌价为100基数，2021年达到峰值，我们为了方便计算直接取整200。
若按照单利计算，我们可得这7年里年化收益约为14%。
而另一边的资金成本呢，下面这张图很清晰！
在这个过程中，是典型的"用低利率资金博取高收益率收益"的过程，你如果能拿到更多更久期的低成本资金，那么你的收益便越大。
所以就出现了”能贷30年绝不20年，能贷7成绝不5成“的现象，所以你在期间上了车，基本就等于坐上了财富的飞机，远远地甩开了通胀的自行车。
而反观当下之所以会出现提前还贷潮，本质原因也是源于2022年的地产熊市与投资理财熊市的双重打击，使得投资收益跑赢5.5%的按揭利率变得困难。
所以当投资收益低于按揭贷款利率时，资金大规模还高利率房贷成了多数人的选择，从一二线发起，逐步向三四线城市传导。
所以关于提前还贷这事，答案也就出来了。
你的年化投资收益能跑赢按揭，那么不仅不用考虑提前还，还应该继续通过低成本负债不断扩充资产端，耐心等风来即可；
如果你的投资收益跑不赢按揭，少还一分钱都是错误，因为资金在你手里成了彻彻底底的负收益。
要知道，2023是结束3年防疫的第一年，也是充满机会的一年。
至于能不能抓住机会，就看自己的了。
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