“愚蠢！失败！”波士顿或将迎来一场灾难

公众号新闻

2023-01-30 21:01

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据《波士顿环球报》发表的一篇专栏评论文章称，正如任何经济学家都会告诉波士顿市长吴弭（Michelle Wu）的那样，租金管制永远行不通。无论在哪里实施，经济适用房的短缺都会变得更糟。

据星岛报道，该文章首先指出，2021年11月，明尼苏达州圣保罗的选民批准了一项严格的新租金控制措施，对允许的租金上涨规定了3%的年度上限。反对者警告说，新法律将被证明是一场灾难。

该市在法律生效之前，开发商和建筑商迅速采取行动冻结或取消建造新住房的计划。2022年前四个月，该市仅发放了200个住宅建筑许可证，而去年同期为1,391个，下降了86%。

随着能源成本和通货膨胀率飙升，一些房东在上限生效前急于提高租金。

其他人则通知租户，他们今后将不得不单独支付水电费和垃圾清理费。

随着圣保罗惨败的范围越来越明显，该市议会部分撤回了。租金控制条例被修改为免除20年以下的建筑物，现在允许房东在租户搬出时将租金提高8%加上通货膨胀。这使这座城市向经济常识倒退了几步。但只要租金管制仍然存在，圣保罗房地产市场的扭曲就会继续。

由于无法收取市场价格，业主将不太可能出租他们的住房单元——或者妥善维护他们出租的单元。随着租户越来越不愿意放弃租金低廉的公寓，营业额将会减少。更多的房东将把他们的房产改成公寓。不受租金管制的公寓成本将飙升。

在实施租金管制的任何地方，这种结果都是可以预见的。无一例外地，经济适用房的短缺越来越严重，维修情况恶化，生活成本上升。圣保罗正在艰难地学习，供求规律是无止境的。

接着，该文章明确指出，如果波士顿市长吴弭成功地在近30年内首次将租金控制权带回该市，波士顿也将吸取这一教训。

文章分析道，马萨诸塞州的选民在1994年取消了租金管制，因为恐慌者预测成千上万的租房者将最终流落街头，老年心脏病患者将死亡。实际结果是出租房屋的供应和质量激增。

一项研究发现，剑桥租金管制的结束导致整个城市的住房存量价值增加了18亿美元。斯坦福大学经济学家丽贝卡·戴蒙德表明，解除租金管制提高了整个社区的“便利设施价值”，使它们成为更理想的居住地。

她总结说，政府可以通过控制租金来保持住房价格更实惠的想法是一种短期幻想。“从长远来看，[租金管制]降低了负担能力，助长了高档化，并对周围社区造成了负面的外部影响。”

在1994年的选举中，剑桥居民投票决定保留租金管制，但在适当的时候他们开始意识到这是一项多么愚蠢的政策。当租户积极分子在2003年的投票中成功提出一项措施以重新建立租金控制时，剑桥选民以压倒性优势击败了它。

文章总结道，有无数的问题——通货膨胀、政府支出、税收、国际贸易、利率、劳动力市场——经济学家经常激烈地争论不休。但在某些问题上，几乎所有的经济学家都是一致的。

典型的例子：租金管制。

文章引述，哈佛大学教授N. Gregory Mankiw在其广受好评的入门教科书《经济学原理》中列出了20个在经济学家中没有争议的经济陈述。排在首位的是“租金上限降低了可用住房的数量和质量”这一提议，几乎获得了一致同意。

文章观点强调，在整个政治领域，经济学家一致谴责租金控制的愚蠢行为。

“对租金控制的分析是所有经济学中最容易理解的问题之一，”非常开明的诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼(Paul Krugman)写道。“它已知的不利影响”——缺乏新建筑、房客和房东之间的紧张关系、绝望的租房者无处可去——“说明了供求原则。”他的自由主义经济学家同事诺亚·史密斯同样表示，“租金管制弊大于利。”他指出，政府调控租金的努力获得“经济学家眼中的怪物地位”是有充分理由的。

在过道的另一边，著名的保守派经济学家托马斯·索威尔表示同意。

他在2019年的一次采访中说，租金管制政策让每个人都变成了输家：