提前还房贷，怎么越来越难？
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：汪青，原文标题：《“提前还贷潮”再起 银行提高还款门槛：收违约金、限制办理名额》
临近春节，“提前还贷潮”开始进入高峰期。与此同时，银行也在悄然提高还贷门槛。
“我和老公拿到年终奖后第一件事就是预约提前还部分房贷，没想到今年提前还房贷的人这么多，手机银行APP上直接关闭了这个功能。最后只能去银行线下网点预约办理，并且每日限制办理名额。一顿折腾还是要排队等到三月份之后，此外还要支付一笔违约金。”
上海地区购房者李雯雯告诉记者，尽管如此，仍会坚持提前还清部分房贷，毕竟当下不论是股票、基金还是银行理财，对普通投资者都不太“友好”，最好的理财方式或许就是提前还清部分房贷。
一、提前还贷受阻
“大无语，提前还贷居然要排半年？”
“谁能想到还银行钱也有需要抢名额的一天。”
“高利率大冤种在和银行斗智斗勇个把月后，终于申请到3月份提前还清部分贷款了。”
近期，在社交平台上有不少购房者分享提前还房贷受阻的情况。
一般而言，春节前夕都是还房贷高峰期，但今年提前还贷的热度尤其高。为了应对购房者提前还贷，银行正在悄然提高还贷门槛，比如还款需排长龙，关闭手机银行APP线上还款功能，提高最低还款额度等，甚至还有银行提高违约金。
元旦假期，李雯雯计划预约提前还清部分房贷，结果发现手机银行APP上“提前还款”功能已经被关闭。致电银行后才被告知，提前还房贷需要本人前往银行个贷中心办理。
“取号码牌时发现前面居然有七八十人在排队等待，好不容易抢到还款名额，结果还是要继续排队等候办理业务。另外，银行通知还要收取提前还款本金金额1%的补偿金。”李雯雯告诉记者，除了常规的排队两三月等待办理业务，还有身边的朋友提前还部分房贷被银行要求提高最低还款额度的情况。
武汉地区购房者王乐亦表示，“提前还房贷可真难，前前后后折腾了小半个月，每天下午两点开抢名额前都守在手机旁边，结果卡点进去就显示预约已满。去年年底银行理财赎回后，钱就一直在账户里，就等着快点还房贷，结果一直抢不到，也是糟心。”
实际上，在2022年上半年，王乐就曾提前还过一笔房贷。
“当时正好有一笔闲置资金，又赶上理财投资市场不景气。在朋友的建议下，就把这10万块钱提前还清了部分房贷。现在回头看起来，绝对跑赢了我的投资理财收益。”王乐告诉记者，彼时在第一次提前还贷时，非常快捷方便，只需要在手机银行APP上直接操作，基本上前一天申请通过，第二天就可以直接办理，也不需要收违约金。
1月12日，记者走访了上海多家银行营业网点，均被告知需要提前预约，排队等待一般在两个月左右。并且，部分银行普通营业网点不能办理提前还款，需要去银行的个贷中心。相反，新申请一笔贷款，提交材料、审批到放款，最短可以在一周内完成。
“近期预约办理提前还房贷的客户确实比往年多了很多，因此整个提前还款周期也会比以前拉长一些。” 上海地区一位城商行客户经理告诉记者，各家银行对于提前还款是否收取补偿金或违约金，以及收费标准等相关规定不尽相同。
据悉，有些银行提前还款不收取这些费用，只需偿还贷款本金及资金占用期间利息即可。有些银行则规定，在放款后的一定期限内提前还款，会加收数月利息，或按照提前还款本金金额收取一定比例的违约金。
“个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。” 博通分析金融行业资深分析师王蓬博认为，但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。
如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。
二、提前还贷诱因
从此前的“排队等待银行放贷款”，到如今的“排队等待提前还款”，购房者为何会发生如此大的转变？
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。
具体来看，2022年LPR已多次向下调整，全国多地也多次下调房贷利率。其中，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%。大部分人的房贷利率是在每年的1月1日按最新利率计算月供，最新房贷利率也就是在4.3%的基础上基点或者减点。
1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
“2018年12月贷款买的高价房，贷款利率就超过了6%。尽管后续房贷利率重新调整，月供也有所下降，但相比周围其他购房者只有4%左右的房贷利率，作为高利率站岗者，还是选择提前还清部分房贷会比较划算。”王乐表示，未来利率持续走低会是大概率事件，不希望受到更大损失，因此计划在今年将剩余房贷全部结清。
受内外部多重因素影响，2022年投资理财收益普遍较差，甚至跑不赢房贷利率。其中，以“稳健”著称的银行理财产品在2022年也经历了大幅度回撤。
根据普益标准统计数据显示，截至2022年11月末，全市场存续开放式产品的近3个月年化收益率的平均水平仅为0.34%，同比减少3.60个百分点，较2021年1月减少4.77个百分点。随着近段时间债市企稳，银行理财收益正在逐步回暖。
“如果在以前，我们是不打算提前还房贷的，毕竟不论是股票、基金，还是银行理财，基本上年化收益都可以超过5%。相对于我们所购房屋贷款利率的4.65%，选择将闲置资金拿去投资理财，每年还能有所盈余。但是去年一整年，股票基金都特别差，连稳健的银行理财都亏了我本金。”李雯雯说。
王乐与李雯雯的想法一致。在过去，通过购买理财或者是选择银行相关的存款业务，可以将其所产生的收益用来偿还房贷，这要比提前还房贷有益的多。但是如今存款利率一路下降，买个银行理财产品都可能会亏损本金的情况下，不如拿手里的钱提前还掉部分房贷，减轻往后的还款压力。
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